ULI analiza la deriva del sector inmobiliario tras el impacto del Covid

El Urban Land Institute (ULI) ha presentado el informe ‘Covid-19. Impacto en el sector inmobiliario’, un estudio ha sido elaborado por ULI Spain con el fin de analizar el impacto del Covid-19 en el sector inmobiliario, desde una perspectiva técnica basada en datos.

Realizado bajo la coordinación general de b720 Fermín Vázquez Arquitectos, el informe es el resultado de la combinación de siete estudios desarrollados por diferentes profesionales de organizaciones vinculadas con ULI. Estos combinan un análisis de datos objetivos, –incluida la información proporcionada por consultores especializados como CBRE, JLL o Savills Aguirre Newman, por citar algunos ejemplos–, y de trabajos de otros agentes, con entrevistas a ejecutivos de primer orden de la industria.

La presentación del informe, que se realizó este marte de manera virtual, contó con la participación de Fátima Sáez del Cano, Executive Director de Grosvenor Europe; Pere Viñolas, CEO de Inmobiliaria Colonial; David Martínez, CEO de Aedas Homes; y José Ignacio Morales Plaza, CEO de Vía Célere. Lisette van Doorn, CEO de ULI Europe, presentó el webinar, y Alfonso Benavides, presidente de ULI Madrid, ha ejercido de moderador.

El informe constata la incidencia de la pandemia en diferentes segmentos del sector inmobiliario, como las oficinas, en el que la crisis sanitaria ha traído una aceleración en la tendencia que ya existía de transformación de los espacios de trabajo, así como innovación y flexibilidad en el modo de relacionarnos en ellos.

Durante la pandemia, la vivienda de obra nueva, así como la de segunda mano unifamiliar, han mostrado una tendencia positiva en las ventas, según el informe del ULI

En lo concerniente al sector residencial, y como consecuencia del aumento del teletrabajo, también ha supuesto un replanteamiento del diseño de los hogares.

Y es que, en esta crisis, el sector inmobiliario es parte de la solución. No ha cejado en su aportación a la sociedad, en inversión, empleo y búsqueda del bienestar de los ciudadanos en lo concerniente al cobijo de su actividad en la casa, el trabajo, el ocio y el deporte. La producción, venta y alquiler de inmuebles ha continuado en todo lo que han permitido las restricciones de movilidad, aforo, etc. dictadas por las autoridades para atender a la emergencia sanitaria.

Asimismo, la innovación está presente en todos los operadores del sector, que desde el primer día se han venido adaptando a las nuevas condiciones. La digitalización y la sostenibilidad y la concienciación con el medio ambiente se mantienen como tendencias a integrar en el entorno actual.

Nuevas tendencias en vivienda

El estudio del ULI revela cómo la pandemia ha puesto de manifiesto las carencias de algunas viviendas. Factores como el hacinamiento, la insalubridad o una deficiente habitabilidad han influido en la difusión de la enfermedad.

Las principales consecuencias negativas de la crisis sanitaria sobre las viviendas corresponden a la venta de la vivienda colectiva, en especial la de segunda mano, en zonas con mayor densidad de población.

Sin embargo, contrariamente a lo que se ha visto y leído en algunos medios, la vivienda de obra nueva, así como la de segunda mano unifamiliar, presentan una tendencia positiva en las ventas y, en algunos casos, un cierto repunte de los precios.

El informe del ULI concluye que el acceso a la vivienda será aún más complicado tras la pandemia, en especial para jóvenes y familias con bajos ingresos

Las familias parecen estar dando un mayor valor a las características específicas de la vivienda y menos a su localización. Algunas de las cuestiones más valoradas por el momento son la superficie de la vivienda, la presencia de espacios exteriores privativos, unas buenas condiciones de ventilación, distribuciones con espacios flexibles y adaptables, con algún espacio interior multiuso y disponibilidad de plaza de aparcamiento. Estas nuevas tendencias podrían suponer una revisión de los modelos de vivienda. La renovación de las viviendas existentes es –quizás hoy más que nunca– tanto una necesidad, como una oportunidad.

Otra de las conclusiones de este estudio es que el acceso económico a la vivienda será aún más complicado tras la pandemia, en especial para jóvenes y familias con bajos ingresos.

De ahí, los nuevos modelos de viviendas en alquiler, como el built to rent; de convivencia, como el coliving o el cohousing; o de inversión, como la llamada inversión de impacto, que suponen nuevas oportunidades para rebajar la tensión del mercado, aunque requerirían de actualizaciones de las normativas urbanísticas y jurídicas que las amparen.

Oficinas mejor comunicadas y sostenibles

Los expertos del ULI consideran que en el mercado de oficinas, tendrán un mejor comportamiento aquellas que estén bien ubicadas y comunicadas, eficientes y energéticamente sostenibles, donde los empleados quieran acudir porque tengan una buena experiencia de trabajo.

En el mercado de oficinas tendrán un mejor comportamiento aquellas que estén bien ubicadas y comunicadas, eficientes y energéticamente sostenibles

La oficina del futuro tenderá a un formato híbrido, en la que se combine el trabajo presencial con el teletrabajo ocasional, a elección del trabajador. En este modelo híbrido, las oficinas serán un “lugar de reunión”, de valor añadido, con espacios flexibles concebidos como lugares de encuentro, colaboración, creatividad, inspiración y comunicación.

En cuanto a si se producirá una reducción del espacio de oficinas que necesitarán las empresas a causa del teletrabajo, parece que esta no será proporcional al número de empleados que trabajen a distancia.

En parte, debido a la tendencia de incremento de superficie de trabajo por empleado –tendencia anterior a la pandemia– combinada con una menor densidad de ocupación, que ahora se ve potenciada por la necesidad de distanciamiento social y por el cambio de modelos en las implantaciones de oficinas (más enfocado al empleado como usuario, su experiencia en el trabajo, etc.).

Y también en parte porque la ratio de ocupación de oficinas incluye, no solo el puesto físico del trabajador, sino también los espacios complementarios.

Modelo de ciudad

A nivel urbanístico, no parece que vaya a cambiar la tendencia contemporánea hacia una ciudad compacta, según los datos de ULI. Las consecuencias estarán más bien relacionadas con una cierta reorganización interna y, aunque las zonas muy pobladas podrían estar asistiendo a un leve traslado de habitantes hacia zonas menos densas en la periferia, no parece probable que se produzca un traslado masivo hacia entornos no urbanos.

El informe señala que el posible aumento del trabajo a distancia puede plantear un límite más difuso entre espacios laborales y viviendas, en un modelo de ciudad de mayor hibridación de usos que el actual, en donde convivan mezclados viviendas, oficinas, comercios y servicios básicos.

“Esto supondría una cierta crisis del modelo de los grandes centros exclusivamente financieros, que en algunos casos ya estaban en cuestión debido a su falta de vitalidad en ciertas franjas horarias o carencia de servicios”, apuntan desde el ULI.

En cualquier caso, las grandes ciudades seguirán conservando el atractivo y las ventajas que supone la proximidad física entre residencias, empresas, servicios y transportes.

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