Imaginación y multiplicar por diez las viviendas protegidas, la receta de Víveme para que los jóvenes tengan casa

Entrevista a Mariam Martín Ferreiro, directora general de Víveme.-

Mariam Martín Ferreiro hace una radiografía del mercado residencial en Madrid marcado por la escasez de vivienda protegida y apunta que para cubrir la demanda existente “habría que multiplicar por diez las unidades que se están desarrollando”. Un impulso que ayudaría a paliar el problema de acceso a la vivienda de los jóvenes, el mayor desafío del sector inmobiliario y de la sociedad española que, a juicio de la directora general de esta compañía, requiere “fórmulas imaginativas”.

Un par de días antes del fin del estado de alarma, la gestora de cooperativas Víveme anunciaba el arranque de las obras de 194 viviendas protegidas en régimen de cooperativa en el Parque Central de Ingenieros, en el distrito de Villaverde de Madrid, un ámbito en el que se desarrolla un número importante de viviendas asequibles, pero ¿cuál es la situación actual del mercado de viviendas protegidas en Madrid?
Analizando los datos del INE, se aprecia claramente que el número de calificaciones definitivas ha disminuido en la Comunidad de Madrid, en el año 2008 se otorgaron 16.623 calificaciones definitivas y el número de calificaciones fue estable y similar hasta el 2013, año en el que descendió considerablemente a 3.386 calificaciones, un nivel que ha seguido descendiendo llegando a 1.815 calificaciones en el año 2017. Es decir, ha descendido en un 90% las calificaciones si lo comparamos con el dato de 2008.

¿Y las VPO en régimen de cooperativa?
Las cooperativas de viviendas son las que han creado más VPO en los últimos tiempos, fundamentalmente por la ventaja de que los ingresos son iguales que los gastos. Y un ejemplo es el de Víveme, ya que prácticamente de las 1.400 casas que hemos entregado o estamos en proceso de construcción desde la creación de la empresa en 2014, prácticamente el 70% son vivienda protegida.

“El problema del acceso a la vivienda necesita fórmulas imaginativas porque es fundamental que los jóvenes puedan emanciparse e iniciarse en la rueda de la economía del país”

¿Ha detectados cambios en la política en materia de vivienda protegida que sugieran que aumentará la oferta en el medio plazo?
“Estamos en un momento de inflexión, en el que todas las administraciones, tanto la estatal como las autonómicas y locales, están desarrollando programas de colaboración público-privada para promover viviendas sociales en alquiler o venta. Y aunque todavía no se han licitado los concursos, hay planes para poner suelo público en mano de promotoras a precios que permitan y den viabilidad a la promoción de VPO, fundamentalmente con producto en alquiler que pueda ser accesible a los jóvenes y familias con rentas más bajas.

¿Qué medidas debería incluir el pacto regional por la Vivienda que ha anunciado el Gobierno autonómico para aumentar la oferta de estas unidades?
Este pacto debería establecer nuevas fórmulas de colaboración público-privada e incluir oferta de suelo a precios asequibles a disposición de los promotores y colaboración público-privada con objeto de aumentar la producción de este tipo de vivienda. Y, en este sentido, hay que destacar la importante labor de escuchar al sector que, para alcanzar este pacto regional, está haciendo el consejero de Vivienda y Administración Local, David Pérez.

El principal objetivo que debería cumplir dicho pacto para impulsar la edificación de VPO es fomentar la cesión de suelos asequibles, y volver a limitar el valor máximo de repercusión del suelo destinado a vivienda protegida, lo que acabaría con las subastas de terreno por parte de los ayuntamientos y evitaría el sobreprecio de este tipo de viviendas.

Otra posibilidad, que podría contemplarse, sería que el promotor pueda pagar el suelo al final de la promoción, una fórmula para la que existen garantías jurídicas y que puede ser una opción dado que el sector actualmente está muy profesionalizado.

Además, dicho pacto regional debería establecer medidas para facilitar el acceso a la vivienda a la juventud. Hablamos de jóvenes que no pueden comprarse una casa ya que, aunque tienen trabajo y capacidad de pago para abonar las cuotas hipotecarias, no tienen el 30% de dinero ahorrado que necesitan para la entrada y los impuestos. Y como muestra del problema de los jóvenes emanciparse y crear su propio hogar, basta decir que la media de nuestros clientes es de 32 años.

Para solucionar esta situación, se podrían establecer fórmulas de avales públicos que completen ese 20-30% para que el joven que pueda pagar esa vivienda, pero no tiene dicho ahorro, se pueda incorporar a la hipoteca. Igualmente se podrían establecer incentivos fiscales, como deducciones en el IRPF o cuentas vivienda, IVA reducido… es decir, buscar fórmulas que en otros momentos han funcionado.

“Estamos en un momento de inflexión, en el que todas las administraciones están desarrollando programas de colaboración público-privada para promover viviendas sociales en alquiler o venta”

Hay que poner sobre la mesa distintas alternativas, que no son fáciles, pero que hay que estudiar. Hay que ser imaginativos, el problema del acceso a la vivienda de los jóvenes necesita imaginación, fórmulas imaginativas y valientes. Porque es fundamental que los más jóvenes puedan emanciparse e iniciarse en la rueda de la economía de un país, porque eso beneficia a la economía y al país.

Crece el interés de invertir en proyectos de llave en mano de vivienda protegida en régimen de alquiler ¿Cree que el build to rent puede ser la solución a la promoción de vivienda social?
Sí puede ser una solución, muchos fondos están invirtiendo en España porque ven que el mercado del alquiler de vivienda asequible tiene mucho potencial de crecimiento.

En Víveme estamos muy pendientes para ver cómo podríamos participar en la fórmula build to rent ya que, aunque somos una gestora de cooperativas, estamos abiertos tanto a la promoción directa como a promover producto especializado para el alquiler para terceros. Aunque habrá que ver, por ejemplo, cómo transcurren las licitaciones de suelos que en otoño saldrán a concurso a través del Plan Vive de la Comunidad de Madrid.

¿Cómo ve el futuro del sector a raíz de la crisis económica provocada por el Covid-19?
Confió que tras el parón, la recuperación económica sea en forma de ‘V’ y no de ‘L’, dado que la situación del sector inmobiliario es muy distinta a la que había en 2008. Hoy la producción de vivienda es más baja, no está sobredimensionada, y las entidades financieras están muy saneadas y, además, miran mucho la capacidad de pago de los compradores, por lo que se podría descartar que haya bajadas en el precio de la vivienda a corto plazo.

Por ello, quiero confiar en que de aquí a final de año el sector se va a recuperar y que el número de cooperativistas que tengan problemas para afrontar los pagos de sus viviendas sea residual.

¿Cuáles son las actuaciones que actualmente tiene en marcha Víveme para promover vivienda asequible en Madrid?
Además, de las 194 viviendas del Parque Central de Ingenieros, estamos a punto de comenzar las obras de Vive Cañaveral, una promoción de viviendas con protección pública de precio limitado VPPL en régimen de cooperativa, compuesta por 43 unifamiliares adosados a partir de 315.000 euros. Asimismo, tenemos otra promoción de 40 vivienda libres, pero a precios asequibles en Navalcarnero, con unidades que van desde los 160.000 euros y áticos cuyo precio es de 200.000 euros.

¿Cómo ha sido la experiencia de realizar el proceso del arranque de una promoción de 194 viviendas durante el estado de alarma?
Lo que hay que destacar de esta crisis sanitaria inesperada es que ha dado un impulso a la digitalización. No solo de las empresas, sino también de la Administración que, como el Ayuntamiento de Madrid, ha trabajado para digitalizar los procesos y expedientes, y al que quiero agradecer su labor para agilizar los trámites urbanísticos y lograr que la cooperativa Casalar consiguiera durante el estado de alarma la licencia para arrancar las obras de la promoción ViVE Parque de Ingenieros. Un proceso en el que nosotros hemos contribuido con la puesta en marcha de la firma digital de los contratos y visitas virtuales a las promociones.

 

Más información en la revista inmobiliaria.

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