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El mercado logístico de Madrid cierra el primer trimestre con más operaciones pero menos metros contratados

La consultora inmobiliaria BNP Paribas Real Estate ha presentado su último informe logístico en el mercado de Madrid, en el que se evidencia el sólido protagonismo de la demanda, que sigue comprimiendo la tasa de disponibilidad, después de cerrar un 2022 que registró máximos históricos de contratación de espacios logísticos.

Entre los meses de enero y marzo, la absorción de espacios logísticos ha sido de 248.683 metros cuadrados, distribuida en 24 nuevas operaciones, dos más que los contabilizados en el cierre del ejercicio anterior. 

El tamaño medio de los contratos firmados en el primer trimestre del año ha sido de 10.362 metros cuadrados, siendo las operaciones más destacadas por volumen de superficie el alquiler de una plataforma de 42.662 metros cuadrados por parte de un operador logístico en Illescas.

La consultora señala que “si se compara la actividad registrada en el primer trimestre del año 2023 con el mismo trimestre del 2022 y con el anterior trimestre (T4 2022), se observa un ajuste notable en la contratación del 34% y del 43% respectivamente”.  Y explica que “esto se debe al tamaño medio de las operaciones materializadas, ya que en el primer trimestre del año pasado el tamaño medio de las demandas firmadas fue de 13.500 metros cuadrados y en el anterior trimestre (T4 2022), el tamaño medio de las operaciones se alzó hasta los 19.941 metros cuadrados.

La tasa de disponibilidad sigue ajustándose con un 5,74%, en un parque total que los últimos doce meses se ha incrementado en más de 600.000 m2

Jean-Bernard Gaudin, director nacional de Logistics Letting & Sales España de BNP Paribas Real Estate, afirma que “después de dos años consecutivos con unas cifras de contratación superiores a los 1,2 millones de metros cuadrados y los buenos registros del primer trimestre del año, seguimos pensando que la absorción pueda situarse en torno al millón de metros cuadrados en 2023, cifra que sería muy positiva para el sector”.

Por su parte, Fernando Sauras, director nacional de Logistics Investment España de BNP Paribas Real Estate, apunta que “el elevado dinamismo de la demanda, junto el continuo ajuste de tasa de disponibilidad, han empujado a que, de cara a los próximos doce meses, se incorporen al mercado proyectos confirmados en fase de construcción que totalizan 754.800 m2, una producción, similar a la de los últimos años, que no ha tenido impacto en incrementar de la tasa de disponibilidad”.

Si se analiza el dinamismo del mercado, tomando como referencia el año 2022, se aprecia como en lo que llevamos de año se mantiene la actividad por parte de la demanda de usuarios, registrándose este primer trimestre 24 operaciones respecto a una media de 23,5 operaciones por trimestre en el año 2022.

Los sectores que están tirando de la demanda, son principalmente operadores logísticos, que han sido los protagonistas de este primer trimestre del año.

El Corredor del Henares, protagonista

El eje A2, conocido como el Corredor del Henares, ha sido otra vez el eje que más operaciones ha concentrado, concretamente el 75% de firmas del primer trimestre y el 45% de la superficie contratada, con un total de 111.177 metros cuadrados contratados en 18 operaciones.

Destaca, en este trimestre, la elevada actividad registrada en el primer arco Logístico, habiéndose firmado 10 nuevos contratos que aglutinan una superficie contratada de 42.533 metros cuadrados, con una superficie media por operación de 4.253 metros cuadrados. La renta media de este arco se sitúa en 5,5 €/m²/mes.

Los mercados más activos han sido Coslada, San Fernando y el Cañaveral. La actividad registrada en el segundo arco del eje A-2 se limita a dos operaciones firmadas en Torrejón de Ardoz. La superficie media de estos contratos firmados ha sido de 3.876 metros cuadrados.

El resto de la contratación del trimestre se ha contabilizado principalmente en la zona Sur, área comprendida entre los ejes A4 y A42, que ha concentrado el 21% de las operaciones y el 54% de la absorción, en Illescas, Villaverde, Pinto y Seseña como mercados más activos.

La tasa de disponibilidad sigue ajustándose

Analizando el comportamiento de las rentas en los últimos tres meses, se observa una tendencia de crecimiento. La renta media de las operaciones cerradas en el primer trimestre del año se sitúa en los 5,00 €/m2/mes, reflejando un crecimiento anual del 13,6%, respecto al mismo trimestre del 2022.

La renta Prime se mantiene en el 6,25 €/m2/mes en las ubicaciones más exclusivas del primer arco del Corredor del Henares, aunque se observan precios de salida en niveles que alcanzan los 6,75€/m2/mes en nuevos proyectos de la zona Prime.

Además, se observa cómo en la tercera corona, los precios de salida de los nuevos proyectos alcanzan los 4,00 €/m²/mes, incluso algún proyecto se alza hasta los 4,15 €/m²/mes.

BNP Paribas Real Estate estima que la absorción en 2023 puede situarse en torno al millón de metros cuadrados, cifra muy positiva para el sector

Uno de los datos más positivos, además de la elevada fortaleza de la demanda, es el ajuste la tasa de disponibilidad, en un mercado en el que el parque total se ha incrementado en más de 600.000 metros cuadrados en los últimos doce meses. La tasa ha pasado del 6,53% en el primer trimestre de 2022 al 5,74% actual, bajando 79 puntos básicos.

Por su parte, si se analiza únicamente las plataformas logísticas de Grado A, se observa cómo actualmente hay un stock total de 6,1 millones de metros cuadrados y la tasa disponibilidad se reduce al 5,18%, principalmente por los desarrollos especulativos entregados en los últimos meses.

Por otro lado, si se compara la disponibilidad de metros cuadrados existentes con los de hace doce meses y se tiene en cuenta la entrada de nuevas plataformas y su grado de ocupación, se aprecia una absorción neta positiva de 680.000 metros cuadrados aproximadamente durante los últimos doce meses.