La escasez de espacios logísticos presiona al alza las rentas y dispara las precontrataciones

La elevada demanda de los operadores logísticos, unida a la escasez de suelo y superficie disponible en Cataluña, principalmente en las zonas “prime”, ha provocado que el 59% de la nueva oferta de 534.000 metros cuadrados que está previsto incorporar al mercado en 2020 ya esté precontratada, según datos de Savills Aguirre Newman.

La consultora, que organizó una mesa de debate en sus oficinas de Barcelona con los principales propietarios de activos logísticos en España, pronostica una consolidación de las zonas logísticas de la segunda y tercera corona de Barcelona. Durante el próximo año, estas áreas experimentarán una mayor promoción de proyectos así como una subida de las rentas por la prácticamente nula disponibilidad de espacio en la primera corona de la capital catalana, que actualmente se sitúa en el 1,5%.

El 59% de la nueva oferta de 534.000 m2 logísticos que se incorporará al mercado catalán en 2020 ya está precontratada, según Savills Aguirre Newman

De hecho, la elevada demanda ha provocado que desde 2013, las rentas en las zonas “prime” en Cataluña hayan crecido un 33,3%, hasta situarse en una media de los 7 euros/mes/m2, mientras en Madrid, las rentas se han incrementado un 37,5% durante el mismo periodo.

Ante esta falta de espacio, la CEO y presidenta de Savills Aguirre Newman Barcelona, Anna Gener, se mostró a favor durante el encuentro de “buscar soluciones a la actual situación de estrangulamiento, que no afecta sólo al sector inmobiliario sino al resto del ámbito empresarial de Cataluña y al crecimiento del e-commerce”. Además, destacó la rentabilidad que está ofreciendo el sector logístico frente a otros segmentos del inmobiliario.

Precisamente, una de las soluciones que mayoritariamente demandaron los propietarios de activos logísticos presentes en la reunión es una mayor agilidad por parte de las administraciones para generar suelo para este uso. En este sentido, Luis Lázaro, managing director de logistics de Merlin Properties, señaló que aunque la administración cuenta con este mandato “no se ha hecho de forma efectiva, no de la forma que lo pide el operador ni el inversor”.

En la misma línea se expresó Gerard Crosa, director de logística en Barcelona de Melin Properties, que abogó por concienciar a las administraciones de acelerar los trámites de desarrollo urbanístico”. Por su parte, Óscar Heras, country director de Gazeley, recordó que en algunas gestiones, son necesarias entre 9 y 18 meses para lograr el visto bueno de la autoridad competente.

Ante este escenario, Ignacio García, country manager España de Goodman Real Estate, destacó la trayectoria de la empresa en el desarrollo de suelo de calidad y avanzó, que según sus previsiones, la escasez de producto se mantendrá a largo plazo, ya que “la nueva superficie que se incorporará al mercado en los próximos años es insuficiente”.

Desde 2013, las rentas en las zonas logísticas “prime” en Cataluña hayan crecido un 33,3% mientras en Madrid este porcentaje alcanza el 37,5%

Por su parte, David Romera, head of Investment and Asset Management de Montepino, alerta de operaciones que “no podrán materializarse en Cataluña por la falta de superficie existente y que se acabarán ejecutando fuera de la Comunidad Autónoma”. Entre los destinos que compiten con Barcelona despunta la ciudad francesa de Marsella, apunta Alfonso Martínez, general manager de Zal Port, o Valencia, como destino alternativo que puede beneficiarse de esa demanda logística insatisfecha.

Durante los nueve primeros meses del año, la contratación de superficie logística en Cataluña fue de 477.00 metros cuadrados, de los que el 75% se concentraron en la zona centro y en la primera corona, es decir, hasta un máximo de 30 kilómetros de Barcelona.

Los principales representantes del sector también son partidarios de modificar la legislación que rige en el ámbito industrial-logístico. Sobre este aspecto, Cristian Oller, country manager de Prologis, apuntó “la administración debe ser más flexible y adaptarse a las necesidades actuales del sector, como permitir más altura en las naves”.

Inversión

En base a lo comentado en el evento, esta situación de escasez de oferta, buen ritmo de la demanda y la confluencia de diversos parámetros macroeconómicos está avivando y consolidando el interés de los inversores en nuestro mercado con el consiguiente ajuste de yields a la baja.

El foco de dichos inversores en Cataluña ha superado en número de operaciones a las transacciones realizadas en mercados como Madrid. Además, el perfil de activos solicitado por los inversores ya no se basa únicamente en grandes plataformas logísticas sino también en otros conceptos como el crossdocking, el urban logistic o el light industrial estas últimas con el objetivo de buscar rentabilidades más atractivas.

Durante el encuentro, la directora de logística de Savills Aguirre Newman Barcelona, Gloria Valverde, apostó por generar nuevas áreas de centralidad logística. “En una situación de mercado en la que no hay proyectos en zona prime, se pueden generar nuevas centralidades logísticas, como pueden ser en áreas del Baix Llobregat, en el Vallès o en enclaves estratégicos de la tercera corona, de esta manera estamos redefiniendo el concepto del prime”

El compromiso con el medioambiente y la eficiencia energética son también aspectos que figuran en la agenda de los arrendatarios logísticos. El director de operaciones de Grupo Sesé, Antoni Font, recalcó que la sostenibilidad es un tema “prioritario” para el sector, ante una legislación más restrictiva en cuanta a emisiones, y que una de las apuestas está siendo la incorporación de placas solares en las naves.

Durante el encuentro también se puso de manifiesto la carencia de mano de obra logística cualificada. Sobre este tema, Anna Gener recalcó que “la logística debe ser percibida de otra manera, por ser un sector que contrata profesionales de un perfil medio-medio alto”. En esta línea, Xavier Novell, senior asset mananger de Logicor, destacó que en los últimos cinco años se han duplicado el número de puestos de trabajo que no han logrado ser ocupados en operadores logísticos.

Sobre la influencia del e-commerce en el sector logístico, los representantes del sector logístico pusieron el foco en el impacto que tiene la distribución del producto por parte de los grandes operadores. Felipe Palanca, Investment and Development manager de Segro, señaló la tendencia de estas compañías por estar cada vez más cerca de las ciudades, para atender a las necesidades de los consumidores y por minimizar el impacto que tiene este fenómeno en la red.

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