España superará en 2024 las 400.000 plazas en residencias de mayores, según JLL

El mercado de las residencias para la tercera edad recupera su dinamismo. Tras el parón en las inversiones de 2020, los operadores están desarrollando nuevos proyectos y se estima que, en 2024, España presente un stock que supere las 5.600 unidades y alcance las 407.000 plazas, frente a las 382.000 ofertadas en la actualidad.

Así lo recoge el informe “Residencias de mayores: un mercado en plena expansión”, que ha elaborado la consultora inmobiliaria JLL, que señala cuáles son las principales consecuencias tras la pandemia, tendencias y previsiones de futuro. Y es que la crisis de la COVID-19 ha sacudido de forma evidente a este sector, provocando una serie de cambios a medio y largo plazo que hay que tener en cuenta a la hora de satisfacer la demanda futura: se ha puesto de manifiesto la necesidad de modernizar algunas instalaciones, crear espacios más grandes por plaza e implementar cambios de regulación que limiten el número de plazas por residencia. Todo ello –dice el informe– “supone nuevas oportunidades para los operadores que quieren expandirse o consolidar su posición en el mercado aportando un valor añadido”.

Nuevas oportunidades

JLL prevé que, en 2035, haya 12,8 millones de personas mayores de 65 años, lo que implica un crecimiento de este segmento de la población del 38% respecto a 2020 (9,3 millones de personas mayores de 64 años), incrementándose, además, la esperanza de vida en tres años, hasta los 87. Datos que necesariamente auguran un incremento en la demanda de estos servicios por parte de los usuarios. 

La rentabilidad prime en residencias de mayores en España se sitúa en un 4,75% en el segundo trimestre de 2021

Sin embargo, esta demanda es muy desigual entre las diferentes comunidades autónomas. En la actualidad, Andalucía, Cataluña, Madrid, Valencia y Galicia concentran el mayor volumen de población por encima de 65 años. Y, de cara al futuro (hasta 2032) los principales incrementos en el porcentaje de envejecimiento los sufrirán las islas, con incrementos previstos del 64% y 56% para Canarias y Baleares, respectivamente; Murcia (52%); y Andalucía, Madrid y Valencia, con aumentos de entre el 40% y el 50%. En cambio, en País Vasco o Cataluña esta cifra sólo subirá entre el 30% y el 35%.

Actualmente, el mercado español cuenta con 382.000 plazas repartidas en 5.500 residencias, de las cuales el 60% son privadas y tan sólo un 23% del total supera el centenar de plazas. Según estimaciones de JLL, la tasa de cobertura (número de plazas, dividido entre la población mayor de 64 años) del mercado español se sitúa en 4,15, una de las más bajas de Europa, lo que anima a los inversores a trabajar en nuevos proyectos para atender a la demanda.

Las regiones con mayor déficit de camas son Andalucía, Comunidad Valenciana, Galicia y las Islas Canarias. Según este informe, su ratio de cobertura se encuentra por debajo del promedio nacional, por lo que necesitarían, aproximadamente, una inversión de 77.000 nuevas camas en total para atender la demanda.

La consultora estima que este año se terminen cerca de 60 proyectos, añadiendo unas 7.800 nuevas plazas al stock actual. Además, apunta JLL, “el interés de los grandes operadores e inversores especializados es la construcción de residencias de más de 100 plazas, tamaño a partir del cual se consiguen economías de escala suficientes, así como la contratación de servicios comunes a jornada completa para disponer de una oferta más atractiva para los inquilinos”.

Rentabilidades

La rentabilidad prime en residencias de mayores en España se sitúa en un 4,75% en el segundo trimestre de 2021, con un descenso de 25 puntos básicos en la comparativa anual, motivado por el apetito inversor, y mostrando estabilidad respecto al trimestre anterior. Esta rentabilidad continúa siendo elevada comparada con otros países europeos y sectores inmobiliarios.

La necesidad de plazas de una población como la española cada vez más envejecida, estimada en más de 67.000 plazas (sólo en las principales áreas metropolitanas y ciudades de más de 80.000 habitantes) y la escasez de activos prime en el mercado, han aumentado significativamente la inversión en proyectos de desarrollo a partir de la adquisición de suelos dotacionales. En este sentido, el mercado está evolucionando hacia la unión de promotores-constructores especializados e inversores, con operadores, que estructuran cada vez más operaciones a partir de la compra de suelos y contratos entre promotor e inversor.

Según Juan Manuel Pardo, director de Living de JLL,el impacto económico y operativo de la pandemia en algunos operadores ha sido elevado, por lo que no descartamos un incremento significativo de operaciones, ya sea mediante la venta de inmuebles o de empresas tenedoras de los mismos. El segmento tiene no sólo un evidente atractivo a corto plazo, sino que la evolución demográfica en los próximos años, la solvencia de los principales operadores y la estabilidad en los retornos, hacen que cada vez haya más inversores buscando incrementar su exposición al mismo”.

Entre las operaciones de los últimos meses de M&A (fusiones y adquisiciones), destaca la compra de Colisee, uno de los mayores operadores europeos, por parte del fondo de inversión EQT, donde JLL participó como asesor inmobiliario.

Tipología de alojamientos

Entre las distintas alternativas para los mayores, JLL identifica una tendencia incipiente en España, pero que ya está consolidada en países como Canadá, Estados Unidos, Dinamarca  o Finlandia. Se trata de los llamados retirement living, complejo de viviendas o comunidad residencial diseñado para adultos mayores no dependientes, que permiten la socialización de sus inquilinos y en las que se promueven actividades específicas para ellos con opción a atención domiciliaria si así lo requieren.

Por otra parte, muchos mayores se decantan por continuar en su vivienda convencional, lo que hace imprescindible una adecuación de los inmuebles con una distribución interior que reúna unos mínimos requisitos de movilidad. Otros se trasladan a residencias para la tercera edad que incluyen servicios más específicos para personas dependientes que incluyen atención geriátrica, enfermería, podología, fisioterapia, terapia ocupacional, etc.

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