La escasez de espacio lastra el desarrollo del mercado logístico de Málaga

Málaga sigue siendo una de las ciudades más atractivas de España para los inversores, principalmente por su ubicación estratégica tanto para la logística local como regional e internacional. El alto interés por parte de fondos y promotores especializados en adquirir nuevos desarrollos y activos industriales y logísticos posiciona a la ciudad en la tercera gran alternativa de inversión -por detrás de Madrid y Barcelona-, según CBRE.

“En los últimos años hemos detectado un fuerte interés de inversores internacionales de primera línea tanto en el mercado de alquiler como en el de inversión en Málaga. Si bien es cierto que a priori con la irrupción del Covid-19 esta tendencia podría haber decaído, el sector inmologístico sale más reforzado debido al aumento del comercio online con motivo del confinamiento y ha impulsado la demanda de empresas de comercio online de sectores como el e-commerce, farmacéutico, alimentación, tecnología y deportes, que han registrado una actividad muy superior a la normal durante estos últimos meses”, explica Fernando Corrales, director Advisory & Transaction Investor Leasing Industrial & Logística CBRE Andalucía Oriental.

Aunque Málaga despierta el interés de los inversores, uno de los factores que caracteriza al sector en esta ciudad es precisamente la falta de espacios logísticos disponibles. Según cifras de CBRE, a cierre de 2020, Málaga cuenta con un stock de 515.000 metros cuadrados, ocupando la última posición dentro del mercado logístico español, por detrás de Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla, Zaragoza y País Vasco.

stcok logistico en Malaga

El año pasado, la contratación de superficie logística en Málaga ha alcanzado los 25.000 metros cuadrados durante el 2020, lo que supone un descenso del 20% en comparación con 2019. En total, el año pasado se cerraron ocho operaciones, entre las que destacan la ubicación de Mahou-San Miguel y SEUR, el reposicionamiento de Nacex o proveedores de e-commerce. “La evolución de la contratación seguirá una corriente alcista una vez se posicionen en el mercado los nuevos proyectos como Fahala, Bacardi o Megahub para este 2021”, explica Corrales.

En cuanto a las previsiones para este año, “la renta se mantendrá estable y crecerá moderadamente en algunas zonas, y la contratación seguirá al alza a lo largo del año 2021. Asimismo, se consolidarán los nuevos desarrollos y el cambio de tendencia hacia la promoción a riesgo, lo que supondrá la disponibilidad de proyectos “llave en mano” para la demanda actual insatisfecha. Respecto a inversión, la yield se comprime por debajo del 6% a falta de producto de calidad”, apunta Rosa Madrid, senior director CBRE Andalucía Oriental.

La renta prime es de 5,25 euros/m² al mes en zonas como CTMM y Trévenez y la renta media de Málaga, se sitúa en torno a los 3-5 euros/m²/mes. Fernando Corrales explica que “tanto la renta media como la renta prime en Málaga se mantendrán estables y con un crecimiento moderando por la falta de espacios de calidad y la escasa promoción a riesgo hasta el momento”.

Escasez de suelo y producto

A pesar de su reducido tamaño, en los últimos tres años, los inversores, promotores y operadores, tanto nacionales como internacionales, han puesto el foco en Málaga sobre todo en la búsqueda de suelo para promoción de parques logísticos.

Actualmente, la ciudad tiene un pipeline de aproximadamente 132.000 metros cuadrados de naves. Los nuevos desarrollos sitúan el precio medio de suelo en Málaga en el rango de 250-300 euros/m², si bien se han registrado referencias de más de 300 euros/m² a principios de 2021.

En Málaga, la falta de stock hace que los operadores de e-commerce y logísticos se decanten por los proyectos ‘llave en mano’

“Aunque se prevé el cierre de grandes desarrollos logísticos en el corto y medio plazo, dada la situación de falta de stock hace que los operadores de e-commerce y logísticos se decanten por los proyectos ‘llave en mano’. Esta tendencia alcista supondrá un aumento del estocaje, pero no de la disponibilidad, por lo que la ciudad seguirá siendo una de las capitales con menor parque logístico de todo el territorio nacional”, explica Corrales que destaca nuevos proyectos como el polígono Fahala en Cártama, a escasos 20 km de la capital, “que recientemente ha finalizado la fase de urbanización y se ha convertido en una opción real a corto plazo para desarrollar plataformas de volumen medio”, añade.

A su vez, Megahub, en Antequera, con alrededor de 400.000 metros cuadrados sólo en la primera fase para uso logístico, empezó las obras de urbanización durante el último trimestre de 2020 y se espera que se consolide como primera alternativa, a corto plazo, de los principales operadores de grandes plataformas enfocados a una distribución eminentemente regional.

En la zona coinciden los corredores europeos Atlántico y Mediterráneo y dispone, además, de una estación intermodal y de AVE. En paralelo, goza de una importante cercanía a los puertos de Algeciras, Sevilla y Málaga con capacidad para absorber la distribución regional de cualquier operador tanto nacional como internacional.

En cuanto a proyectos a medio plazo, Fernando Corrales, también llama la atención sobre “el desarrollo de Buena Vista con la colaboración entre administración central, regional y local para llevar a cabo la segunda fase del Centro de Transportes de Mercancías de Málaga (CTMM); y Rosado Central, la gran opción de inversión inmediata para consolidar un sector frente al PTA con unos accesos y comunicaciones inmejorables a escasos 2-3 km de la zona logística de la capital y del principal nudo de comunicaciones y a la espera de la aprobación inicial de la Plan Parcial y la certificación medioambiental en pocos meses”.

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