La pandemia recorta un 29,3% la inversión inmobiliaria en España en 2020, hasta los 9.000 millones

El volumen de inversión en el sector inmobiliario español cerró el año 2020 en 9.000 millones de euros, lo que representa una caída del 29,3% respecto al año anterior, como consecuencia del ajuste que ha causado la pandemia de coronavirus en la economía, según el informe ‘Mercado de Inversión en España’, de BNP Paribas Real Estate.

El informe sostiene que la pandemia ha provocado un ajuste severo en la economía a nivel global, más acentuado en países con mayor exposición a la misma, como es el caso de España. «Tras la contracción del 2020, el efecto y la difusión de las vacunas, unido a la aplicación del Fondo Europeo de recuperación (NGEU) serán claves para la reactivación económica prevista para 2021 y 2022″, señalan desde la consultora.

El volumen de inversión inmobiliaria directa entre octubre-diciembre de 2020 suma 2.639 millones de euros, según BNP Paribas Real Estate

La consultora destaca que la actividad registrada en el último trimestre del año ha sido muy positiva, circunstancia que «consolida al inmobiliario como líder de inversión alternativa«.

Desde BNP Paribas Real Estate prevén que la inversión inmobiliaria seguirá siendo muy atractiva en 2021. «Con un entorno de tipos como el actual, el bono español a 10 años cotizando incluso en negativo, habrá interés de inversores core/core+, pero también de inversores que quieran transformar y generar valor en los activos, así como inversores que entiendan que se presentan oportunidades en todo lo relacionado con el turismo (hoteles principalmente)», señala el informe.

El volumen de inversión directa realizada en activos de oficinas, retail, logístico, hoteles, residencial en alquiler y alternativos entre los meses de octubre y diciembre se ha situado en 2.639 millones de euros. Esta cifra supone un incremento del 27,7% respecto al tercer trimestre del año 2020 y un ajuste del –31,3% respecto al mismo periodo del 2019. En este sentido, el grueso de la inversión directa registrada en el último trimestre del año se ha canalizado principalmente a través del sector logístico (24%) y el retail (24%), debido a la venta de grandes portfolios de hipermercados y supermercados, seguido de oficinas y residencial en alquiler.

Inversión en Commercial Real Estate

En el cómputo global del año, si excluimos el volumen registrado en el mercado residencial en alquiler acumulado en 2020, el volumen de inversión en activos terciarios y logísticos desciende hasta los 7.600 millones de euros, lo que supone un descenso anual del 29,0% en inversión en Commercial Real Estate.

cuadro inversion BNP

En el total del año 2020, oficinas se mantiene como el mercado que más inversión aglutina, con el 26% del total, gracias a los registros elevados del primer trimestre. En segunda posición se sitúa retail, con el 22%, seguido del sector de la logística con el 17%.

Si se analiza la inversión registrada en el periodo Covid19-2020 (abril-diciembre), se observa cómo retail y el sector de la logística han aglutinado prácticamente la mitad de los 5.628 millones de euros invertidos (24% cada uno), seguidos de oficinas con el 21% del total.

El retail, con un volumen de inversión de 1.990 millones de euros en 2020, es el único segmento que ha aumentado sus cifras respecto a 2019 (+3%)

El volumen de inversión registrado en el sector de retail en el cuarto trimestre del año se sitúa en 645 millones de euros, lo que sitúa la cifra agregada anual de inversión en este segmento en 1.990 millones de euros. Es el único sector en el que ha incrementado la actividad respecto a 2019, concretamente un 3%, gracias al gran número de operaciones registradas en la tipología de supermercados e hipermercados.

El sector de logística es el sector más dinámico y uno de los más resilientes a la pandemia. El incremento de la demanda de plataformas logísticas debido al crecimiento exponencial del comercio electrónico y compañías de alimentación, principalmente, unido a las rentabilidades que ofrece este sector, han convertido a la logística en un asset class muy codiciado por todo tipo de inversor.

Durante los últimos tres meses se han cerrado distintas operaciones de inversión en este tipo de activos por un volumen total de 620 millones de euros.

En el global del año, la cifra de inversión en inmologística se sitúa en 1.550 millones de euros, lo que supone un descenso anual del 16%, debido al gran volumen de la compra de Prologis en 2019 del portfolio de activos de Colonial por 425 millones de euros. Se espera una actividad muy elevada en 2021, debido a operaciones de gran volumen que actualmente están en fase de negociación.

Los fondos institucionales de inversión han sido los grandes protagonistas en 2020. Durante este año han representado en torno al 68% del capital invertido en España. Destaca también en 2020 la actividad llevada a cabo por socimis, compañías inmobiliarias y aseguradoras, que entre las tres han supuesto el 38% del volumen transaccionado.

El origen de los principales inversores del 2020 ha sido alemanes (17%), estadounidenses (15%), británicos (10%) y franceses (9%), además de las operaciones realizadas por inversores locales y Socimis que han representado el 27%.

Activos demandados y rentabilidad

A pesar del descenso de actividad registrado desde el mes de abril, las oficinas se mantienen en 2020 como la tipología de activo más demandado por los inversores. Aunque el impacto en este sector está siendo importante en la ocupación y la demanda, se espera que sea de forma coyuntural, si bien las compañías tendrán que adaptar sus modelos de ocupación a nuevas necesidades.

La inversión en oficinas alcanza 2.382 millones de euros en 2020, lo que supone un ajuste del 49% sobre máximos de 2019, pero superando las cifras de 2017 y 2018

El volumen de inversión registrado en edificios de oficinas alcanza 2.382 millones de euros en 2020, lo que supone un ajuste del 49% sobre máximos registros del 2019, pero se trata de una cifra ligeramente superior a la alcanzada en los años 2017 y 2018.

El sector del residencial en alquiler, sobre todo en la tipología de build to rent, viene registrando un crecimiento exponencial durante los últimos años, que no se ha visto frenado desde la llegada de la pandemia. El interés de los fondos de inversión por este producto es muy elevado, viéndose atraídos por el potencial crecimiento de la demanda y la ausencia de producto profesionalizado. El volumen de inversión registrado en 2020 se sitúa en 1.330 millones de euros.

El segmento de los hoteles es otro de los sectores más afectados, debido al cierre de las fronteras y establecimientos. No obstante, los principales actores del mercado ven una situación coyuntural y mantienen su apuesta por este sector. En el último trimestre del año se han realizado diversas operaciones de inversión por un valor de 304 millones de euros.

Se observa una consolidación en los mercados alternativos, especialmente en las residencias de la tercera edad y de estudiantes, que, a pesar de la implementación de las medidas sanitarias, mantienen su atractivo.

A pesar de la contracción económica y la menor actividad registrada, el volumen de transacciones no ha sido tan escaso como se temía originalmente. El apetito de los inversores por el inmobiliario sigue siendo firme debido a los atractivos rendimientos en relación con los bonos y la volatilidad de la bolsa. Sin embargo, se aprecia una evolución diferente de las rentabilidades en función de los distintos segmentos.

En términos de rentabilidades prime, se observan pocos cambios en oficinas, debido a la ausencia de operaciones en el CBD, ajustes en el sector de la logística (- 20bps), y un aumento en el segmento de locales calle (+25bps) en el último trimestre.

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