Tribuna firmada por Juan Criado, director de Capital Markets de Inmoking.
El endurecimiento del crédito bancario ha impulsado el auge de la financiación alternativa en el sector inmobiliario, un mercado donde el capital es selectivo y exige una gestión a medida, una realidad a la que Inmoking responde con su vertical de asesoramiento estratégico.
Durante años, el acceso a la financiación ha sido una de las principales preocupaciones dentro del sector inmobiliario. Sin embargo, el mercado actual presenta una realidad diferente. Existe liquidez, existe interés inversor y existe capital dispuesto a participar en proyectos inmobiliarios. La diferencia es que ese capital se ha vuelto mucho más selectivo.
Desde nuestra experiencia en Inmoking, apreciamos cómo fondos de deuda, family offices, vehículos de coinversión e inversores privados están participando cada vez con más frecuencia en operaciones inmobiliarias que requieren estructuras financieras más flexibles que las ofrecidas tradicionalmente por la banca.
Esta tendencia responde a una evolución del mercado hacia un modelo más financiero, donde las condiciones de crédito se han endurecido. Cada proyecto tiene unas necesidades específicas y cada vez es más habitual diseñar estructuras financieras a medida, combinando distintas fuentes de capital y deuda, en función de los objetivos, los plazos y el perfil de riesgo de cada operación.
En este escenario, el project management adquiere una relevancia que va mucho más allá de la gestión técnica de una promoción o de una obra. Los proveedores de financiación alternativa suelen asumir más riesgo que la banca tradicional; por ello, valoran que exista una gestión profesional del proyecto.
Ya no basta con presentar un activo o una ubicación atractiva. El capital quiere entender dónde se va a generar el valor, cuál es la estrategia prevista y quién va a ser capaz de ejecutarla. La gestión se ha convertido en un elemento tan importante como el propio activo.
En Inmoking estamos observando la tendencia que apunta hacia la convergencia entre la financiación bancaria y la deuda alternativa. Operaciones que inicialmente el sector bancario no quiere asumir, y en las que estos nuevos proveedores especializados están entrando como bisagra hasta el ciclo promotor. Esto lo vemos especialmente en el mercado residencial, con los préstamos puente para la adquisición de suelo, ya que en muchos casos el promotor no puede esperar a los tiempos de los bancos para sancionar la operación de financiación.
Es por este motivo, y por la velocidad de ejecución y flexibilidad de los proveedores de deuda alternativa, por lo que están ganando cuota cada año en el mercado de deuda inmobiliaria. Según una consultora internacional, en 2025 el 71% de la financiación al sector fue para el mercado hotelero y residencial y los fondos de deuda prestaron 3.300 millones, un 45% más que el año anterior. Se espera que la cuota de mercado por parte de la deuda alternativa pase del 19% actual al 22% en 2028 y llegue al 30%-40% en 2030, reduciendo progresivamente la brecha con la financiación bancaria y con los países anglosajones que lideran la diversificación del capital en el sector promotor con pesos del 40% al 50%.
Teniendo en cuenta la evolución del mercado de deuda y respaldándonos en la experiencia del equipo de Inmoking en la gestión de vehículos de financiación alternativa, en 2025 lanzamos una nueva vertical de servicios de asesoramiento en deuda y financiación.
Desde su puesta en marcha, hemos analizado más de 30 proyectos y cerrado con éxito 5 operaciones, alcanzando un volumen total de 12 millones de euros.
De cara a 2026, nuestro objetivo es duplicar el volumen de operaciones, impulsados por el crecimiento de nuestra red propia de consultores y los acuerdos de colaboración establecidos con distintos agentes del mercado promotor residencial.
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