Los centros de datos: ha llegado el momento de hablar de cómo se alquilan los megavatios

Tribuna de Elliot Zounon, director de Data Center Solutions de CBRE.

La irrupción de los centros de datos en el panorama inmobiliario ha puesto en marcha la creación de un nuevo modelo, tanto en las métricas utilizadas para valorar estos activos como en las partes involucradas en las transacciones de los mismos. Este sector se rige por parámetros completamente distintos a los tradicionales, por lo que el futuro del sector pasa por entender mejor los mecanismos de alquiler de estas infraestructuras, cruciales en la revolución digital en la que está inmersa la sociedad.

El crecimiento constante de la digitalización, junto al desarrollo de tecnologías emergentes como la inteligencia artificial, el internet de las cosas, el metaverso, la computación en la nube o la realidad virtual, están disparando la generación y consumo de datos, y por ende la demanda de centros de datos. Se han convertido en el principal activo de la economía digital, hasta tal punto de ser considerados como el nuevo oro del siglo XXI. El mercado reconoce claramente que los centros de datos se han posicionado como una parte crucial de nuestra infraestructura tecnológica.

Las principales plazas europeas son Fráncfort, Londres, Ámsterdam, París y Dublín (FLAPD) y siguen experimentado un auge en la construcción de los nuevos centros. Además, las ciudades tier II están entrando en este sector con mucha fuerza. En Iberia, Madrid, Barcelona y Lisboa son ciudades donde los proyectos anunciados superan todos los pronósticos. Con esta dinámica de mercado, son muchos los inversores y promotores que han detectado la oportunidad de comprar un suelo económico, construir instalaciones altamente sofisticadas y atraer inquilinos de primera categoría mundial.

La irrupción de los centros de datos en el panorama inmobiliario ha puesto en marcha la creación de un nuevo modelo de negocio, tanto en las métricas utilizadas para valorar estos activos como en las partes involucradas en las transacciones de los mismos. En este sector el alquiler no se mide en metros cuadrados de superficie, sino en megavatios (MW) de potencia eléctrica disponible. Por otro lado, nos encontramos un amplio abanico de inversores: especialistas en centros de datos, en infraestructura o incluso en telecomunicaciones. Por otra parte, los inquilinos toman sus decisiones de alquiler en función de parámetros altamente técnicos como el PUE, el WUE o la latencia, junto a criterios de eficiencia energética y de relación con el medio ambiente (ESG).

En este contexto, desde CBRE consideramos que ha llegado el momento de hablar de la demanda. El 2023 nos presenta una serie de desafíos y preguntas que van a determinar el futuro del sector en España y Portugal: ¿De dónde proviene la demanda para alquilar los centros? ¿Quiénes son los inquilinos de este tipo activo? ¿Cómo se alquilan los megavatios? ¿Cuáles son los ritmos de absorción?

Funcionamiento del sector y principales inquilinos

Realmente, los operadores de centros de datos se han convertido en los “caseros” de las grandes empresas tecnológicas que buscan alojar sus servicios en infraestructuras de alta calidad y con altos niveles de seguridad. En este segmento inmobiliario alternativo, el operador posee y administra el edificio ofreciendo los servicios propios de un centro de datos, de energía y de refrigeración.

La inversión en un centro de datos moderno y eficiente supone para las empresas un importante desembolso de capital, sin ni siquiera poder asegurarse tener acceso a las últimas tecnologías. A lo largo de los años, el alquiler de los centros de datos se ha convertido en la opción más eficiente para las empresas que buscan adquirir una infraestructura digital competitiva.

En España, operadores como Data4, Nabiax, Equinix, Global Switch o Digital Realty ofrecen una diversa gama de opciones de alquiler, para empresas de todos los tamaños. Desde arrendamientos de espacio en rack hasta acuerdos a largo plazo que permiten la personalización de la infraestructura en base a los requisitos y necesidades de cada cliente. Ahora bien, ¿Cuáles son los motores de la demanda? ¿Quién alquila los espacios?

Nuestra sociedad está inmersa en una revolución digital sin precedentes, que ha desencadenado en un aumento significativo en el tráfico y consumo de datos a nivel mundial. Las cifras hablan por sí solas, desde la pandemia del covid-19, el consumo de datos ha aumentado en un 137% y se estima que en el 2025 el volumen de datos generados y consumidos alcance 181 zettabytes en todo el mundo. Los avances tecnológicos crecen exponencialmente y a esto se suma la convergencia de las tecnologías en una única solución para el consumidor que nos lleva a ciclos de vida de producto mucho más cortos. Antes de la pandemia, herramientas como Teams, Zoom, TikTok, Dropbox, Snapchat, Uber… virtualmente no existían; a día de hoy registran un volumen de tráfico impresionante. Un claro ejemplo de la velocidad de este mercado es el de la plataforma ChatGPT a principios de año. En tan solo 2 meses ha alcanzado más de 100 millones de usuarios al día, mientras que otras conocidas plataformas como Netflix, Twitter, o Facebook tardaron 10, 5 y 4,5 años, respectivamente, en llegar a esa misma cifra.

A todo esto, se suma que las empresas y la administración pública soportada por asuntos de soberanía del dato, están optando por utilizar servicios de nube pública como Amazon Web Services, Microsoft Azure o Google Cloud en lugar de invertir en su propia infraestructura de centro de datos. Esto les permite escalar más rápidamente y reducir los costes operativos. Este grupo de proveedores de servicios en la nube son los famosos hiperescalas y se estima que concentran cerca de 80% de la demanda de alquiler de los centros de datos.

Por último, en respuesta tanto a los requisitos legales como a la demanda de los usuarios finales para descarbonizar el consumo de dato (ambición net zero en 2030), existe la urgente necesidad de renovar la oferta actual de centro de datos. Operadores como Edged Spain/Merlin Properties y AQ Compute aportan nuevas propuestas de valor al mercado incluyendo el uso de fuentes de energía renovables, de tecnologías de enfriamiento avanzadas y la implementación de equipos y hardware de bajo consumo.

Atracción de capital y crecimiento futuro

El sector de los centros de datos, se rige por parámetros completamente distintos a los tradicionales inmobiliarios. El operador cobra una renta por el arrendamiento del espacio, el suministro de energía, la seguridad de la infraestructura, la gestión de la temperatura y otros servicios a los clientes. Las rentas se expresan en términos de coste por kilovatio hora (kWh) y se determinan en función de una variedad de factores, que incluyen la ubicación, el consumo de energía, los requisitos de espacio, la duración del contrato, los niveles de servicio (SLA) y la demanda del mercado.

En un entorno de mercado más competitivo, con mayor coste de desarrollo y exigencia de los inquilinos, el reto actual para los centros de datos en Iberia es asegurarse de que haya suficiente demanda para alquilar toda la oferta en construcción.

Estamos ante un escenario nunca visto en la historia: un sector cuya materia prima (el dato) es virtualmente ilimitada dada su constante evolución y que se basa en tecnologías futuras incipientes. Evaluar la demanda de los centros de datos es complejo, además de estar influenciado por una gran variedad de factores (condiciones económicas, tendencias tecnológicas, requisitos reglamentarios y leyes de soberanía de datos). Desde CBRE, estimamos que la contratación anual de espacio de centro de datos en Madrid y Barcelona pasará de 32MW en 2023 a 62MW en 2024.

En un proyecto inmobiliario tradicional, el inversor está acostumbrado en asumir niveles de riesgo (core to opportunistic) puesto que, no solo es capaz de entender e identificar claramente el tamaño de la demanda subyacente, sino que también tiene la capacidad de evaluar la elasticidad de los precios de alquiler. En el mejor de los casos, puede conseguir un pre-lease que le permita mitigar los riesgos de desarrollo. Sin embargo, en un proyecto de centros de datos no se da esta posibilidad creando, de facto, una distorsión que dificulta la toma de decisiones.

Estamos en un mercado donde las oportunidades de inversión aumentan y son cada vez más claras, los niveles de rentabilidad son mayores respecto a otros activos inmobiliarios y el inversor tiene más apetito para desarrollar proyectos especulativos; el único interrogante para mitigar el riesgo de las inversiones es ¿si construyo un centro de datos de última generación, me lo alquilarán? Sin duda, el futuro del sector pasa innegablemente por entender mejor los mecanismos de alquiler de los centros de datos.