El precio de la vivienda nueva subirá un 4% en el primer trimestre para luego moderarse, según la AEV

El precio de la vivienda nueva crecerá en tasas cercanas al 4% interanual durante el primer trimestre de 2023, para luego estabilizarse con tasas de crecimiento cercanas al 1%, según las estimaciones del XVII Observatorio de la Valoración de la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV). En cuanto a las viviendas de segunda mano, dicho análisis prevé que sus precios, en cambio, aumentarán de forma más evidente, alcanzando tasas interanuales del 9% a mediados de 2023, para después continuar creciendo en ratios más moderados.

La predicción de los precios residenciales de vivienda nueva o de segunda mano, el efecto de la inflación, la situación de España frente a otros países, así como los precios del alquiler son algunas de las temáticas que configuran el XVII Observatorio de la Valoración, que analiza los datos relativos al último trimestre de 2022 y el primero de 2023.

La AEV presenta este análisis, junto con la colaboración de la profesora y responsable del Departamento de Economía Aplicada de la Universidad de Alicante, Paloma Taltavull, y de un grupo de 18 panelistas, formado por expertos de las sociedades de tasación miembros de la asociación y otros reconocidos profesionales del sector.

El 58% de los expertos internos y el 100% de los externos consultados se muestran de acuerdo con la predicción relativa a la obra nueva, afirmando que esto ocurrirá sobre todo en el caso de viviendas nuevas de las grandes ciudades y sus entornos, donde se espera que el crecimiento interanual alcance dichas cifras y se estabilicen para el inicio del año 2023. Aunque algunos de los expertos consultados considera que es relevante tener en cuenta el efecto de la inflación en dicho incremento, que implicaría que, en términos reales, el precio de la vivienda se estaría incluso abaratando.

Sin embargo, otro grupo de panelistas, en concreto, el 42%, no están en sintonía con la autora, ya que prevén que, en el caso de la obra nueva, la escasa actividad promotora hará que la vivienda siga siendo un bien escaso en el mercado, por lo que auguran que el precio podría ser considerablemente más alto, sobre todo si hay un incremento fuerte en la demanda de vivienda libre por parte de no residentes y para usos de alquiler temporal. Además, destacan que si se tiene en cuenta la influencia del incremento de los costes de construcción y energéticos y la escasez de mano de obra, se podrían llegar a experimentar crecimientos cercanos al 5% durante el año 2023.

En el caso de la vivienda usada, sin embargo, existe más diversidad de opiniones entre los panelistas del Observatorio. Un 92% de ellos se muestra en desacuerdo con las “subidas disparadas” que presenta el informe y estiman precios a alza, pero más moderados, y en tasas similares a las esperadas para la obra nueva, mencionando un estancamiento, e incluso posibles descensos, a lo largo de 2023.

El impacto de la inflación

El informe señala que la inflación sostenida tendrá impacto en las decisiones de los inversores y podría afectar, de un modo relevante, al mercado inmobiliario, no solo con adelantos en las decisiones de compra para protegerse de aumentos futuros, sino también como efecto indirecto del incremento de los alquileres. Con ello están de acuerdo el 42% de los panelistas externos, y hasta un 67% de los externos, al estimar que la inflación y otros factores pueden influir en el coste y terminación de la vivienda nueva, y provocar anticipos en las decisiones de compra ante las expectativas de aumento en los precios.

En el polo opuesto, los panelistas contrarios a esta expectativa, el 58%, indican que la subida de cuotas hipotecarias derivada de la elevación de los tipos de interés moderará la subida de los precios de venta. Además, si bien las rentas están efectivamente vinculadas por contrato a la inflación, la capacidad de trasladar este aumento será menor en el entorno económico actual, especialmente en el ámbito residencial, debido a la reducción de las posibilidades de pago de los inquilinos, así como a las políticas proteccionistas impulsadas por la Administración para su control.

Según la XVII edición del Observatorio, los precios de las viviendas españolas crecen de manera muy suave, mientras que en la mayoría de países desarrollados lo hacen a cotas más elevadas, alcanzando tasas de revalorización equivalentes a las de los años previos a la crisis financiera.

Según la autora, esta situación podría ser el reflejo de la escasa capacidad de compra de los hogares que entran al mercado por primera vez, en los mercados más tensionados, y de la restricción de la oferta. Y esta visión es apoyada por el 83% de los panelistas, tanto internos como externos, que creen que la oferta es insuficiente y que la demanda tiene poca capacidad de acceso, motivos por los que la subida de tipos de interés ha cortado el ciclo alcista de los precios en España en un punto anterior al de otras economías europeas.

La falta de reacción de los salarios a la inflación y el hecho de que la reducción del paro, por la exclusión de las estadísticas de los contratos fijos discontinuos, no se reduzca con un ritmo tan intenso como el que recogen las cifras oficiales, serían algunos de los factores que explicarían esa debilidad en la demanda.

Los expertos opuestos a esta perspectiva consideran que las tasas de crecimiento de los precios observadas en los últimos periodos no pueden considerarse “suaves”, ni una oferta anual de más de medio millón de viviendas usadas una restricción, si se tiene en cuenta el bajo crecimiento de la población española.

Alquiler

El informe de AEV también analiza el comportamiento de los precios del alquiler en España, Según el informe, los precios de alquiler en España crecen aceleradamente desde principios de 2022 y han alcanzado ritmos de expansión superiores a los niveles de antes de la pandemia. La diferencia en los niveles de aceleración de 2022 con respecto a los de dos años atrás (que fueron menores al 15%) podría ser debida al diferencial de inflación.

Así lo cree también el 67% de los expertos internos, que, no obstante, puntualizan que el hecho de que el crecimiento de los alquileres sea muy dispar en la geografía española pone de manifiesto la existencia de otros factores, entre otros, la restricción de la oferta de alquiler, especialmente en algunas localizaciones. En este caso, en los núcleos urbanos donde ya había tensionamiento, la demanda se suavizó durante la pandemia, pero ha retronado a niveles habituales por la vuelta a la oficina y por el retorno del turismo.

En el caso contrario, el 33% de los expertos internos y el 67% de los externos no están de acuerdo con la afirmación de la autora, por entender que la inflación no es el único motivo del aumento de los precios del alquiler, sino que existirían otras causas, como la preferencia por la venta, la falta de producto adecuado en el mercado, la demanda de ciudadanos del exterior, las últimas restricciones legales aprobadas en algunos mercados o el incremento de pisos de uso turístico, que disminuyen el volumen de oferta a largo plazo.