Forcadell: las oficinas lideran la inversión inmobiliaria en el primer semestre del 2019

Tras un 2018 marcado por cifras récord en el sector inmobiliario tanto en superficie contratada como en volúmenes de inversión, en los primeros seis meses del 2019 la inversión profesional ha mantenido un ritmo positivo a nivel estatal, que ha sido liderado por el mercado de oficinas.

Según el Informe de Mercado de Inversión de Forcadell del 1er semestre del 2019, el mercado de inversión se encuentra en etapa madura del ciclo expansivo: con cifras de contratación récord, buenos niveles de inversión, incrementos de precios cada vez más moderados y rentabilidades estables, “con lo que el inversor tiene que agudizar la búsqueda y la especialización para encontrar las cada vez más difíciles oportunidades”, señalan en el estudio.

La consultora destaca que los principales protagonistas del mercado siguen siendo los fondos de inversión y socimis, que han copado en el primer semestre del 2019 más del 70% del capital invertido.

Por ubicación, la mayoría de los inversores siguen concentrados en Madrid y Barcelona, aunque también se ha registrado en los últimos meses un creciente interés por otros núcleos de España como Baleares, Zaragoza, Málaga, Sevilla, Valencia, entre otros.

El inversor tiene que agudizar la búsqueda y la especialización para encontrar las cada vez más difíciles oportunidades según la consultora

Según el informe de Forcadell, la evolución del sector inmobiliario a lo largo del 2018-2019 se ha visto marcada por una tendencia de especialización y por la convicción de que la prestación de servicios y la experiencia del usuario son dos ingredientes clave para el éxito de un negocio, tanto en oficinas -especialmente en el coworking-, como en el retail, en las residencias de estudiantes y de la tercera edad y en el recién llegado coliving.

En la misma línea, firmas de patrimoniales y fondos de inversión están adaptando sus proyectos al nuevo usuario, influenciado por los hábitos de consumo de la generación millenial-, hecho que está propiciando nuevos formatos, la renovación de proyectos y la promoción de nuevos.

Por sectores: oficinas

El sector oficinas se ha visto impulsado por el elevado dinamismo empresarial de Madrid y Barcelona y ha registrado en el primer semestre del año un volumen de inversión de cerca de 2.000 millones de euros, cifra que casi alcanza a la obtenida en la totalidad del 2018 según el informe de Forcadell. Madrid ha acaparado la mitad del volumen invertido mientras que Barcelona ha captado 600 millones.

El capital extranjero ha continuado siendo el principal motor del mercado de inversión de oficinas y ha protagonizado más de un 80% de la inversión registrada en este primer semestre.

Los fondos de inversión han continuado siendo el principal motor del mercado, pero cabe destacar la actividad de family offices y pequeños inversores, que ha sido muy dinámica en los 2 últimos ejercicios y se ha enfocado principalmente en la compra de oficinas de superficies de hasta 1.000 m².

En línea con la tendencia del 2018, la actividad inversora en el mercado de oficinas ha seguido enfocada en la primera mitad del año en la promoción de nuevos edificios y en la compraventa de carteras.

En este segundo campo, los fondos de inversión están, por un lado, llevando a cabo procesos de desinversión con edificios considerados poco estratégicos o con los que han cerrado el ciclo de inversión y, por otro, reformando los recién adquiridos y dotándolos de servicios para revalorizar el inmueble.

Según destaca la consultora, en línea con su evolución a lo largo del 2018, los espacios de coworking se han seguido apoderando de una parte de las promociones de nuevas oficinas.

Sector logístico

Según Forcadell, los buenos indicadores macroeconómicos, el auge del e-commerce y la salud del mercado inmobiliario han propiciado que el sector logístico haya concluido la primera mitad del 2019 con buenas cifras de inversión a nivel estatal (que superan los 500 milones) y con un importante pipeline que hace prever que en el 2019 se alcance o supere el volumen de inversión obtenido en el 2018, según el informe.

Además de los dos principales mercados inmologísticos de España, Madrid y Barcelona, destaca el crecimiento y la proyección de la ciudad de Valencia tanto por su ubicación como por la oferta de nuevas plataformas logísticas que presenta la ciudad.

La baja tasa de disponibilidad de producto logístico en la Primera Corona de Madrid y Barcelona ha continuado favoreciendo la actividad promotora que, animada por el atractivo de las rentabilidades –comparadas con otros sectores más tradicionales-, ha seguido poniendo el foco en el suelo logístico para promover nuevos proyectos.

Retail

Forcadell destaca que los centros comerciales siguen desafiando al declive que han vivido en Estados Unidos y mantienen en España su recorrido al alza con la experiencia del cliente en el punto de mira para conseguir el éxito.

De hecho, hasta el 2021 se prevén hasta 17 inauguraciones de centros comerciales en toda España, de las cuales 4 tendrán lugar en la comunidad autónoma de Andalucía y 3 en la de Madrid.

Los grandes fondos de inversión y las patrimoniales de operadores de retail han seguido siendo los grandes protagonistas del mercado de inversión en locales y centros comerciales estos seis primeros meses de 2019.

Su interés se ha mantenido enfocado en la adquisición de locales comerciales ubicados en high street de las principales ciudades de España, pese a la escasez de producto disponible en prime.

Destaca, sin embargo, el incremento de inversores particulares que, viendo que las rentabilidades del retail son más atractivas que las del mercado residencial, están buscando locales ubicados en segundas líneas (6-6,7%) que impliquen una inversión de entre 0,5 y 1,5 millones de euros.

Hotelero

Según el último informe de Forcadell, la actividad inversora del sector hotelero se ha enfocado en el primer semestre del año principalmente en operaciones de compraventa y no tanto en nuevas promociones o reformas.

Ante la subida de precios del sector hotelero en los principales destinos turísticos de España como Madrid, Barcelona, las Islas Baleares y en Andalucía la Costa del Sol, la inversión hotelera se ha ido desplazando poco a poco hacia otros mercados españoles como Zaragoza, Alicante, Córdoba y Granada y a las zonas de costa menos consolidadas internacionalmente como Almería, Cádiz y Alicante.

La moratoria de nuevas licencias en la capital catalana ha provocado que la ciudad de Barcelona haya sido descartada de los planes de los inversores para activos hoteleros. De hecho, durante el primer semestre del 2019 no se ha registrado ninguna operación de compraventa en el sector hotelero en Barcelona.

Los grandes fondos de inversión, sin embargo, conscientes del alto atractivo turístico de la ciudad, han desplazado sus proyectos al Área Metropolitana de Barcelona, concretamente a L’Hospitalet de Llobregat, Badalona, Sant Adrià del Besós, El Prat de Llobregat y Cornellà de Llobregat.

Los inversores, en su búsqueda por conseguir mayores rentabilidades, siguen estudiando e intentando aplicar la fórmula del coliving aunque hasta el momento su peso en el mercado inmobiliario es todavía anecdótico. Se espera que a lo largo de los 2 próximos ejercicios empiece a tener más protagonismo en el sector debido a las promociones que se han empezado a desarrollar o idear en el 2019.

 

Residencial

La inversión en activos residenciales sigue captando un elevado interés inversor -tanto por parte de profesionales como de particulares- debido a la evolución del mercado de alquiler, al atractivo de las rentabilidades y al marco macroeconómico de España, que acumula 23 trimestres consecutivos de crecimiento.

Cabe destacar que la vivienda como activo de inversión no está teniendo la misma evolución en toda España: mientras algunas ciudades ya han comenzado a moderar los incrementos en los precios, otras todavía muestran un recorrido al alza.

El mercado de obra nueva, por su parte, ha evidenciado en el último semestre una ralentización en el proceso de comercialización de las promociones pese a que el ritmo de operaciones no se ha detenido: en el priner semestre de 2019 se han cerrado un 7% más de compraventas de vivienda nueva que en el primero de 2018.

“Ante la ralentización de los procesos de venta, las grandes promotoras han empezado a poner el ojo en el build-to-rent, con lo que no cesarán los ritmos de construcción pero destinarán el producto de obra nueva al alquiler”, precisan. Es el caso de Metrovacesa, Vía Célere, Aedas, Corp y ASG Homes.

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