La diversificación de inversiones marca la línea a seguir por los inversores en 2020, según Savills

En previsión de un menor incremento orgánico de rentas y con mayor compresión de rentabilidades en el mercado inmobiliario de europeo, la búsqueda de generación de ingresos de los activos será clave para la actividad de inversión en 2020, según Savills Aguirre Newman.

La consultora estima en su último informe European Property Themes 2020 que las principales tendencias del mercado inmobiliario de inversión en Europa el año que viene girarán en torno a factores como la satisfacción de nuevas demandas, la sostenibilidad, la reconversión de espacios, el auge del space-as-a-service, entre otros.

«La menor oferta de productos de calidad en inversión y el sentimiento de estar en etapa avanzada del ciclo impulsarán a los inversores a buscar la diversificación en todos los sectores del mercado y geografías», explica Eri Mitsostergiou, directora de Savills European Research. «Puesto que las oportunidades en activos prime en los sectores tradicionales son cada vez más escasas, estamos viendo un número creciente de inversores que orienta su estrategia hacia el sector residencial y alternativo», apunta.

En cualquier caso, la consultora prevé que la competencia por activos prime se mantenga en auge, al tiempo que los activos mejor ubicados continuarán siendo de gran atracción para los inversores con estrategias de negocio core/core+ en busca de seguridad.

En este sentido, los mercados principales, Alemania, Reino Unido, Francia, así como España, Holanda y los países nórdicos, serán los mercados que despierten mayor interés en 2020.

Inversiones alternativas y sostenibilidad

Las actuales tendencias demográficas de Europa y el gran crecimiento que están registrando las principales áreas urbanas han provocado un incremento de la demanda de viviendas asequibles, residencias sénior y opciones residenciales para los estudiantes.

“Este tipo de activos ofrecen grandes oportunidades para los inversores core que buscan flujos de ingresos a largo plazo y perspectivas de crecimiento de rentas año tras año. No es sorprendente que en 2019 el sector residencial haya sido el más atractivo en inversión inmobiliaria a nivel mundial «, comenta Marcus Roberts, director del equipo de Savills European Operational Markets.

«En 2020, la inyección de capital de distintos fondos en los segmentos living y operacional intensificará la competencia por el stock disponible en mercados ya limitados. No obstante, prevemos que este escenario conducirá al cierre de mayores operaciones de financiación, así como al desarrollo de nuevos proyectos», comenta Roberts.

Por otro lado, la consultora llama la atención sobre la relevancia que van a tener sus políticas sobre sostenibilidad en los planes de inversión socialmente responsable (ISR, ESG por sus siglas en inglés). Los edificios suponen más de un tercio del consumo mundial de energía y el 40% de las emisiones totales de CO2, por eso establecer el equilibrio entre la rentabilidad y las estrategias de inversión sostenible en el marco de la gestión de activos inmobiliarios continuará siendo un desafío en 2020.

Savills Aguirre Newman estima que, a largo plazo, la tipología de activos residenciales, en concreto, el segmento de vivienda asequibles, residencias sénior y de atención médica o sector educativo se beneficiarán de las políticas ESG, dada la naturaleza intrínseca de estos criterios.

Por otro lado, el elevado nivel de demanda de viviendas asequibles en las principales ciudades de Europa ha conllevado que los principales inversores centren también sus estrategias de negocio a la reconversión de activos inmobiliarios obsoletos o de bajo rendimiento, una estrategia que seguirá siendo rentable para los inversores.

E-commerce

Otra tendencia que siguen de cerca los inversores es la evolución del e-commerce. Se estima que las ventas online lleguen a representar el 15% del total del retail de Europa Occidental en el horizonte 2023.

Ante este contexto, los propietarios con alta exposición a las tiendas físicas de retail (bricks and mortar retail) deberán adaptarse a las nuevas tendencias y repensar sus espacios con el objetivo de asegurar sus márgenes de ingresos.

En este sentido, los establecimientos de restauración para servicios de delivery (dark kitchens) son un ejemplo de cómo los operadores han ido innovando sus tradicionales negocios consiguiendo una mayor interacción con los clientes.

De forma correlativa, con el propósito de atender la elevada demanda de espacio logístico de última milla en Europa, los propietarios de parques comerciales bien loclaizados y con buenas conexiones de acceso podrán reconvertir las partes menos rentables de los activos en espacios logísticos.

Space-as-a-service

Las tasas de disponibilidad se sitúan en mínimos históricos en los principales Distritos de Negocios de Europa (CBD) de Europa. Frente a este escenario, Savills Aguirre Newman estima un aumento de las rentas prime de entre el 4% y el 6% interanual desde 2014, registrando a la vez un reajuste de los márgenes de beneficio operativo.

Los grandes usuarios corporativos en ciudades como París recurren cada vez con mayor frecuencia a operadores de espacios de oficinas flexibles. Cabe señalar que, a pesar del precio que registran los espacios de coworking, los servicios adicionales en el espacio de trabajo son un factor clave para su atractivo.

La expansión del concepto space-as-a-service ha supuesto que a lo largo de 2019 se haya registrado un auge de las oficinas flexibles llegando a representar el 12% en Europa, frente al 10,5% registrado en 2018.

«WeWork es un buen ejemplo de las oportunidades y los riesgos aparejados a este modelo de negocio pero, a pesar de las contingencias, nos encontramos ante una tendencia que seguirá en aumento con nuevos operadores de nicho que extenderán su actividad en todos los sectores», explica Eri Mitsostergiou.