CBRE prevé que los activos logísticos cierren el segundo trimestre con revalorizaciones de hasta el 12%

La logística es el sector que mejor sigue resistiendo el impacto de la pandemia en lo que se refiere al valor de los activos inmobiliarios, junto con el residencial en rentabilidad. En el extremo opuesto, se sitúan los segmentos retail y hoteles, siendo los centros comerciales en ubicaciones secundarias los más afectados en términos de valoración por la caída de las afluencias. Ese es análisis que se desprende de la tercera edición del informe “Un Nuevo Horizonte Inmobiliario”, elaborado por CBRE que ha sido presentado hoy por Javier Kindelan, vicepresidente de CBRE España, y Pablo Carnicero, Senior Director Valuation de esta consultora.

Los activos del sector logístico cerraron el cuarto trimestre de 2020 con una revalorización anual de alrededor del 5%, una tendencia que seguirá al alza en el segundo trimestre de 2021, con un incremento del valor de hasta el 6% en el caso de Madrid. De este modo, los expertos de CBRE prevén que las valoraciones de los activos inmobiliarios logísticos cierren el segundo trimestre del año con incrementos, con respecto al cierre de 2019, superiores al 11% en el caso de Madrid (11,67%); por encima del 8% en Barcelona (8,24%) y del 5% en Valencia (5,39%) y Zaragoza (5,23%).

Kindelan ha destacado durante la presentación del informe que el segmento logístico “ha ganado peso durante la pandemia impulsado por el e-commerce y las restricciones de movilidad,”  y tras recordar la reciente de la cartera de Montepino por Bankinter, ha señalado que “todavía hay mucho que esperar de este sector.”

El producto residencial en rentabilidad podría incrementar su valor alrededor de un 3% respecto a diciembre de 2020

También el producto residencial se mantiene como uno de los activos de mayor peso en las carteras de los inversores, siendo el segmento Multifamily uno de los principales motores del mercado inmobiliario pese a la actual situación de la pandemia. En este sentido, el residencial en rentabilidad podría cerrar el segundo trimestre del año con una revalorización del 3,05%, recuperándose el ajuste sufrido durante el 2020.

Centros comerciales

En el otro lado de la balanza, se encuentran los centros comerciales.  La pandemia del Covid-19 continúa hundiendo la valoración de estos activos, uno de más perjudicados por las medidas de restricción a la movilidad.

Según las previsiones de CBRE, el ajuste del valor de los centros comerciales situados en áreas secundarias podría superar el -4,35% al cierre del segundo trimestre de 2021, mientras que el ajuste en el valor de los centros ubicados en zonas prime sería menor (-1,49%). “Esperamos que el volumen de inversión en centros comerciales se mantenga en niveles bajos, al existir una amplia diferencia entre las expectativas de rentabilidades entre compradores y vendedores, especialmente para aquellos inmuebles que siguen teniendo una buena operativa”, ha aclarado Pablo Carnicero.

“No cabe duda de que el año 2020 fue muy complicado para los centros comerciales. No obstante, a pesar de los malos datos del inicio de este año, marzo ha sido realmente esperanzador, con una recuperación del 85% en cuanto a las afluencias respecto de la cifra de 2020 y una mejora de las cifras de ventas de un 115% en los centros gestionados por CBRE. Para este año, confiamos plenamente en que la recuperación de las cifras de ventas y afluencias siga adelante a medida que la campaña de vacunación avance y gran parte de la población quede inmunizada, disminuyendo el lógico temor del consumidor”,  ha señalado el directivo.

High Street

En el caso de los locales de calle, las previsiones de CBRE para el cierre del primer semestre del año apuntan a una caída de más del 2% en el caso de los activos ubicados en las principales calles comerciales de Madrid. En Barcelona, el ajuste llegaría al 3,28%, con lo que la depreciación acumulada desde el cuarto trimestre de 2019 es de -12,63% en el caso de Madrid y de -14,93% en el caso de Barcelona. También, estiman que las rentas de mercado continuarán ajustándose durante 2021 hasta situarse entre un 15% y un 20% por debajo de las de 2019.

Hoteles

Con respecto al mercado hotelero, se percibe una mejora con respecto al cierre del cuarto trimestre de 2020 de en torno al 4%, quedando el ajuste de valores en un -7,75% en el caso de los hoteles vacacionales, y del -7,5% para el producto urbano, siempre en relación con el cierre del Q4 2019. Recuperan así parte de una caída que alcanzó casi el 12% en ambos casos durante el año 2020. Los expertos de CBRE se muestran optimistas en cuanto a la recuperación de la ocupación en los establecimientos hoteleros: “2021 será todavía un año negativo en cuanto a resultados comparado con 2018-2019, pero se espera una fuerte recuperación de la ocupación, sobre todo en el segmento de ocio, desde principios de 2022, con una vuelta a la normalidad relativa para mediados o finales de 2023”.

Residencias de estudiantes y de tercera edad

 El informe elaborado por los expertos del área de Valuation & Advisory Services de CBRE incluye también el análisis de los activos alternativos como residencias de estudiantes y de la tercera edad, que también vieron en 2020 un impacto en sus valoraciones a raíz de la pandemia (-7,14% y -5,82% respectivamente). No obstante, las previsiones para el primer semestre de 2021 apuntan a una mejora del 7,46 % en el caso de las residencias de estudiantes y del 8,02% en las residencias de la tercera edad, quedando sus valores en cifras positivas respecto al cierre de 2019, debido principalmente a la campaña de vacunación que ha provocado que regrese la demanda y por tanto el interés de los inversores.

 Oficinas

Por último, el impacto a cierre del segundo trimestre en las valoraciones de los activos de oficinas será asimétrico en función de las ubicaciones. Así, el ajuste en los valores de las oficinas prime de Madrid y Barcelona y en zonas secundarias se situará en torno al -2%, mientras que las situadas en zonas periféricas registrarán una reducción cercana al -4%.

El mercado de oficinas sufrirá un ligero ajuste de rentas y una subida de tasas de desocupación, según los expertos de CBRE, que vaticinan una recuperación, empezado por el segmento de coworking, que creen será el primero en recuperarse. Con todo, las previsiones de esta consultora para el mercado de oficinas son optimistas, a pesar del auge del teletrabajo y de los formatos híbridos,  ya que existe “apetito inversor por edificios prime con contratos de alquiler de larga duración” como ha señalado Javier Kindelan.

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