Los hoteles lideran la inversión inmobiliaria en el segundo trimestre, según CBRE
El sector hotelero sigue dando muestras de buen dinamismo y cuenta con positivas proyecciones para los próximos meses, según los datos facilitados por CBRE. Esta consultora indica que en el segundo trimestre, los hoteles se han posicionado como los activos más demandados, con un volumen de inversión de 879 millones de euros, lo que supone el 41% del total invertido en España.
En el conjunto del semestre, por volumen de inversión se encuentra en segunda posición, tras el sector Living, concentrando el 27% de la inversión inmobiliaria con 1.390 millones de euros transaccionados a través de 44 operaciones.
El sector hotelero mueve 879 millones entre abril y junio, el 41% del total
Los fondos institucionales han sido el perfil inversor predominante de enero a junio, transaccionando el 52% de la inversión total, mientras que el inversor privado ha supuesto el 31% de la inversión. En cuanto al origen del capital, los compradores internacionales (destacando Francia y Arabia Saudí) dominaron el mercado con el 68% de la inversión frente al 32% procedente de compradores nacionales.
Durante el primer semestre de 2023 se transaccionaron en España un total de 55 activos hoteleros y 6.978 habitaciones frente a los 77 hoteles y 9.384 habitaciones del primer semestre de 2022. Los hoteles de lujo captaron más de la mitad de la inversión, repartida entre dos hoteles de gran lujo (21%) y siete de 5* (30%), gracias al alto interés inversor en este segmento caracterizado por ser más resiliente e inelástico. Por volumen transaccionado, les siguen los activos de cuatro estrellas con el 37% del total (25 hoteles) y el 8% de aquellos de 3 estrellas (10 hoteles).
En cuanto a las operaciones de portfolio, se han transaccionado cuatro carteras hoteleras, todas ellas en el segundo trimestre, con un total de 337 millones de euros que supone el 24% del total invertido del semestre, frente al 76% de los activos individuales.
Respecto a la tipología de los activos, la inversión en hoteles vacacionales continuó superando al segmento urbano durante la primera mitad del año (53% vs. 47%). En este sentido, Barcelona siguió liderando la inversión concentrando el 33% del volumen transaccionado (€ 462M a través de 5 operaciones individuales), seguida muy de cerca de la Islas Baleares que aunaron el 31% de la inversión (€ 417M a través de 4 operaciones de portfolio y 4 individuales), Madrid (11%) y Málaga (8%).
Las Islas Baleares y Madrid lideran las nuevas aperturas con el 15% y 13%, respectivamente, del total de habitaciones nuevas en la primera mitad del año. Por el lado de la cartera de proyectos, se prevé la apertura de alrededor de 290 hoteles (31.000 habitaciones aproximadamente) en España hasta 2024, siendo el 23% de los mismos de gama alta (5 estrellas y 5 estrellas GL) y concentrándose en torno al 55% en Madrid, Málaga, Valencia e Islas (Mallorca, Ibiza, Gran Canaria y Tenerife).
Durante el primer semestre de 2023 se transaccionaron en España un total de 55 activos hoteleros y 6.978 habitaciones
Jorge Ruiz, director de CBRE Hoteles, explica que “el turismo en España vuelve a batir récords y está en un momento de redefinición, con nuevas demandas de los visitantes y la necesidad de una oferta diferencial. Los buenos datos turísticos y los resultados operativos de la industria hotelera apoyan el dinamismo del sector, que lidera la inversión en el segundo trimestre y cuyo volumen del primer semestre, a excepción del año 2022, supone el mejor registro de los últimos seis años”.
Los resultados operativos de la industria hotelera durante el primer semestre presentaron niveles superiores a los registrados un año atrás y cifras prepandemia. En concreto, el ADR (precio medio por habitación ocupada) se situó en los 102,48€ (+10% vs. 1S 2022) y el RevPar (ingreso medio por habitación disponible) alcanzó los 65,66€ (+22% vs. 1S 2022).
Las rentabilidades prime de alquiler aumentaron 25 puntos básicos durante el segundo trimestre, situándose en el 5% en Madrid y Barcelona y en el 6% en las Islas. Según Jorge Ruiz, “la tendencia para los próximos meses es alcista en línea con las principales capitales europeas debido al encarecimiento de la deuda. No obstante, esperamos que la actividad inversora se reactive en el segundo semestre del año, sobre todo de cara al cuarto trimestre, soportada por los buenos fundamentales turísticos, aunque sin descartar posibles ajustes en precio”.
Buenas perspectivas
El sector hotelero confirma su recuperación y presenta un contexto favorable de cara a los próximos meses, de acuerdo con las proyecciones realizadas por el equipo de Data Science de CBRE España.
Entre las principales conclusiones del análisis encontramos que el número de viajeros que ocuparán plazas hoteleras alcanzará un nuevo récord de 109,8 millones este año, un 6,9% más que en 2022 y ligeramente por encima de los registros máximos previos a la pandemia (+1% con respecto a 2019). La recuperación de los viajeros procedentes del extranjero, tras un 2022 todavía afectado por las restricciones de movilidad, contribuirá en gran medida a este repunte. De cara a 2024 y 2025, CBRE espera que se mantenga esta tendencia positiva, aunque más moderada, con incrementos del 1,4% anual.
Por el lado de las pernoctaciones, también se espera que se superen, en 2023, todos los registros anteriores hasta alcanzar 343 millones. No obstante, este incremento será algo más moderado que el previsto para el conjunto de viajeros. De hecho, se prevé que la estancia media anual disminuya de las 3,2 noches por viajero en 2019 a 3,1 este año. El mantenimiento de esta tendencia durante los próximos años, aunque de forma más gradual, situará los incrementos de las pernoctaciones alrededor del 1,0% anual.
A pesar de esta reducción de la estancia media, esta viene de la mano de un mayor gasto por noche. Así, el precio medio de las habitaciones ocupadas (ADR por sus siglas en inglés) ha seguido aumentando durante la primera mitad del año, impulsado por las presiones inflacionistas que han afectado al conjunto de la economía. Las proyecciones del equipo de Data Science de CBRE pronostican una moderación de esta tendencia durante la segunda mitad del año, lo que situará el incremento para el conjunto de 2023 en el 5,3% para disminuir en torno al 2% en los años siguientes.
En conjunto, las cifras récord de demanda para este año y, especialmente, el incremento observado de los precios, elevarán el RevPar (ingreso medio por habitación disponible) hasta los 76,9 euros en 2023. Esta cifra se sitúa un 9% por encima de los registros del año pasado y lejos de los 63,6 euros de 2019. La normalización de las sendas de crecimiento de la demanda y los precios a medio plazo sitúan los crecimientos de 2024 y 2025 cercanos al 2%.
