Tribuna firmada por Javier Fernández, responsable del Área de Project Management y Project Monitoring de RINA Prime Iberia.
La transformación del parque inmobiliario infrautilizado se convierte en una alternativa estratégica para generar oferta residencial, pero su éxito exige blindar la viabilidad urbanística, arquitectónica y financiera en la fase preliminar del proyecto.
El mercado residencial español continúa condicionado por un desequilibrio entre una demanda sostenida y una oferta que crece a un ritmo insuficiente, especialmente en las principales áreas urbanas.
El Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 recoge, citando al Banco de España, un déficit estructural superior a 400.000 viviendas. La obra nueva seguirá siendo esencial, pero los plazos de planeamiento, gestión de suelo, urbanización, licencia y construcción dificultan que, por sí sola, pueda responder con la rapidez necesaria.
En este contexto, la transformación del parque inmobiliario existente está ganando relevancia. Edificios concebidos para usos que han perdido competitividad, inmuebles terciarios infrautilizados o activos que ya no responden a las necesidades actuales pueden encontrar una segunda vida. En determinados casos, esa transformación permite generar nueva oferta residencial sin partir de un solar vacío.
El cambio de uso, sin embargo, no debe entenderse como una solución automática. Se trata de una operación de transformación del activo que exige analizar de forma conjunta mercado, urbanismo, arquitectura, viabilidad técnica, inversión y plazos. La pregunta no debería ser únicamente si el planeamiento admite el nuevo uso, sino si el inmueble puede convertirse realmente en el producto previsto, con un coste asumible, dentro del calendario objetivo y con un riesgo compatible con la rentabilidad esperada.
Ese análisis temprano es decisivo. La geometría y profundidad de las plantas, la estructura, la fachada, la iluminación y ventilación, la evacuación, la accesibilidad, las instalaciones, la eficiencia energética o posibles afecciones patrimoniales pueden alterar sustancialmente el número de viviendas resultantes, el coste y el plazo. También condicionan la calidad final.
Incrementar la oferta no debería significar rebajar las condiciones de habitabilidad ni consolidar soluciones residenciales de menor calidad.
El plazo es, siempre, una variable económica. Una incertidumbre urbanística no resuelta o una definición tardía del alcance pueden traducirse en rediseños, mayores contingencias y retrasos. Por ello, la planificación debe integrar desde el inicio diseño, consultas previas, licencias, contratación, ejecución y puesta en servicio, identificando dependencias e hitos críticos.
Lo mismo ocurre con el presupuesto: no basta con aplicar un coste por metro cuadrado; es necesario disponer de una referencia económica sólida, contingencias proporcionadas y un control claro de los cambios que afecten al alcance, al coste o al calendario.
Esta evaluación debe acompasarse, además, con un marco normativo en evolución. Madrid ofrece un ejemplo significativo. El Plan Reside ha reforzado la protección del uso residencial frente al turístico y ha abierto determinadas posibilidades de transformación del parque existente. A ello se suman las leyes autonómicas 3/2024 y 2/2026, que habilitan, bajo condiciones específicas, la implantación de vivienda protegida en alquiler en determinados suelos terciarios y dotacionales privados. El Proyecto de Ley LIDER, aprobado por el Consejo de Gobierno en julio pasado y actualmente en tramitación, plantea además simplificar el planeamiento y reducir sus tiempos.
En este escenario, las consultas urbanísticas previas adquieren especial valor para resolver incertidumbres antes de comprometer la inversión y para reducir el riesgo de bloqueos posteriores en la obtención de la licencia.
Todo ello explica por qué los cambios de uso encajan de forma natural en el debate sobre vivienda de obra nueva. La generación de nuevo producto residencial no procederá exclusivamente de nuevos desarrollos. Parte de la respuesta estará en transformar de forma selectiva edificios existentes, siempre que esa transformación sea urbanística, técnica y económicamente viable.
Para promotores, inversores y financiadores, la clave estará en abordar estas operaciones con una visión integrada del ciclo del activo: valoración, análisis técnico, definición de producto, planificación, costes, licencias y gestión del proyecto deben formar parte de una misma decisión de inversión.
En definitiva, el potencial no está en transformar cualquier inmueble disponible, sino en identificar cuáles pueden convertirse en vivienda de calidad, en qué condiciones y con qué nivel de certidumbre.
Porque es en esta fase inicial donde se decide una parte importante del valor futuro del proyecto.
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