Tribuna firmada por Ricardo Villena, asset manager de la Wealth Division en PropHero.
¿Y si el verdadero valor de un inmueble no estuviera en lo que es hoy, sino en lo que puede llegar a ser? El mercado inmobiliario suele analizar los activos a partir de variables como ubicación, precio, rentabilidad o demanda. Sin embargo, existe otro factor capaz de cambiar por completo la ecuación: el uso. La clave está en identificar oportunidades de reposicionamiento, optimización y creación de valor para dar una segunda vida a estos espacios.
Durante años hemos asumido que un edificio de oficinas debía seguir siéndolo, al igual que un local comercial, pero las ciudades están cambiando. Las nuevas formas de trabajar, los hábitos de consumo, la escasez de vivienda y la evolución de la demanda están haciendo que determinados activos puedan tener una segunda vida.
Escribo esta tribuna desde mi experiencia profesional en PropHero, empresa especializada en inversión inmobiliaria que acompaña a sus clientes en el análisis, adquisición y gestión de activos. Y si algo he aprendido es que, en ocasiones, las mejores oportunidades no están en el inmueble perfecto, sino en descubrir el potencial que existe detrás de un inmueble aparentemente imperfecto.
Del inmueble al potencial
Desde la perspectiva de un inversor, quizá el cambio más importante sea dejar de analizar únicamente lo que un activo es y empezar a estudiar lo que puede llegar a ser.
En PropHero analizamos oportunidades de inversión teniendo en cuenta no solo la situación actual de un inmueble, sino también su capacidad para generar valor. En este contexto, los cambios de uso pueden convertirse en una herramienta especialmente interesante.
Un edificio de oficinas con elevada disponibilidad puede presentar una rentabilidad limitada manteniendo su uso actual, pero adquirir una nueva dimensión si existe la posibilidad de transformarlo en residencial, flex living, hotel, healthcare…
Aquí aparece el concepto de highest and best use: identificar cuál es el uso que, considerando las condiciones urbanísticas, técnicas, económicas y de mercado, permite maximizar el valor de un activo y aportar el mayor valor a la sociedad.
Pero esta transformación no es automática. Que un inmueble pueda cambiar de uso no significa necesariamente que deba hacerlo, ya que hay que analizar el planeamiento urbanístico, la normativa de habitabilidad, las condiciones estructurales, la accesibilidad, las instalaciones, los costes de construcción…
Mirar un inmueble con otros ojos
Esta forma de analizar el mercado obliga a cambiar una pregunta habitual. En lugar de preguntarnos cuánto vale un inmueble, debemos preguntarnos por qué vale eso y cuánto valdría después de una transformación.
Pensemos en un local vacío. En su situación actual puede tener una rentabilidad limitada o permanecer sin actividad durante meses. Pero si urbanística y técnicamente es viable transformarlo en varias viviendas, la ecuación cambia completamente. Aquí aparecen nuevas preguntas: ¿cuántas unidades?, ¿cuál será el coste?, ¿qué demanda tendrán?, ¿cuánto tiempo requiere el proceso? y, sobre todo, ¿cuál será el valor final?
En nuestro día a día en PropHero, este análisis obliga a combinar los datos del mercado con una visión práctica del activo. No basta con que los números actuales sean atractivos; hay que entender qué puede ocurrir con ellos después de una reforma, rehabilitación, reposicionamiento o cambio de uso. El inmueble deja de analizarse únicamente como un activo terminado y comienza a analizarse como un proyecto de creación de valor.
No todos los inmuebles son una oportunidad
Uno de los principales riesgos de esta tendencia es pensar que cualquier oficina vacía puede convertirse en vivienda o que cualquier local sin actividad constituye una oportunidad, y la realidad es mucho más compleja.
La configuración del edificio puede hacer que una reconversión sea técnicamente inviable o económicamente poco atractiva. La profundidad de las plantas, la entrada de luz natural, la distribución, la ventilación o la existencia de patios pueden condicionar decisivamente el resultado final. A esto se suma el factor urbanístico. El cambio de uso depende de la normativa aplicable en cada municipio y comunidad autónoma, la cual es vital conocer y tener en cuenta.
Por ello, el análisis urbanístico debe formar parte del análisis de inversión desde el primer momento, y no convertirse en una comprobación posterior a la adquisición.
Comprar bien ya no es suficiente
La creación de valor puede comenzar incluso antes de comprar, ya que analizar un activo únicamente sobre la base de sus rentas actuales puede llevar a descartar oportunidades. Incorporar escenarios alternativos puede revelar un potencial completamente diferente. Un análisis orientado a la transformación debería responder a preguntas muy concretas:
¿Qué ocurriría si cambiamos el uso? ¿Cuántos metros realmente aprovechables tendríamos? ¿Cuál sería el coste de transformación? ¿Qué precio o renta podríamos obtener? ¿Cuánto tiempo tardaría el proyecto? ¿Qué riesgos urbanísticos existen?
¿Cuál sería el valor del activo una vez transformado? Estas respuestas permiten construir un verdadero business plan del inmueble.
Aquí el asset management adquiere un papel crucial. Gestionar un activo no debería limitarse a su situación actual, sino a identificar oportunidades de reposicionamiento, optimización y creación de valor. En mi experiencia en PropHero, esta visión resulta fundamental: una inversión inmobiliaria no termina cuando se compra el inmueble; empieza precisamente ahí.
La vivienda como catalizador
La vivienda está siendo uno de los principales motores de esta transformación, y convertir un activo terciario infrautilizado en vivienda puede permitir generar nueva oferta sin necesidad de partir de cero y aprovechar localizaciones ya consolidadas y dotadas de infraestructuras. CBRE señala que, desde 2023, alrededor de un millón de metros cuadrados de oficinas han encontrado nuevos usos en España, principalmente residencial y hotelero.
Sin embargo, sería un error pensar que la reconversión de oficinas solucionará por sí sola el problema de acceso a la vivienda. La necesidad residencial es muy superior y existen importantes limitaciones técnicas, urbanísticas y económicas. Su valor está en actuar como una pieza más dentro de una estrategia amplia de generación de oferta.
La conversación sobre cambios de uso suele centrarse en la conversión a residencial, pero el potencial es mucho más amplio. El envejecimiento de la población, el crecimiento del turismo, la evolución del sector sanitario y los nuevos modelos de alojamiento están generando demanda para usos como residencias de mayores, hoteles, student housing, flex living o espacios sanitarios.
Por ello, el análisis debe comenzar por el activo y su localización, no por una solución predeterminada. Un edificio puede tener más sentido como vivienda en una determinada zona, mientras que otro puede presentar una oportunidad mayor como hotel, residencia de estudiantes o activo sanitario.
De hecho, en el primer semestre de 2025, el 87% de las reconversiones analizadas por CBRE se dirigieron a living y hoteles, mientras que las oficinas fueron el uso inicial más frecuente.
Convertir también implica asumir riesgos
Un cambio de uso debe entenderse como una operación de inversión, no únicamente como una operación inmobiliaria o constructiva, ya que requiere combinar análisis de mercado, urbanismo, arquitectura, costes, financiación, fiscalidad y estrategia comercial. Y, sobre todo, asumir que existe riesgo.
Un proyecto puede tener un gran potencial teórico y, sin embargo, destruir valor si el precio de adquisición es demasiado elevado, los plazos administrativos se alargan, los costes de construcción se disparan o la demanda final no responde a las expectativas.
Dar una segunda vida a los inmuebles no resolverá por sí solo el problema de la vivienda, pero sí puede convertirse en una pieza clave para aumentar la oferta sin empezar de cero. El reto no es solo construir más, sino aprovechar mejor lo que ya tenemos para crear la vivienda que nuestras ciudades necesitan.
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