El sector inmologístico, camino de cerrar el año con una ocupación récord

La consultora inmobiliaria BNP Paribas Real Estate presenta su último informe de inversión en el mercado logístico en Madrid, Cataluña y Valencia, en el que se constata la buena salud de este segmento durante el tercer trimestre del año.

Las tres comunidades continúan con un elevado dinamismo por parte de la demanda, que busca en los activos inmologísticos oportunidades de inversión. “Este notorio interés por parte de fondos de inversión y promotoras se traduce en la adquisición de suelos y desarrollo de nuevas plataformas que está provocando que la tasa de disponibilidad siga situándose en niveles muy bajos, con perspectivas de ocupación muy positivas para finales de año que podrían, incluso, rozar cifras récord”, según señala dicha consultora.

En Cataluña está previsto que se incorporen al mercado alrededor de 35.000 metros cuadrados disponibles en el último trimestre del año, algunos con negociaciones muy avanzadas con inquilinos. Por su parte, Valencia actualmente cuenta con 25.917 metros cuadrados de proyectos en curso y plataformas que podrían incorporarse al mercado durante el último trimestre. Esto, unido a los nuevos desarrollos previstos en el 2023, sumarán 198.619 metros cuadrados principalmente en Ribarroja, Cheste, Picassent, Bétera, Sagunto y Albuixech.

Mercado madrileño

Entre los meses de julio y septiembre, la absorción de espacios logísticos ha sido de 233.717 metros cuadrados distribuida en 26 nuevos contratos. Esta cifra supone un incremento del 3% respecto al mismo periodo del año 2021 (T32021). Además, la cifra contabilizada en el T3 2022 es un 4,6% superior a la media trimestral de los últimos 6 años (2017-2022).

En el acumulado del año 2022 (T1-T3), la contratación se alza hasta los 860.251 metros cuadrados, la cifra más elevada de toda la serie histórica a cierre del tercer trimestre, incluso superior (+0,5%) a la demanda registrada en el año 2021 (T1 -T3), pico de contratación de la serie histórica.

Si se analiza el número de contratos firmados en los meses de verano (T3 2022), se observa un elevado dinamismo de la demanda, contabilizándose 26 operaciones. En total, en el acumulado del año se contabilizan 72 operaciones, 10 más que las registradas en el mismo periodo de 2021, lo que pone de manifiesto la fortaleza de la demanda.

Se observan dos motores de la demanda, el continuo crecimiento de la demanda de actividades relacionadas con el comercio electrónico e incremento de stock para evitar roturas en las cadenas de suministro.

Analizando el comportamiento de las rentas en los últimos tres meses se observa una tendencia de crecimiento. La renta media de las operaciones cerradas en el tercer trimestre del año se sitúa en los 4,84m2/mes, mientras que la renta Prime se mantiene en el 6,25€/m2/mes en las ubicaciones más exclusivas del primer arco del Corredor de Henares, aunque se observan precios de salida en niveles que alcanzan los 6,75€/mes en nuevos proyectos de la zona Prime.

Otro dato muy positivo del año, además del elevado dinamismo de la demanda, es el que continúa ajustándose la tasa de disponibilidad, pasando del 6,31% en el T3 2022 a un 5,95% actual, en un mercado en el cual se ha incrementado el parque logístico en 690.250 metros cuadrados durante los últimos doce meses.

La actividad promotora sigue su curso y de cara a los próximos meses hay proyectos confirmados en fase de construcción que totalizan 525.631 metros cuadrados y que se incorporarán al mercado durante los próximos doce meses. Adicionalmente, hay un volumen de suelos transaccionados, muchos de ellos pendientes de licencia, en tramitación urbanística u ofertados para proyectos “llave en mano”, que podrían incorporarse al mercado en un plazo superior a 12 meses.

“Las perspectivas para el cierre de 2022 y comienzo del 2023 siguen siendo muy positivas. El elevado dinamismo de la demanda, reflejado en las cifras elevadas de absorción, mantiene nuestras previsiones de comienzo de año de alcanzar una absorción para el año 2022 de 1,2 millones de metros cuadrados” asegura Jean Bernard Gaudin director de Industrial & Logística en España.

El eje A2, conocido como el Corredor de Henares, ha sido el eje que más operaciones ha concentrado, concretamente el 54% de firmas del tercer trimestre y el 44% de la superficie contratada, con un total de 102.387m2.

Mercado catalán

Después de cerrar un año 2021 extraordinario en niveles de contratación, propulsado por la demanda proveniente del comercio electrónico y el sector de la alimentación, tras el impacto de la pandemia, la actividad en el sector logístico de Cataluña comienza a normalizarse, asimilándose a un trimestre estable con los meses de verano de por medio.

Entre los meses de julio y septiembre se han firmado 10 nuevos contratos que han sumado una contratación total de 84.936 metros cuadrados. Esta cifra supone un ajuste del 46,8% respecto al tercer trimestre del año pasado.

Esta cifra no incluye dos operaciones de autopromoción, que entre las dos suman 106.000 metros cuadrados aproximadamente, pues los suelos todavía tienen gestiones urbanísticas pendientes.

En el acumulado del año, la cifra de absorción se alza hasta los 482.562 metros cuadrados, cifra inferior a la registrada en el mismo periodo del año pasado, pero en línea con los años 2019 y 2018 y por encima del periodo 2020.

La operación más destacada por volumen de superficie del trimestre analizado ha sido la contratación de una plataforma de 24.752 m² en Gelida por un operador logístico.

Continúa la actividad en el mercado de suelo, promotores o inversores se posicionan, comprando suelos en ubicaciones más próximas a la ciudad, con perspectivas de poder desarrollar a medio plazo.

Analizando el comportamiento de las rentas, en general se observa una estabilización de rentas durante los últimos tres meses. La renta media se ha mantenido en niveles de 5,4 €/m²/mes, prácticamente replicando los niveles del cierre del año pasado.

La renta Prime se mantiene en el entorno de 7,25 €/m2/mes, con respecto de los últimos meses. Donde sí se está apreciando un incremento de rentas de salida es en los nuevos proyectos que actualmente salen al mercado, en parte, como consecuencia del incremento de los costes de materiales y construcción. En el transcurso de los próximos meses, cuando se alquilen estas nuevas promociones, se tendrá una mayor visibilidad del incremento de rentas previsto y que todavía no se ha consolidado en los contratos formalizados.

La tasa de disponibilidad continúa en niveles realmente bajos, situándose en el 2,55% a fecha 1 de octubre de 2022. Por su parte el parque logístico de Cataluña supera ya los 7,6 millones de metros cuadrados.

“Durante los años 2023 y 2024 se podrían inaugurar cerca de 1,4 millones de nueva superficie logística, aunque es preciso destacar que muchos de estos proyectos a día de hoy no van a arrancar, si no tienen un cliente y otros suelos todavía tienen tramitaciones urbanísticas pendientes” asegura a Toni Villar, director de Industrial & Logística en Cataluña.

Mercado valenciano

En el último trimestre, la demanda de espacios logísticos en el área metropolitana de la ciudad de Valencia ha mantenido el elevado dinamismo registrado en la primera parte del año, demostrando la madurez del mercado logístico en Valencia.

Según cifras de BNP Paribas Real Estate, la cifra de contratación contabilizada entre los meses de julio y septiembre se ha situado en los 66.477 metros cuadrados cifra que representa un ajuste del 18% respecto al mismo trimestre del año 2021. No obstante, en el acumulado del año, la cifra de absorción se alza hasta los 243.819 metros cuadrados a falta del último trimestre del año, registrando un incremento del 5,5% respecto al volumen acumulado del periodo anterior.

Analizando el número de operaciones, en los últimos tres meses se han firmado 10 nuevos contratos. En lo que llevamos de 2022 se han registrado 47 operaciones, el 94% del total de operaciones que se firmaron el periodo 2021, año más dinámico de la serie histórica hasta la fecha, por lo que se prevé que el año 2022 pase a ser el nuevo año con más contratos firmados. Destaca también que más del 70% de las operaciones, en lo que va de año, han sido ampliación de superficie o empresas de nueva creación, factor que pone de manifiesto la fortaleza de la demanda en el sector de la logística.

Las operaciones más destacadas del segundo trimestre por volumen de superficie se han registrado en la zona centro, concretamente en Torrente, con dos plataformas de 16.555 m² y 10.000 m².

Actualmente, hay un total de 19.052 metros cuadrados de proyectos en curso y plataformas que podrían incorporarse al mercado en el resto del año 2022. Esto, unido a los nuevos desarrollos previstos en el 2023, sumarán 151.000 metros cuadrados. Dichos desarrollos se ubicarán principalmente en Ribarroja, Cheste, Picassent, Sagunto y Albuixech.

Analizando los mercados más demandados del tercer trimestre, se observa cómo el 60% de los contratos se han firmado en Ribarroja, siendo el mercado más activo del acumulado del año (62%). Si se analiza el volumen de superficie contratada, Ribarroja ha concentrado el 37% de la contratación en los últimos tres meses.

El resto de la demanda del tercer trimestre se ha distribuido principalmente en la zona centro, en mercados como Torrente con el 30% de las operaciones y en menor medida en Cheste, donde se ha firmado una operación de 10.000 metros cuadrados.

Si se analiza la demanda en el conjunto del año, durante el tercer trimestre hasta el 1 de octubre, se observa cómo la zona centro ha concentrado prácticamente la totalidad de la demanda con el 90% de las operaciones firmadas y el 92% de la contratación. La zona sur aglutina el 10% de las operaciones registradas y el 8% de la demanda (m2).

A diferencia de los primeros meses del año, en los que las rentas prácticamente se mantuvieron estables, durante el tercer trimestre del 2022 continúa la tendencia alcista del segundo trimestre del año, más pronunciada en las rentas máximas. Las rentas medias se han incrementado de media un 1,7% en los últimos tres meses, situándose los niveles más elevados en Ribarroja en 5,00 €/m²/mes para nuevos desarrollos, incluso algunas plataformas de reciente construcción pueden superar estos niveles.

Durante los últimos tres meses, el parque logístico de Valencia y su área metropolitana se ha incrementado cerca de 10.000 m2, si comparamos con trimestres anteriores, durante este trimestre no se han hecho grandes entregas de proyectos.

Durante el tercer trimestre de 2022, se ha incrementado ligeramente la tasa de disponibilidad que se sitúa en el 5.24% a fecha 1 de octubre. El buen momento por el que pasa la demanda ha contribuido a que descienda desde el inicio del año, pasando del 7,39% a fecha 1 de enero al 5,24% a cierre del tercer trimestre.

Joaquín Ivars, director regional de la Comunidad Valenciana en BNP Paribas Real Estate, apunta que “las perspectivas para el resto del año son positivas, el buen momento por que pasa la demanda, los bajos niveles de disponibilidad existentes y la tendencia positiva de las rentas, sitúan al mercado logístico metropolitano de Valencia en uno de los momentos más saludables de la serie histórica, a pesar de las incertidumbres existentes en el actual contexto en el que nos encontramos