Las valoraciones de activos inmobiliarios mejoran en el primer semestre con el suelo residencial y hoteles a la cabeza

CBRE considera que “nos encontramos ante un cambio de tendencia en las valoraciones de los activos inmobiliarios debido al escenario de mayor certidumbre y a que los tipos de interés se han estabilizado tras la subida de los últimos 24 meses”, apuntando que “el primer semestre de 2024 ha estado marcado por una mayor estabilidad en los valores después de meses de correcciones a la baja”.

Según el área de Valuation & Advisory Services de CBRE, que analiza la valoración y previsión sobre el rango de dispersión del valor tanto de sectores patrimonialistas tradicionales, como de activos operacionales o alternativos, la evolución de las valoraciones en este primer semestre ha sido positiva para la mayoría de los sectores analizados.

 Así, de enero a junio, han incrementado su valor el suelo residencial, los hoteles, el residencial en rentabilidad (PRS) y las residencias de estudiantes, mientras que los activos de oficinas y de logístico, a pesar de ajustar su valor, moderan la tendencia a la baja experimentada desde la segunda mitad de 2022.

Para Fernando Fuente, presidente de CBRE Valuation & Advisory Services (VAS) en España, “todo apunta a que dejamos atrás la tendencia iniciada en la segunda mitad de 2022 y que continuó a lo largo de 2023 con importantes correcciones a la baja coincidiendo con un contexto macroeconómico y geopolítico incierto que provocó ajustes al alza de las rentabilidades de todos los productos, con la consecuente corrección en valor. En estos primeros meses del año, las valoraciones han seguido una tendencia positiva en sectores como el hotelero, el suelo residencial o segmentos del living como el residencial en rentabilidad o las residencias de estudiantes”.

Suelo y hoteles lideran las revalorizaciones en el primer semestre

La evolución del mercado del suelo residencial ha sido positiva en esta primera mitad del año: Madrid (+5%), Barcelona y Costa del Sol (+4%), Arco Cantábrico (+3,5%) y Levante (+2%). Además, el mercado registra importantes revalorizaciones desde el segundo semestre de 2022: Costa del Sol (+13%), Madrid (+7%), Barcelona (5,75%), Arco Cantábrico (+5,5%) y Levante (+4%). Tras las principales capitales cabe destacar la evolución del suelo residencial en la Costa del Sol, con una ganancia en valor en los últimos 24 meses del 13% debido principalmente a la alta demanda sostenida por inversor de perfil extranjero para desarrollos tipo residencial de lujo o “branded residences”.

Por su parte, los activos del sector hotelero se revalorizan de media un +4,25% en el primer semestre del año. El segmento vacacional incrementa su valor un +4,5% y el urbano un +4%. En el conjunto de 2023 los activos del sector hotelero registraron una corrección a la baja del -2,45%. El sector hotelero concentró en el primer trimestre el 27% de la inversión total con casi 580M€, mejorando en un 12% respecto al primer trimestre de 2023. La evolución del sector es positiva para los próximos meses, soportada por los buenos fundamentales turísticos.

Por el lado del Residencial en Rentabilidad (PRS), la revalorización de enero a junio ha sido del +1,5%, si bien desde el segundo semestre de 2022 la corrección ha sido del -3,51%. Por su carácter antiinflacionista, el producto residencial en alquiler consolida su protagonismo y muestra resiliencia y revalorización empujado por el significativo aumento de las rentas.

Atendiendo a los sectores alternativos, los activos de residencias de estudiantes han incrementado su valor un +3,8% mientras que el segmento de residencias de tercera edad se ha mantenido estable en este periodo. De media, ambos sectores corrigieron un -4,75% en 2023 y desde el segundo semestre de 2022 el ajuste es del -3,85%. Los fundamentales de demanda soportan el crecimiento de ambos segmentos ante una oferta insuficiente.

Las oficinas moderan su tendencia a la baja

El segmento de oficinas es el que más se ha visto afectado por la caída de las valoraciones fruto del contexto macroeconómico y cerrará el primer semestre con un ajuste del -5,78%. El segmento que más sufre es el secundario periférico, tanto en Madrid como en Barcelona, con una corrección este año del -7,3%, seguido del central secundario (-6,65%). Atendiendo a la evolución desde el segundo semestre de 2022, se observa una caída media del valor en el sector del -23,87%, que en el caso de la ubicación “secundario periférico” llega hasta el -30,35%. CBRE destaca la elevada polarización que está marcando el comportamiento del mercado de oficinas, resultando en mayores rentas y ocupaciones en aquellos edificios que cumplen con los estándares que demandan los ocupantes de calidad, tecnología, flexibilidad y ESG.

Estabilización para los sectores logístico y retail

Por su parte, el sector logístico ha tenido un comportamiento estable en la primera mitad de 2024 con una corrección media en el valor de sus activos del -0,65%, incluyendo las ciudades de Madrid, Barcelona, Valencia y Zaragoza. Desde el segundo semestre de 2022, el sector logístico corrige su valor un -16,12%. En 2023, la corrección media fue del -6,56%.

En cuanto al sector retail, CBRE destaca la estabilización en la caídas de los valores que venían registrando desde los últimos años. Los centros comerciales y parques de medianas han ajustado de media su valor un -0,38%, después de corregir un -4,35% en 2023.

Desde junio de 2022, la corrección es del -12,28%, siendo los de ubicación secundaria los que mayor ajuste presentan en este periodo (-14,54%). Por su parte, las valoraciones de los activos de High Street se han mantenido estables. Desde la segunda parte de 2022, la corrección en valor ha sido del -11,59%.

Subrayando que el retail lideró la inversión inmobiliaria en España en el primer trimestre, representando el 36% del total (casi 760 millones de euros) y triplicando el volumen invertido en el mismo período del año anterior. Además, los indicadores de performance de los centros comerciales, que ya fueron positivos en 2023, siguen consolidando su recuperación.