Los alquileres están sistemáticamente por encima de las cuotas de compra, resultando financieramente más interesante adquirir una vivienda en prácticamente todo el territorio nacional. Esta es una de las conclusiones del análisis de UVE Valoraciones sobre la evolución de las cuotas hipotecarias y los alquileres en los 65 municipios españoles de más de 100.000 habitantes.
Hace un año, cuatro municipios presentaban cuotas hipotecarias superiores a los alquileres. Actualmente, solo tres –Donostia, Marbella y Palma de Mallorca– mantienen esta situación. En el resto de las grandes ciudades españolas, la cuota hipotecaria mensual es ya inferior al coste del arrendamiento, lo que evidencia un mercado muy desajustado porque, en mercados equilibrados, los alquileres son más bajos que las cuotas correspondientes.
El informe destaca un notable incremento en los costes de habitabilidad. El número de municipios con precios medios de alquiler iguales o superiores a 11 €/m²/mes ha escalado de los 34 registrados en diciembre de 2024 a 42 en febrero de 2026.
Esta tendencia también se refleja en la compra: las localidades con cuotas hipotecarias promedio que superan los 11 €/m² han pasado de 11 a 17 en poco más de un año. Este encarecimiento se produce a pesar de que los tipos de interés han descendido del 3,206% al 2,762% (según el último dato de la AHE). Si bien esta bajada de tipos debería haber reducido las cuotas en un 4,83%, el fuerte crecimiento de los precios de oferta de venta ha neutralizado este efecto por completo.
Comportamiento en los mercados más significativos
El análisis detallado por municipios revela dinámicas geográficas diferenciadas, encabezadas por Barcelona, que se consolida como el municipio con el alquiler más caro de todo el estudio tras un ejercicio en el que los arrendamientos han subido sustancialmente más que las cuotas hipotecarias.
En Madrid, por el contrario, ambas variables han mantenido una evolución casi paralela durante el último año, mientras que en ciudades como Valencia, Sevilla y Zaragoza los alquileres han crecido con mayor intensidad que las cuotas –que en el caso sevillano permanecen casi estables desde 2023–, lo que ha aumentado la diferencia entre ambas cifras a favor de la opción de compra. Un caso singular es el de Málaga, donde los alquileres dejaron de subir a mediados de 2025, pero las cuotas de adquisición de vivienda han experimentado un aumento considerable en el último año. Esta tendencia generalizada ha profundizado en una situación donde los alquileres están por encima de las cuotas respectivas, un escenario que no se corresponde con un mercado en equilibrio.
El informe también analiza el volumen de ofertas en el mercado. En ciudades como Madrid, Barcelona, Sevilla, Málaga y Palma de Mallorca, las viviendas turísticas son lo suficientemente numerosas como para generar un aumento significativo de la oferta de alquiler si se prohibieran. No obstante, desde la sociedad de tasación se advierte de la necesidad de analizar el impacto económico sobre el turismo antes de implementar este tipo de medidas restrictivas.
El ahorro previo y la escasez de oferta como problemas de fondo
UVE Valoraciones subraya que, aunque la comparación mensual favorezca la compra, el acceso a la propiedad sigue bloqueado por la barrera del ahorro necesario para completar la parte de la compra que las entidades financieras no financian. El comprador necesita disponer de entre el 28% y el 32% del valor del inmueble para cubrir la parte no financiada y los gastos e impuestos asociados.
Germán Pérez Barrio, presidente de UVE Valoraciones, explica: “Aunque la comparación mensual favorece la compra frente al alquiler en la mayoría de los municipios, el acceso a la vivienda sigue bloqueado por la necesidad de un ahorro previo significativo”. Además, subraya que la raíz del problema no son las cuotas ni los tipos de interés, sino la escasez estructural de oferta: “Llevamos 17 años construyendo menos de lo necesario. La única solución sostenible sería aumentar la producción hasta 350.000 viviendas anuales durante al menos cinco años, lo que requiere un impulso conjunto de constructoras, promotores y disponibilidad de suelo”.
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