El mercado logístico en España ha marcado récords en 2021, tanto en términos de absorción, como en volumen de inversión y rentabilidades. Además, se prevé que el mercado mantendrá un sólido comportamiento a lo largo de este año. Así lo establecen los datos presentados por Savills en la última de edición de Stock, su informe sobre el sector inmologístico. Según la consultora, el pipeline de nuevo stock logístico en los principales mercados para 2022 y 2023 asciende a casi 3.000.000 m2 en Madrid y Barcelona.
Antonio Montero, Executive Director Head of Logistics en Savills España, explica que, “el 58% de los operadores logísticos y el 46% de los retailers esperan aumentar sus almacenes en los próximos tres años en Europa. España uno de los mercados más populares para aumentar su huella. Ahora bien, tenemos todavía por delante muchos desafíos y retos que resolver. La demanda pide oferta de calidad, eficiente y sostenible. Sin embargo, la proporción de stock adecuado todavía es reducido para un sector estratégico para la economía que genera riqueza y empleo y que es clave en el desarrollo de las ciudades del futuro”.
En este sentido, la consultora ha destacado el aumento de la importancia en materia de ESG para inversores y operadores; así como el previsible mayor interés por activos de nueva construcción con credenciales de sostenibilidad frente a activos obsoletos.
Madrid
El stock logístico de Madrid se sitúa en 2021 en 11.315.000 m2 y se espera que en 2022 alcance los 12.335.000 m2. Desde 2015 el stock se ha incrementado en más de 3,8 millones de metros. Esto se traduce en un aumento del 52%, al que la consultora prevé llegar a finales de este 2022, marcando con ello un nuevo récord. La tasa de disponibilidad media en Madrid se sitúa en el 9,3% en relación con el stock actual y alcanza el millón de metros cuadrados.
En cuanto a las tendencias, el informe Stock destaca que el mercado del suelo seguirá sufriendo un calentamiento y alcanzando precios récord. Además, habrá un incremento de nuevos proyectos para el reparto urbano. Se mantiene también el excelente comportamiento de las primeras coronas y continúa la tendencia a la logística de tipo Big Box entre los 30 y 50.000 m2. Además, gracias al impulso del e-commerce, se esperan buenas cifras en los niveles de contratación para este año 2022. Destaca asimismo la estabilización de las rentas con tendencia al alza en las nuevas promociones.
Cataluña
En los últimos siete años se han sumado al stock logístico de Cataluña más de dos millones de metros cuadrados, es decir, un incremento de más del 32%. Se sitúa así en casi nueve millones de metros cuadrados, de los cuales poco más de 200.000 m2 se encuentran disponibles a cierre de 2021. La disponibilidad se sitúa en el 0% en la zona centro y en un 2,3% en la primera corona, con un total de cuatro activos. La segunda y cercera corona se han ido consolidando debido a su ubicación estratégica, precios más competitivos y características de los activos.
En cuanto a la oferta futura para 2022 y 2023, el informe elaborado por Savills la sitúa en más de un millón de metros cuadrados. De estos, un 50% ya está prealquilado o bien corresponde a proyectos de autopromoción.
En cuanto a las tendencias, el informe prevé que seguirá el buen ritmo de la demanda por parte de los usuarios. Seguirá habiendo un incremento del pre-let, la disponibilidad de nave construida seguirá bajando y veremos nuevas contrataciones de proyectos llaves en mano. Continua el gran interés en suelo finalista, pero dada su escasez, hay un mayor posicionamiento en suelos con gestión urbanística. Además, se están consolidando los nuevos proyectos en la segunda y tercera corona, pero también saldrán nuevos focos de interés en aquellas zonas bien comunicadas. En cuanto a los precios, describen una tendencia al alza en algunas zonas.
Otras regiones españolas
Para 2022, la consultora internacional espera la incorporación de 380.000 m2 construidos en Valencia, con un 81% ya comprometidos. La disponibilidad media en Valencia se sitúa en el 3,5% en 2021, con la mayor tasa de disponibilidad en la zona centro, un 4,92%. La contratación ha ascendido a casi 400.000 m2 con un total de 49 operaciones y una absorción del 51% en el eje centro. En cuanto a los precios, en la zona prime de Valencia se sitúan alrededor de los 4,50 euros/m2/mes.
Además, el informe prevé que en Valencia seguirá el buen ritmo de la demanda y nuevos desarrollos logísticos, con interés en la zona centro. Se están desarrollando nuevos suelos con buenas ubicaciones y orientados a proyectos de gran formato. La zona prime acogerá estabilidad de rentas, pero con tendencia a incrementar; mientras que las rentas en las zonas norte y sur para los nuevos proyectos logísticos se consolidarán.
En Andalucía, por su parte, 2021 ha sido un año de consolidación tras el empuje de años anteriores. El stock logístico disponible en Málaga, Sevilla y Costa es prácticamente 0% en la actualidad. No se espera en 2022 nuevo techo disponible en el mercado.
En cuanto a las tendencias para el mercado de Málaga, en Savills consideran que en los próximos meses se incorporarán inmuebles logísticos de última generación, ampliando el parque y mejorando la calidad. La disponibilidad rozando el 0% confirma la reactivación de la demanda en el tercer y cuarto trimestre de 2021. Esto tensiona más el mercado y las rentas se mantendrán estables en su máximo histórico. Por su parte, Sevilla incorporará en los próximos meses inmuebles logísticos de última generación al stock disponible, pero aún en niveles muy bajos, lo que tensionará el mercado debido a la reactivación de la demanda en el tercer y cuarto trimestre del año. En cuanto a las rentas, experimentan un crecimiento moderado.
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