España se mantiene en el radar internacional de la inversión

La confianza en la economía siempre es decisiva, pero también un paradigma de nulos o negativos tipos de interés, y la consideración de que España crece, aunque menos, frente a los socios europeos, además del diferencial a favor de la inversión inmobiliaria frente a las bolsas o la renta fija. El dinero sigue moviéndose hacia nuestro país, en un contexto eso sí, de incertidumbre mundial, que también favorece al mercado inmobiliario español, aún con diferenciales de rentabilidad ventajosos.

Aseguradoras, fondos de pensiones y de inversión siguen apostando por nuestro país. Como muestra, el reit de origen francés Inovalis, que acaba de adquirir a Iberdrola Inmobiliaria, asesorada por CBRE, el complejo de oficinas Málaga Business Park. El fondo se estrena en España a lo grande, con 12.000 m² de oficinas alquiladas al completo en la que es la mayor operación inmobiliaria de Málaga.

La ubicación de la inversión, un mercado considerado secundario para los expertos, y más en el segmento de oficinas, es un dato muy importante, porque da una idea de la fuerza que tienen ya plazas como la andaluza, Valencia o Zaragoza en la consideración de mercados interesantes para la inversión internacional.

E invertir en ciudades que no son Madrid o Barcelona implica que la confianza en el negocio español es sostenible en el tiempo. Hasta esta adquisición, Inovalis centraba sus inversiones en Francia y Alemania, donde posee 14 edificios de oficinas en ciudades como París, Stuttgart y Fráncfort, con unos 123.000 m² de superficie alquilable.

La operación podría ser un hecho aislado pero en los últimos años al desembarco de fondos internacionales en las principales inmobiliarias del país y mantenimiento de la inversión e incluso ampliación de la misma, (Aedas Homes, Vía Célere, Neinor, Colonial, Merlin Properties, Grupo Lar o Azora), se suma la implicación de estos como gestores de activos (Blackstone, Apollo, Haya Real Estate), por no hablar de las compras directas de los mismos.

Javier de Pablo, head of Property de BIDX1, un canal de capital internacional de venta online que acaba de aterrizar en España, explica que “el inversor internacional busca oportunidades en mercados con buenas perspectivas. Es cierto que las incertidumbres no son buenas y siempre suponen un factor que el inversor debe tener en cuenta. Dicho esto, España es un mercado maduro, estable y sólido, y los datos macro siguen siendo interesantes, con recorrido en diferentes tipologías de activos”.

El inversor internacional es la principal fuente de capital en el mercado de inversión español, con un 70% del volumen de inversión

“Actualmente, el inversor internacional es la principal fuente de capital en el mercado de inversión español, con un 70% del volumen de inversión. Y no, el inversor internacional no está de retirada, al contrario, su interés por España está en máximos en el presente ciclo inmobiliario. La incertidumbre generalizada en los principales mercados europeos (UK, Italia, Francia, Alemania) está canalizando la inversión hacia España, donde existe recorrido al alza en los precios de alquiler y valores capitales”, afirma Gonzalo Ladrón de Guevara, director de Capital Markets en Savills Aguirre Newman.

Cristina García-Peri, directora de Desarrollo Corporativo y Estrategia del Grupo Azora, respalda con datos esta percepción: “Las atractivas rentabilidades de España en comparación con otros países europeos siguen situando al país como uno de los principales focos de inversión en la zona. A falta de completar el último trimestre del año se espera que la inversión total alcance los 12.000 millones de euros, registrando un nuevo récord de inversión anual, y quinto año consecutivo superando los 10.000 millones de euros”.

Javier Basagoiti, un veterano de la inversión en España, presidente y socio fundador de Inbest Real Estate Management Partners, lo explica así: “Durante los últimos años el mercado inmobiliario español ha sido un foco de atracción no sólo para inversores privados sino también para institucionales. Su decisión ha venido motivada por la mejora de los indicadores macroeconómicos, el contexto de tipos de interés bajos (e incluso negativos), el exceso de liquidez o la falta de rentabilidad de inversiones alternativas al inmobiliario (renta variable y/o renta fija, etc.), entre otros factores”.

“En épocas de incertidumbre, existen inversores muy oportunistas que analizan operaciones en tiempos de inestabilidad, asumiendo riesgos elevados, pero apostando por unos retornos en línea con los riesgos asumidos. A día de hoy, este tipo de inversores no están analizando el mercado español, porque la solidez del mercado y sus retornos están más en línea con inversores core, core plus o value add. A este tipo de inversor internacional, y de igual manera al nacional, no le gusta la incertidumbre, ni el riesgo, ni la inestabilidad social, política o económica. No obstante, no se han replegado del país, ni de ningún sector en especial. Siguen activos y apostando por España”, asegura Mikel Marco-Gardoqui, consejero director de Capital Markets CBRE España.

Fernando Ramírez, director de Merlin Properties, precisa que “más allá del momento coyuntural que vive el mercado, las perspectivas continúan siendo positivas y los inversores ven España como un país atractivo, del que se espera que siga creciendo y que siga siendo una de las principales opciones para invertir. El sector inmobiliario y, en particular, el segmento de las oficinas, centros comerciales y retail, siguen en fase alcista, ofreciendo rentabilidades interesantes”.

Se espera que la inversión total alcance los 12.000 millones de euros en 2019, registrando un nuevo récord de inversión anual, y quinto año consecutivo superando los 10.000 millones

Víctor Pérez, consejero delegado de ASG Homes, también comparte esta visión del mercado: “No apreciamos una tendencia de repliegue en el mercado español. Sin embargo, sí que atravesamos un momento de cautela, principalmente ante las decisiones regulatorias sectoriales, el entorno financiero y el comportamiento de la demanda privada”.

El directivo precisa no obstante que “el objetivo principal es el diferencial en rentabilidad por encima de sus países de origen, y la diversificación de riesgo, no hay diferenciación en moneda, pero sí de entorno de mercado dentro de Europa”.

Neil Livingstone, managing director experto en Capital Markets de Colliers International, es rotundo: “Veo que España está en el centro de las estrategias de inversión de todos los inversores internacionales. La barrera que tenemos es encontrar producto para satisfacer una demanda feroz. Quizás en Londres, por la incertidumbre que ha creado el Brexit en el corto plazo, la inversión institucional ha frenado un poquito. Sin embargo, en el sector en general la sensación es que el capital es más de 10 veces los volúmenes de inversión a nivel europeo”.

Ladrón de Guevara, de Savills Aguirre Newman, comparte esta opinión y explica que “a menudo nos encontramos con investment managers sometidos a una presión muy alta debido a que tienen un objetivo de inversión que no pueden alcanzar anualmente; el motivo principal responde a que no encuentran en el mercado el producto que demandan sus accionistas. Estos inversores buscan principalmente seguridad jurídica, un marco político estable, un contexto macroeconómico positivo y que los fundamentales del mercado inmobiliario sostengan sus underwritings para alcanzar los retornos exigidos por sus fuentes de capital”.

Rosa Uriol, directora de Research de Knight Frank, llama la atención sobre un hecho, la reaparición de los fondos alemanes, que “vuelven a mostrar interés por España; se trata de un inversor más cauto que entra en un momento del ciclo más tardío”.

Y recuerda un factor que pasa desapercibido en el clima incierto geopolitico, y es que “el mercado inmobiliario español ha sabido resistir a diversas situaciones geopolíticas a nivel mundial como el Brexit y la guerra comercial entre Estados Unidos y China, unido a la incertidumbre política en España”. Para la directiva la inversión en la mayoría de los sectores está siendo “récord”, lo que implica “un mercado en el que el clima de incertidumbre cada vez influye menos en el inversor”.

Residencial en alquiler, build to rent, coliving…

En el interés por España figura como sector clave el residencial desde luego. Pero no es una tendencia ajena al resto del mundo: la inversión en el sector residencial global ha aumentado un 56% en los últimos cinco años, convirtiéndose en la segunda clase de activos de mayor inversión inmobiliaria, después de oficinas, según los datos del último informe global de Savills.

Hernando de Soto, director de Relaciones con Inversores de Aedas Homes, pone el acento en el mercado residencial para explicar que a pesar de esta desaceleración en el crecimiento económico, España continúa generando empleo, siendo éste uno de los principales impulsores que favorecen el crecimiento de la demanda residencial.

“El empleo crece a buen ritmo, existiendo recorrido ya que la tasa de desempleo aún es muy alta en comparación con mínimos históricos. De la misma manera, los salarios están aumentando debido a la mayor demanda de empleados. Una financiación hipotecaria saludable, un bajo nivel de endeudamiento de las familias y una banca saneada son factores adicionales que soportan una sólida demanda en un mercado cuyos precios aún permanecen muy alejados de máximos históricos que favorecen una tasa de esfuerzo (precio vivienda/ingresos familiares anuales) muy saludable y alejada también de máximos históricos”, detalla.

“No podemos hablar, por tanto, de un inversor que se repliega. Más bien, lo que se percibe es que, junto a la inversión en sectores tradicionales como residencial, oficinas o retail, aparecen nuevos focos de inversión que están despertando gran interés por el potencial que ofrecen, como son residencias de estudiantes y de tercera edad, espacios de coworking y, especialmente, vivienda destinada a alquiler”, explica Juan Gómez, director general de Relación con Inversores de Neinor Homes.

El de oficinas continúa siendo el sector que abarca la mayor parte de la inversión con casi un 30% del total, seguido por el residencial, con un 28%

Cristina Peri-Rossi lo justifica en que “la compresión de las rentabilidades en los sectores más tradicionales ha llevado a los inversores a buscar mayor rentabilidad a través de inversiones en sectores más alternativos como son las residencias de la tercera edad, residencias de estudiantes u hoteles”. Y ahonda más en la idea de que el segmento de oficinas continúa siendo el sector que abarca la mayor parte de la inversión con casi un 30% del total, “registrando un 59% más de inversión en comparación con el mismo periodo del año anterior. El segundo segmento por volumen de inversión ha sido el residencial con un 28% y donde destacan operaciones de build to rent.

El tirón de los tipos y el diferencial de rentabilidad

En este contexto, la clave son los tipos de interés, casi nulos o negativos como en Alemania. “En este sentido, no percibimos un repliegue por parte de los inversores. El actual entorno de bajos tipos de interés hace que el retorno proporcionado por los activos inmobiliarios siga siendo considerado atractivo por nuestros clientes”, explica Antonio Simontalero, country manager Spain and Portugal de CBRE Global Investors.

“El inversor sigue interesado en España, que es uno de los pocos países europeos con recorrido al alza en las rentas. El mercado es menos patrimonialista que hace una década, buena parte de los activos actualmente en manos de fondos y socimis van a rotar, lo que permitirá la entrada de nuevos inversores”, añade Rosa Oriol.

Y es que, en opinión de Juan Gómez, en España “sigue existiendo mucho capital en el mercado, el dinero sigue estando barato, y España sigue ofreciendo mejores oportunidades que sus vecinos, puede que algo inferiores a hace algunos años, pero con fuerte potenciales de retorno”.

A pesar de la compresión de yields experimentada durante los últimos años, “España aún tiene recorrido en comparación con otros países donde las yields son inferiores. Por esta razón, muchos inversores ven a nuestro mercado un atractivo adicional”, apunta el presidente de Inbest.

Sergio Fernandes, director de Inversión de JLL España, respalda esta idea, al comentar que “en mayor o menor medida, llevamos años hablando de potenciales desequilibrios y, sin embargo, año tras año vemos como el sector inmobiliario sigue creciendo. En este contexto macro económico de tipos bajos en los principales mercados, el sector inmobiliario sigue siendo un foco de inversión en todo el mundo, particularmente en España, donde los indicadores económicos siguen en positivo”

Seguridad jurídica, la clave

La incertidumbre política y de expectativas económicas de los últimos días no ha cambiado la tipología de los inversores que miran España, aseguran algunos directivos. Para Marco-Gordoqui, “los inversores siguen siendo factuales, miran los datos objetivos, y saben que España, y Madrid y Barcelona en primer lugar, son mercados sólidos, con ocupaciones elevadas, con claras expectativas de crecimiento en rentas y en absorción. Ese es el verdadero indicador que valoran a la hora de analizar sus inversiones, y por eso España en valores absolutos, y en valores relativos frente a otros mercados europeos, sobresale y consolida su atractivo internacional”.

Sergio Fernandes, de JLL, añade que “sí que se ha producido un repliegue en el sector retail, que está sufriendo una falta de apetito institucional generalizada, debido a las varias dudas relacionadas con el impacto del consumo online. Esta tendencia tiene lugar no solo en España, sino en el resto de Europa”.

La percepción de España como un mercado atractivo para invertir se mantiene a pesar de la incertidumbre política y las menores expectativas económicas

El directivo de Merlin Properties recuerda que “lo que buscan es estabilidad y seguridad jurídica. En este sentido, España es un país consolidado y con perspectivas de crecimiento que, si bien han sido rebajadas, sigue en la senda del crecimiento por lo sigue siendo un país atractivo para ellos. La inestabilidad política podría generar cierta preocupación pero, siempre y cuando se forme un Gobierno que permita mantener la trayectoria que hemos tenido en los últimos años, no debería implicar ningún cambio de percepción”.

“La incertidumbre política no ayuda a la tranquilidad. Las decisiones económicas con alcance cortoplacista, iniciativas regulatorias sectoriales no alineadas con otros países, y el excesivo endeudamiento de la Administración conlleva a un aumento de la presión fiscal”, apostilla el consejero delegado de ASG Homes.

“Los inversores siguen buscando oportunidades de inversión en España. Son plenamente conscientes de la fase de ciclo en la que nos encontramos y han adaptado sus expectativas de retorno en consecuencia. No percibimos una preocupación especial por su parte, aunque es cierto que el entorno macroeconómico y los precios actuales nos obligan a todos a ser muy estrictos en el análisis de las nuevas oportunidades de inversión”, matiza el country manager para España y Portugal de CBRE Global Investors.

Más tajantes se muestran desde Neinor Homes: “El inversor no mira a España con preocupación. La realidad es que el clima de incertidumbre ha sido mayor a nivel internacional, con acontecimientos que han podido producir cierta inestabilidad como determinados cambios en el Gobierno de países con gran peso internacional, el Brexit, etc., que hacen que España se perciba con mayor estabilidad. Por supuesto, la ralentización económica es algo que se mira con detenimiento en todos los mercados, pero a nivel nacional, la realidad es que los fundamentales del mercado inmobiliario son muy sólidos”, sentencia el director de Relaciones con Inversores de Neinor.

En cuanto al negocio promotor, que es el que siempre está en el radar de la polémica, “tradicionalmente ha sido cíclico y el momento y duración del ciclo es la preocupación principal. Son conscientes de que estamos en una etapa temprana de este ciclo, que pudiera sufrir alguna corrección, pero no el descalabro de 2008. Hay muchas diferencias con respecto al anterior y no hay indicadores que hagan prever que pueda suceder algo así”, manifiesta Hernando de Soto.

Y recuerda el director de Aedas Homes que “los niveles de producción de vivienda nueva en España están muy alejados del consenso sobre la demanda estructural de nuestro país y a años luz de lo que fue el nivel de producción del ciclo anterior que provocó el hundimiento del sector. Nuestra compañía ofrece un alto nivel de solvencia, con muy bajos ratios de endeudamiento y una visibilidad de generación de caja a dos años vista, con niveles de ventas y de control de costes adecuados”.

“Lo que buscan es un mercado que tenga buenas perspectivas de rentabilidad y en el que haya estabilidad. Lo que más le preocupa es no contar con un marco claro en el que puedan realizar las inversiones, no saber claramente “las reglas del juego”, ya que eso supone un riesgo para ellos y en la mayor parte de los casos no lo van a asumir”, puntualiza Javier de Pablo, de BIDX1.

España parece que ha dejado atrás esa consideración de PIGS, el acróstico con el que los países del Norte de Europa denominaban a Portugal, Italia, Grecia, y España, como los causantes de todos los males del continente. “Ese punto crítico de países del Sur ha desaparecido”, indicaba recientemente en un foro sectorial Ismael Clemente, el CEO de Merlin Properties, apuntando a que ya las empresas españolas no salen con vergüenza ante los inversores internacionales porque en otros países la situación es igual o más compleja. “España mantiene el atractivo, difícil de alcanzar en otros países y tenemos mayor seguridad jurídica que otras zonas de nuestro entorno”, aseguraba Pere Viñolas, su homólogo en Colonial.

 

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