El sector público y turístico se afianza en el parque de oficinas de Baleares

El parque de oficinas en Baleares se ha mantenido relativamente estable en los últimos ejercicios. El stock se acerca a los 820.000 m2 de superficie a cierre de 2021. Según CBRE, este sector se mantendrá con niveles similares en el corto y medio plazo, ya que no están previstos nuevos desarrollos de oficinas en los próximos años. En términos de espacio disponible, la tasa de desocupación continúa su tendencia alcista, alcanzando el 14,65%, ligeramente superior al 14,45% registrado a finales de 2020.

El mayor stock de oficinas en Palma se sitúa en los polígonos de la ciudad. Estos concentran alrededor del 65% del total de la superficie destinada a estos usos. En esta área, que es donde se concentra la mayor disponibilidad de oficinas, el parque se encuentra obsoleto según los requisitos de los inquilinos. En la zona centro de Palma las oficinas cuentan con mejores características y acabados, aunque todavía con un número de edificios exclusivos muy limitado. La zona centro concentra un 16% de la disponibilidad de las oficinas de Palma.

Se mantendrán niveles similares en el corto y medio plazo, ya que no están previstos nuevos desarrollos de oficinas en los próximos años, según CBRE

Sin embargo, todavía existe demanda de grandes superficies sin absorber. Esto es debido a que son pocas o nulas las promociones de edificios de oficinas con altos estándares de calidad en Palma. El área de Levante actualmente concentra un 11% de la superficie de oficinas en Baleares. Es la que experimentó un mayor incremento de espacio disponible en términos porcentuales; debido a la incorporación al mercado de nuevos espacios de oficinas y la liberación de espacios.

“Las empresas nacionales e internacionales están dispuestas a pagar rentas más altas. Pero siempre que sean espacios renovados con diseños innovadores e instalaciones necesarias para su inmediata ocupación. Se mantiene el teletrabajo en las grandes empresas, aunque crece el porcentaje de días fijados en oficina, implantándose turnos entre los usuarios en el centro de trabajo”, explica Tonia Vera, directora de la oficina de CBRE en Baleares.

Las principales características que van a marcar activamente la demanda de oficinas en Palma son la ubicación, la facilidad de aparcamiento, la accesibilidad, el grado de consolidación y mantenimiento del edificio, así como las instalaciones e iluminación natural. Otra de las características importantes de los edificios de oficinas es que estos puedan ser polivalentes y puedan albergar tanto a un solo inquilino, como a múltiples, además de admitir no solo el uso administrativo, sino también el de formación.

En cuanto al mercado de inversión, el número de operaciones es muy limitado y las rentabilidades exigidas por un inversor pueden variar entre el 5% y el 7% en función de la ubicación, estado del inmueble y solvencia de los arrendatarios.

Aumento de la demanda

Después del confinamiento, la demanda de oficinas estuvo liderada por el sector público y el de formación. Es el caso concreto de inmuebles relevantes en Palma, como el edificio Alba en el polígono de Son Valentí, que albergaba la sede de un grupo turístico, y se transformó en un edificio que acogía a varios inquilinos. En estos momentos está alquilado al 100% con una importante proporción del espacio arrendado al sector público. También el número 12 de la rotonda de Son Rapinya, que fue alquilado en 2021 para albergar una sede del Centro Oficial de Formación Profesional CESUR.

En la actualidad, factores como la recuperación económica y la nueva ley del teletrabajo han impulsado la contratación de superficie de oficinas en Baleares. “Venimos de un periodo de mucha incertidumbre en el que muchas compañías, especialmente las ligadas al sector turístico, han visto la oportunidad de crear uniones entre empresas del mismo ámbito y de esta forma fortalecerse dentro de un mercado cada vez más competitivo. De esta manera, en los últimos meses hemos apreciado cómo se ha reactivado la actividad ligada a joint ventures y alianzas del sector turístico, del mismo modo, se han retomado demandas que quedaron suspendidas por los efectos del Covid-19”, ha explicado Antonia Pérez, consultora en CBRE España. “Además, con la llegada de los fondos europeos para ayudar a la recuperación económica, ha sido la empresa pública la que más movimiento ha tenido durante el 2021, teniendo la necesidad de reagrupar a sus empleados e instalarse en espacios más amplios y mejor implantados”.

Por el contrario, los precios de venta y alquiler en Palma se mantienen estables. Según CBRE, el alza de los costes será gradual, y estará muy determinado por la calidad del inmueble, la ubicación y exclusividad de este.

Interés operadores flex por el centro ciudad

A nivel nacional, la demanda de espacios coworking se está viendo favorecida por las consecuencias derivadas de la pandemia. Muchas empresas disminuyeron la superficie de oficinas que ocupaban y optaron por espacios flexibles para aumentar el número de puestos, así como mejorar su capacidad de adaptación.

En España, el stock de espacios flexibles se incrementó un 22% en 2021 con respecto al año anterior, sobre todo en ciudades como Madrid, Barcelona y Valencia. Sobre ocupación, un 20% de las empresas disponen de espacios flexibles y se espera que siga aumentando en el corto plazo, llegando a duplicarse dicho porcentaje en los próximos dos años, dado el creciente interés de los inquilinos por esta solución. El parque en Palma todavía debe adaptarse a esta tendencia, pero este interés por los espacios flexibles se va abriendo camino en el mercado local, concentrándose principalmente en el centro de la ciudad y espera seguir en aumento durante los próximos años.

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