Crisis y oportunidades

Por Jesús Sánchez-Quiñones, partner de Kiri AM.-

Se cumple algo más de un año desde que la crisis del coronavirus irrumpió en nuestras vidas. Todos, sin excepción, hemos tenido que adaptarnos a las exigencias de la realidad. La sociedad, castigada severamente por la pandemia, comienza a dar muestras de agotamiento ante una situación que escapa totalmente a su control. El deterioro de la economía y los indicios de crisis (cierre de negocios, paro o limitaciones de la movilidad) tampoco están ayudando.

La difícil coyuntura ha afectado a todos los sectores de la economía, incluido el sector inmobiliario. En 2018, cuando mi socio Ignacio Bernaldo de Quirós y yo decidimos emprender y fundar Kiri Asset Management, a la que más tarde se unió también como socio Pablo Llantada, nunca intuimos que podríamos llegar a enfrentarnos a una situación similar, ni en el peor de los escenarios. Concebimos distintas estrategias tratando de prever distintos escenarios buenos, regulares y malos, pero ninguno como el del último año.

“Desde su fundación, Kiri AM ha obtenido un volumen de inversión de 40 millones de euros y está preparando su segundo vehículo de inversión de 8 millones”

Los informes más recientes del sector coinciden en señalar que la inversión en oficinas, retail, logístico, hoteles, residencial en alquiler y alternativos se ha situado en torno a los 1.800 millones de euros en el primer trimestre de este año, lo que supone un 45% menos respecto al mismo periodo de 2020. El coronavirus ha trastocado casi todos los segmentos del real estate en mayor o menor medida. Aun así, el volumen de operaciones que desde Kiri AM hemos conseguido cerrar en este último año demuestra que el mercado sigue activo.

Desde su fundación, hace algo más de dos años, Kiri AM ha obtenido un volumen de inversión de casi 40 millones de euros y gestionamos 19.500 metros cuadrados. Además, hemos lanzado un primer vehículo de inversión y estamos preparando otro de 8 millones. El mercado no descansa. La crisis actual no es una excepción, también genera y generará oportunidades de inversión para quien sepa aprovecharlas.

La principal diferencia de la actual crisis económica respecto de las anteriores es la enorme cantidad de liquidez existente (proporcionada por los bancos centrales) y la expectativa de mantenimiento de los tipos de interés de referencia en niveles cercanos a cero o incluso negativos durante mucho tiempo. Adicionalmente, el gran temor que asoma en el horizonte es un repunte de la inflación a nivel global. Los tipos de interés seguirán por debajo de la inflación un largo periodo, por lo que mantener el poder adquisitivo de su patrimonio se ha convertido en el gran problema de los inversores.

El sector inmobiliario es un sector que seguirá siendo considerado como “refugio” frente a la inflación. Tradicionalmente ha permitido conservar el valor del patrimonio sin verse mermado por la inflación. Por un lado, el valor de los inmuebles bien localizados se ha revalorizado (en líneas generales) al menos como el IPC y, por otro lado, las rentas de los inmuebles alquilados generalmente están ligadas a la evolución de la inflación.

Cabe destacar que la seguridad jurídica es un elemento fundamental para garantizar la confianza necesaria para atraer nuevos inversores, nacionales e internacionales, y mantener a los actuales. Aquellas comunidades autónomas que legislen en contra del libre mercado e introduzcan penalizaciones a los propietarios, inevitablemente verán disminuir el flujo de inversión hacia sus propios mercados. La historia demuestra que la regulación excesiva del mercado del alquiler o la penalización a los propietarios de inmuebles acaba generando un déficit en la oferta que perjudica a los potenciales inquilinos. Se logra el efecto contrario al deseado.

Por el contrario, aquellas comunidades autónomas cuya legislación sea más amable hacia la inversión, sin duda, seguirán viéndose favorecidas.

No sabemos cuánto va a durar la crisis, pero lo que es seguro es que seguirán apareciendo oportunidades. El mercado puede cambiar, pero no se puede detener.

 

Más información en la revista inmobiliaria.

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