La inversión en promoción inmobiliaria en España superará los 50.000 millones de euros en 2030, lo que supone un avance considerable con respecto a 2024, año en el que alcanzó los 35.000 millones de euros. Estas son las previsiones del I Observatorio de la financiación del sector promotor, elaborado por Urbanitae y KPMG, que ha sido presentado hoy en Madrid, un informe en el que se estima que dentro de cinco años descenderá el peso de la financiación bancaria en el sector y aumentará hasta un 40% la cuota de mercado de la financiación alternativa.
Concretamente, en el estudio se prevé que dentro de cinco años los financiadores alternativos (a través de equity y deuda) alcancen una cuota de mercado de entre el 37% y 40% en 2030, lo que supondrá un total de entre 18.500 y 20.000 millones de euros, con 1.000 millones procedentes del segmento procedentes del segmento crowdfunding’ y crowdlending. Esto implicaría un incremento de cinco puntos porcentuales respecto al peso actual de la financiación alternativa, reduciendo progresivamente la brecha con la financiación bancaria, que descendería hasta el 51-53%.
Auge de la financiación alternativa
Según indica el I Observatorio de la financiación del sector promotor, el reparto actual de la financiación a la promoción inmobiliaria refleja la transformación del entorno financiero y la creciente diversificación de las fuentes de capital. En 2024, la financiación bancaria mantuvo un papel predominante. Por su lado, el promotor, además de sus propias aportaciones de capital, recurrió a socios financieros y a financiación externa para dar continuidad al desarrollo de los proyectos. Finalmente, los financiadores alternativos se consolidaron como actores de creciente relevancia en el ecosistema financiero del sector con la financiación crowd con un papel incipiente pero relevante.
“Entre los instrumentos más extendidos se encuentran los préstamos puente (bridge loans), los fondos de deuda y las plataformas de crowdfunding inmobiliario que han mostrado un desarrollo especialmente acelerado desde su introducción en España en 2017”, según apuntó Diego Bestard, CEO y fundador de Urbanitae, añadiendo que “en algunos ejercicios han registrado crecimientos anuales superiores al 100%, lo que evidencia su capacidad de atraer capital y consolidarse como recurso complementario”.
Por su parte, Carlos Cuatrecasas, socio en FS Consulting Strategy de KPMG en España, señaló: “Aunque su peso aún es reducido frente a la banca, la financiación alternativa ha crecido de forma significativa y los resultados del Observatorio marcan que continuará haciéndolo. Su papel es especialmente relevante en segmentos donde la banca es menos activa, como la adquisición de suelo, fases iniciales o proyectos de mayor riesgo, así como en nuevos formatos residenciales como flex living o senior living”
Según el Observatorio este mayor peso de la financiación alternativa se producirá en paralelo a un crecimiento gradual de la actividad promotora, en línea con el aumento del número de hogares y la mejora económica. Entre 2025 y 2030, España ganará más de dos millones de habitantes, lo que, junto con la expansión del PIB y la reducción del desempleo, configurará un entorno favorable para la promoción inmobiliaria.
En un contexto de mayor prudencia regulatoria y control del riesgo crediticio, los promotores buscan socios financieros, consolidándose la coinversión con financiadores alternativos como práctica habitual. Este perfil inversor, formado por family offices, plataformas de crowdfunding inmobiliario y fondos especializados, se ha consolidado como una fuente de capital flexible y cada vez más profesionalizada. Su participación, que reduce la carga financiera inicial del promotor y permite que proyectos que no cumplirían las exigencias bancarias alcancen la madurez necesaria para acceder a financiación a mayor escala, se concentra en fases posteriores a la adquisición del suelo. Estos inversores suelen inclinarse por proyectos con retornos atractivos en ubicaciones de alta demanda estructural o en mercados en expansión, y condicionan su entrada a que el promotor haya asumido un compromiso mínimo de capital y cubierto hitos básicos como trámites urbanísticos o estudios técnicos.
La asunción de un mayor riesgo se traduce en expectativas de rentabilidad más elevadas que las de la financiación bancaria. De acuerdo con la información recogida en este estudio, los retornos exigidos por los equity investors se sitúan habitualmente en el rango del 12%-15%.
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