Entrevista a Diego Bestard, CEO y fundador de Urbanitae.
La financiación alternativa ya es un motor clave para el sector inmobiliario. En esta entrevista, Diego Bestard explica cómo el modelo de coinversión de Urbanitae, con más de 3.000 millones de euros en activos bajo gestión, complementa a la banca tradicional, aporta agilidad a los promotores y abre el mercado al pequeño ahorrador.
¿Podría explicar qué es la financiación alternativa inmobiliaria y cuál es su principal valor añadido frente a la financiación bancaria tradicional?
La financiación alternativa inmobiliaria es, básicamente, toda aquella financiación que no proviene de la banca tradicional y que permite sacar adelante proyectos inmobiliarios que, siendo viables, no siempre encajan en el esquema bancario habitual. Puede adoptar muchas formas –equity, deuda, coinversión–, pero en todos los casos cumple una función parecida: aportar capital allí donde hace falta.
Su principal valor añadido no es sustituir a la banca, sino complementarla. La banca sigue siendo el gran pilar de la financiación promotora y, además, la fuente de capital más barata. Pero hay muchas fases del desarrollo de un proyecto, sobre todo las iniciales, en las que el banco no suele entrar o exige unas condiciones que no siempre se dan todavía. Ahí la financiación alternativa aporta agilidad, flexibilidad y una estructura de capital más adaptada a la realidad de cada operación.
Para quien no conozca a la compañía, ¿qué es Urbanitae y cómo funciona?
Urbanitae es una compañía española de inversión inmobiliaria fundada en 2017. Nació con una idea muy clara: abrir la inversión inmobiliaria a cualquier persona y, al mismo tiempo, ofrecer al promotor una vía de financiación complementaria a la banca.
Hoy contamos con la mayor plataforma de financiación participativa por volumen en Europa. Aunque empezamos haciendo sobre todo operaciones inmobiliarias en equity –y somos casi los únicos que seguimos–, también hacemos deuda y otras estructuras híbridas. El funcionamiento es sencillo: analizamos y seleccionamos proyectos inmobiliarios, los publicamos en la plataforma y permitimos que los inversores participen en ellos de forma 100% online y sin papeleos.
Autorizada y supervisada por la CNMV desde junio de 2019, Urbanitae ha financiado proyectos inmobiliarios por un valor de más de 670 millones de euros y ha contribuido a financiar la construcción de más de 9.000 viviendas entre España, Portugal e Italia. Además, hoy contamos con más de 3.200 millones de euros en activos bajo gestión, de los que aproximadamente el 90% son de residencial tradicional.
“En Urbanitae somos muy selectivos: analizamos mucho, descartamos mucho y solo publicamos aquello en lo que creemos de verdad”
¿Qué perfil de promotores o inversores recurren a Urbanitae? ¿Han notado un aumento de la demanda debido a las restricciones crediticias de los bancos al sector?
Por el lado de los promotores, trabajamos con operadores profesionales, con experiencia contrastada y con proyectos de tamaño medio, principalmente en residencial, aunque cada vez más también en segmentos como hotelero, flex living, residencias de estudiantes o determinados activos terciarios.
Por el lado de los inversores, el perfil es cada vez más amplio. Tenemos desde pequeños ahorradores que invierten importes reducidos para diversificar hasta family offices e inversores institucionales. Esa convivencia entre perfiles es una de las cosas más interesantes del modelo.
Sí, hemos notado un aumento de la demanda. Pero más que hablar de “restricciones” bancarias, yo diría que el mercado se ha sofisticado. La banca sigue siendo fundamental, pero el promotor hoy necesita más herramientas que hace diez años. Y ahí la financiación alternativa ha ganado espacio de forma natural.
¿Qué requisitos mínimos exigen a un proyecto para aceptar su financiación y cómo protegen a sus inversores?
Nosotros resumimos el análisis en tres cosas: promotor, proyecto y estructura.
Lo primero es el promotor: su experiencia, su track record, su reputación y su capacidad real de ejecución. Lo segundo es el proyecto: ubicación, demanda, licencias, situación urbanística, costes, ritmo de ventas previsto, estrategia de salida. Y lo tercero es la estructura: cuánto capital aporta el promotor, cómo se reparte el riesgo, qué garantías existen y si la rentabilidad esperada compensa adecuadamente el riesgo asumido.
La protección al inversor empieza precisamente ahí, en la selección. Después viene la transparencia: cada proyecto incorpora toda la información relevante, riesgos, documentación y actualizaciones. Y, en muchas operaciones, especialmente de deuda, existen además garantías reales, como hipotecas de primer rango o prendas. Dicho esto, siempre conviene recordar que toda inversión inmobiliaria conlleva riesgo y que lo importante es entender bien dónde se invierte y diversificar.
¿Qué segmentos inmobiliarios ven hoy más atractivos?
El residencial sigue siendo nuestro principal foco porque el gran problema de fondo sigue siendo el mismo: un desequilibrio estructural entre oferta y demanda de vivienda. Eso no ha cambiado y sigue sosteniendo el atractivo del segmento.
Dicho esto, vemos oportunidades crecientes en commercial real estate, especialmente en activos con fundamentos operativos sólidos: oficinas, hoteles, residencias de estudiantes, flex living y determinados activos terciarios. Cada vez más inversores buscan no solo diversificar por geografía o por proyecto, sino también por segmento, es decir, tener proyectos con diferentes motores de rentabilidad, y ahí vemos recorrido claro.
“Urbanitae nació con una idea muy clara: abrir la inversión inmobiliaria a cualquier persona y, al mismo tiempo, ofrecer al promotor una vía de financiación complementaria a la banca”
Urbanitae opera en España, Portugal, Italia y Francia, ¿tiene previsto expandirse a otros mercados?
Nuestra prioridad hoy es consolidar el liderazgo en los mercados en los que ya estamos presentes: España, Portugal, Francia e Italia. En 2025 completamos el desembarco en Italia, que se sumó a nuestra presencia en España, Portugal y Francia.
A partir de ahí, seguiremos analizando oportunidades en otros mercados europeos, pero siempre con una aproximación prudente. No creemos en crecer por crecer. Queremos entrar solo donde entendamos bien el mercado local, donde podamos aportar valor y donde podamos mantener los mismos estándares de análisis y control de riesgo que aplicamos aquí.
La compañía ha ampliado sus servicios más allá del crowdfunding tradicional, ¿qué objetivos estratégicos persiguen con estas nuevas líneas de negocio?
El objetivo es evolucionar desde una plataforma de crowdfunding inmobiliario hacia un ecosistema de inversión y financiación inmobiliaria más completo. No se trata de cambiar de modelo, sino de ampliarlo: mantener nuestro core de coinversión y, al mismo tiempo, incorporar vehículos que nos permitan canalizar más tipos de capital y dar respuesta a más perfiles de inversor y de promotor. Esa es la lógica con la que lanzamos Direct Investments y, sobre todo, con la que hemos incorporado una gestora de fondos dentro del grupo, autorizada por la CNMV.
La gestora es especialmente importante porque nos permite acceder a capital institucional y financiero complementario al que ya canalizamos a través de la plataforma, estructurar operaciones a medida y abordar proyectos de mayor tamaño o complejidad. Prevemos, de hecho, lanzar este año nuestros dos primeros fondos inmobiliarios, uno de equity y otro de deuda, precisamente para reforzar esa capacidad. En paralelo, seguimos desarrollando nuestra estrategia en commercial real estate, donde vemos cada vez más oportunidades en segmentos como hoteles, flex living, residencias de estudiantes u otros activos terciarios. La idea de fondo es sencilla: seguir dando acceso al inversor particular, permitir que coinvierta con grandes inversores y ofrecer al promotor más alternativas de financiación, sin perder la esencia con la que nació Urbanitae.
Para concluir, Urbanitae se ha consolidado como una figura clave para el sector inmobiliario en el sur de Europa. ¿Podría resumir cuáles son las claves de su éxito?
Yo diría que hay tres claves muy claras. La primera es haber identificado una necesidad real del mercado: promotores con proyectos viables que necesitaban capital flexible y ágil, e inversores que querían acceder al inmobiliario de una forma más profesional y diversificada.
La segunda es la disciplina de análisis. En Urbanitae somos muy selectivos. Analizamos mucho, descartamos mucho y solo publicamos aquello en lo que creemos de verdad. En un negocio como este, seleccionar bien es probablemente lo más importante.
Y la tercera es haber sabido crecer sin perder el foco. Hemos ampliado el modelo –crowdfunding, deuda, equity, inversión directa, transacciones y ahora fondos–, pero manteniendo la misma lógica: coinversión, transparencia, rigor y tecnología al servicio de una necesidad real del mercado.
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