“Nuestro conocimiento y experiencia es lo que nos hace excelentes en la construcción de viviendas”

José Ignacio Morales Plaza, consejero delegado de Vía Célere

José Ignacio Morales considera que el “conocimiento y la experiencia” de Vía Célere en el mercado residencial de obra nueva y su capacidad de “anticiparse a las necesidades de los consumidores” son las razones que han permitido a la promotora batir sus propios récords en 2021: entregando 1.938 viviendas y superando las 5.000 unidades en tres años, las cifras más altas de su historia.

A pesar de la pandemia, Vía Célere ha cerrado unas cifras de negocio muy positivas en 2021. ¿Cómo ha sido el año para la compañía?

En el año 2021 hemos conseguido cumplir todos los objetivos que nos habíamos marcado en nuestro plan de negocio. Hemos continuado creciendo en un entorno incierto, demostrando una gran solidez, nuestra capacidad de adaptación al mercado y el gran atractivo de nuestras promociones. Es un año para sentirse muy orgulloso del trabajo que ha hecho todo el equipo.

¿Cómo se ha traducido este buen año en cifras?

Este año hemos logrado el mayor beneficio neto de nuestra historia, con un incremento del 24% respecto al año pasado, hasta alcanzar los 62 millones de euros. Asimismo, nuestros ingresos fueron de 582 millones de euros y nuestro ebitda se situó en 90,5 millones de euros, lo que implica haber logrado un margen del 15,5%. Esto supone una mejora de 240 puntos básicos en nuestra rentabilidad respecto a 2020.

¿Cuáles han sido las razones detrás de estos buenos resultados?

Ha habido varios factores. Por un lado, hemos sabido adaptar nuestras promociones a las necesidades de la demanda, que cambiaron durante el confinamiento, y hemos mantenido una excelente tracción comercial. De hecho, hemos incrementado nuestro número de entregas hasta 1.938 unidades. Esta cifra ha supuesto un nuevo hito para nuestra compañía, alcanzando las 5.140 viviendas en los últimos tres ejercicios, lo que supone un hito dentro del sector después de la gran crisis anterior. Ese volumen acumulado de entregas demuestra que nuestras operaciones están preparadas para que Vía Célere sea una de las promotoras líderes en la promoción residencial de la península ibérica.

Por otro lado, hemos mantenido una política de transformación interna, apostando por la digitalización de nuestros procesos, lo que ha reducido nuestra estructura de costes y ha aumentado la eficiencia global de la compañía.

¿Cuáles han sido los mercados donde más entregas han realizado?

Nuestra estrategia es desarrollar nuestra cartera de suelo, con capacidad para 20.000 viviendas, la mayor y de mejor calidad de todo el mercado promotor español y que tiene presencia especialmente en aquellos territorios donde existe una mayor demanda residencial. En este sentido, en 2021 nuestro principal mercado ha sido la Comunidad de Madrid, donde hemos entregado un total de 734 unidades. Tras este territorio, Andalucía ha sido la zona donde hemos sido más activos, con el cierre de 336 operaciones en Málaga y 252 en Sevilla. Valencia ha sido otra de las zonas destacadas, con 157 entregas.

Otro de los elementos en los que más se ha enfocado Vía Célere ha sido en la disciplina financiera, ¿cuáles han sido los números en este aspecto?
Sin duda, la disciplina financiera es uno de los principales pilares del plan de crecimiento de Vía Célere y hemos aplicado esta máxima desde hace años, garantizando la máxima solidez de nuestro balance y, con ello, la seguridad de poder afrontar con solvencia cualquier circunstancia del mercado. Este año ha sido un claro ejemplo de nuestro compromiso con este objetivo. Hemos reducido nuestra deuda financiera neta en un 40%, hasta los 179 millones de euros y, por tanto, hemos bajado el loan to value hasta el 12% desde el 17% que teníamos en el momento de la emisión de nuestro bono verde, a inicios de 2021. Por otra parte, nuestra tesorería, a finales del pasado ejercicio, se situó en 329 millones de euros, además de líneas de crédito no dispuestas.

“En el mercado residencial de obra nueva, la capacidad de prever hacia donde evolucionarán las peticiones de nuestros clientes es clave, puesto que desde el inicio de la concepción y diseño de una promoción hasta su entrega pueden pasar más
de tres años”

Financieramente, el año 2021 ha sido muy especial para nosotros ya que nos convertimos en la primera promotora de la zona Euro en emitir un bono verde. Nunca en el pasado una promotora residencial había emitido un bono en mercado de capitales, por lo que nos parece un gran hito para Vía Célere y para el sector.

¿Qué previsiones tienen para el año 2022?

Tenemos una muy excelente visibilidad de las entregas, y por tanto también de nuestros futuros flujos de caja para 2022, 2023 y 2024. De hecho, a 31 de diciembre del año pasado teníamos ya vendidas el 89% de las viviendas previstas para 2022, así como el 70% de las de 2023 y el 27% de las de 2024. Por tanto, tenemos la seguridad de que continuaremos con nuestro perfil de crecimiento sólido, y seguiremos consolidándonos como una de las promotoras residenciales líderes en España, tanto en build to sell como en build to rent.

En este sentido, entre ambas líneas de negocio, esperamos tener más de 5.000 viviendas en construcción a finales de este año, con una cartera de más de 2.600 en venta en promoción residencial, a las que habría que sumar una de las mayoras carteras de build to rent de nuestro país, con un total de 2.431 unidades.

¿Cuáles son las razones por las que sus viviendas han tenido tan buena acogida?

Creo que hemos sido capaces, desde hace unos años, de anticiparnos a las necesidades de los consumidores. En el mercado residencial de obra nueva, la capacidad de prever hacia donde evolucionarán las peticiones de nuestros clientes es clave, puesto que desde el inicio de la concepción y diseño de una promoción hasta su entrega pueden pasar más de tres años. En este sentido, la pandemia aceleró unas tendencias que ya habíamos detectado en años anteriores y que siempre ya habíamos tenido en cuenta en nuestras promociones.

Un claro ejemplo es la ubicación, la demanda de vivienda en los barrios periféricos de las ciudades se ha incrementado, buscando fundamentalmente promociones nuevas y de más calidad, pero también barrios más tranquilos, con más zonas verdes y bien conectados con el centro. Al mismo tiempo, los compradores de vivienda de obra nueva aspiran a que su hogar disponga de más espacio, luz natural, terrazas y una mayor dotación de zonas comunes. Nuestras viviendas, de hecho, apuestan por todos estos elementos, incluyendo una amplia variedad de espacios comunitarios, tales como piscina, pádel, gimnasio, sala social gourmet, salas de coworking o “espacio salud” entre otros.

Otro de los elementos que está cobrando cada vez más relevancia para nuestros compradores es el de la sostenibilidad y la eficiencia energética, especialmente en un entorno con los precios de la electricidad al alza.

¿Cómo está apostando la compañía por la sostenibilidad?

Uno de los elementos que siempre ha sido clave para Vía Célere, tanto en sus procesos internos como en nuestras promociones, es la sostenibilidad. De hecho, para poder potenciar este elemento en nuestras promociones, el año pasado realizamos la emisión del primer bono verde de una promotora residencial en la zona Euro. Con la obtención de una financiación de 300 millones de euros estamos construyendo edificios que se encuentran en el 15% de los más eficientes, energéticamente hablando, del mercado nacional.

¿Cuál es la estrategia de Vía Célere en build to rent?

Antes de nada, hemos de decir que Vía Célere es una promotora residencial. Estamos convencidos de que nuestro conocimiento y experiencia es lo que nos hace excelentes en la construcción de viviendas y, por tanto, queremos seguir centrando nuestra actividad en este campo en exclusiva. Sin embargo, sí que hemos detectado que, al igual que con las promociones de obra nueva, existe una gran demanda insatisfecha de viviendas de alquiler en los principales núcleos de nuestro país. Por tanto, llegamos a la conclusión de que es nuestra responsabilidad, como líderes del mercado, tratar de poner todas nuestras capacidades al servicio de la población para tratar de incrementar también la oferta de vivienda en alquiler, no solo en venta.

Al mismo tiempo, el build to rent también representa una gran oportunidad para nosotros. No solo por el gran mercado existente, sino también por nuestra situación particular, puesto que contamos con el mayor y mejor banco de suelo del sector residencial español y de la capacidad financiera para acometer estos proyectos sin necesidad de inversores externos. Este contexto nos otorga la libertad de ajustar nuestra estrategia a las características de la demanda en cada localidad y lograr la máxima rentabilidad para nuestros accionistas.

Nuestra libertad financiera nos permite realizar los proyectos sin ningún compromiso en cuanto al tiempo de la desinversión. Sin embargo, dada la enorme demanda detectada por parte de inversores institucionales, la amplitud de nuestra cartera de suelo y nuestra vocación de centrar nuestra actividad en la promoción de nuevas construcciones, la desinversión se plantea como la opción más adecuada, pero solo ocurrirá cuando dicha desinversión nos permita alcanzar nuestros objetivos estratégicos.

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