Colliers impulsa el negocio de la colaboración público-privada en infraestructuras

Entrevista a Humberto Carbajal, senior advisor de Colliers International.-

Los sistemas tradicionales de construcción y gestión de servicios públicos a través de los contratos administrativos de obras, suministros, servicios, consultoría y asistencia, están siendo cada vez más sustituidos por los llamados modelos de Colaboración Público-Privada (CPP), PPP en inglés. Hoy parece ser la única vía para promover infraestructuras en un escenario en el que confluyen dos tendencias a largo plazo: las estrecheces presupuestarias y la necesidad de renovar y mantener el gran volumen de infraestructuras de titularidad pública en España, por no mencionar tanto las de nueva creación, relacionadas con las tecnologías de nueva implantación, como las de tipo social.

Más de 30 años de experiencia en transacciones de infraestructuras y en la prestación de servicios técnicos avalan a este ingeniero industrial, que ha trabajado en firmas como Jacobs o Gerens, para explicar las claves de este sector.

Es un modelo complejo, empezando por el plazo de concesión, y en el que factores como la transferencia de riesgos y el componente financiero juegan un papel fundamental, lo que requiere de expertos para gestionarlo. Tradicionalmente, se asocia infraestructuras a carreteras y aeropuertos, y no abarcamos otros proyectos que se pueden resolver mediante esta fórmula de colaboración.
En efecto, es un área muy vasta, que comprende desde infraestructuras de transporte, de energía, tecnológicas de plena actualidad por la implantación del 5G, a sociales como polideportivos, hospitales, residencias de estudiantes y mayores, e incluso viviendas sociales. Son proyectos en los que se tiene que abordar la colaboración público-privada, y España, hay que recordar que es líder en el desarrollo de lo que se conoce ya como PPP, con tres empresas que se encuentran en el top ten mundial, y un protagonismo especial en lo que se refiere a transporte, donde exportamos el modelo en el mundo.

¿Qué rasgos caracterizan este tipo de operaciones?
La colaboración público-privada se basa en la transferencia de riesgos a la empresa privada, referida a tres aspectos: el operacional o de disponibilidad, que garantiza que el activo esté disponible; el de construcción y el de demanda. Para que a una administración no le compute como deuda tiene que haber transferido al menos dos de esos tres riesgos, con lo que el componente financiero es esencial en este tipo de proyectos.

“Para estas operaciones hay que contar con un asesor que abarque aspectos constructivos, inmobiliarios, financieros, legales y tecnológicos”

Un ejemplo muy actual sería el de la vivienda en alquiler, donde si una administración transfiere la gestión y construcción de las mismas, y se ha hecho una correcta transferencia de estos riesgos, no computa como deuda. ¿Qué le permitiría a esas administraciones? Abordar proyectos beneficiosos para su comunidad, ayuntamiento, o incluso el Estado. Colliers acaba de asesorar a un ayuntamiento de Florida en la construcción de su sede y la reconversión de usos para una serie de edificios adicionales en terrenos de esa administración. Se ha conseguido construir una equipación en suelo público con financiación privada.

Parece que en estos años sólo se habla de transporte cuando nos referimos a proyectos de este tipo.
Es cierto que se ha licitado poco, influido también por los periodos intensos de elecciones de los últimos ejercicios, pero hay otros campos como el de la infraestructura del agua o equipamientos sociales que también se han desarrollado escasamente y hay campo propicio para la inversión privada. Por no hablar de vivienda social o residencias de estudiantes, donde podría darse perfectamente la colaboración público-privada. Hay que desarrollar con la Administración modelos de infraestructuras sostenibles y eficaces.

¿Qué aporta una consultora como Colliers en este área?
En primer lugar, una optimización de la gestión y actividad de las infraestructuras ya existentes. Hablábamos antes del negocio financiero asociado, y de que mejorar los costes operativos de activos en renta optimiza las rentabilidades, un aspecto muy interesante para fondos de inversión que poseen este tipo de activos, y con los que ya estamos trabajando en algunas operaciones. En esa mejora del coste de activos se pueden aplicar una serie de estrategias destinadas también al aumento de ingresos, la refinanciación o el incremento de servicios.

“Es un negocio técnico financiero, con lo que los agentes que financian también demandan proyectos y administraciones que cumplan con determinados ratings de solvencia y credibilidad”

Se trata de un servicio que crecerá más, en un entorno de ciudades cada vez más grandes, megalópolis, y vertebradas en torno a infraestructuras. Y en este modelo de ciudades es donde inversores, inmobiliarias y administraciones tienen que cooperar, porque los inmuebles valen más cuando están equipadas con buenas infraestructuras, pero las administraciones no pueden abordar todo el coste y el mantenimiento de las mismas. Un ejemplo lo tenemos en el AVE, que ha influido claramente en el crecimiento de muchas ciudades, como es el caso de Málaga o Valencia.

El otro campo es el de los nuevos desarrollos: hasta 2030 harán falta unos 40.000 billones USD mundiales de capital privado para financiar la inversión permanente en infraestructuras. Hay un aspecto fundamental a la hora de hablar de proyectos, que es la mayor rapidez con la que se puede plantear el desarrollo y ejecución de los mismos si interviene el capital privado, porque se solventan los límites presupuestarios y la deuda existente, que incapacitan a muchas administraciones para abordar proyectos necesarios para las demandas de la población.

Como consultora, buscamos un inversor privado, la financiación, diseñamos la arquitectura de esas operaciones y ayudamos a la administración en la definición del proyecto. En definitiva, para estas operaciones hay que contar con un asesor que abarque aspectos constructivos, inmobiliarios, financieros, legales y tecnológicos.

Los condicionantes legales son un aspecto sensible; el ‘tirón de orejas’ europeo al uso del PPP en la M-30 sentó un precedente en las exigencias legales de estas operaciones.

Es un punto clave, por eso es importante contar con expertos que contemplen todos los factores que engloba una operación de este tipo, y el jurídico lo es, por su implicación en los cómputos y reconocimientos de deuda. Por ello, el cuidado en la definición y ejecución de las transferencias de riesgos debe ser muy importante, sin caer en la demagogia de hablar de privatizaciones; en todo caso, hablaríamos, salvando las diferencias, de modelos parecidos al renting.

¿Qué demandan los inversores, qué les interesa de este negocio, además de la rentabilidad?
Es un negocio técnico financiero, con lo que los agentes que financian también demandan proyectos y administraciones que cumplan con determinados ratings de solvencia y credibilidad. Hay que diseñar operaciones ganadoras, y ser capaces de crear consorcios de empresas que transmitan estas credenciales. Montar un consorcio ganador, con inversión financiera, constructor, y a veces socio tecnológico, que proyecte modelos a largo plazo, y la gestión del mismo durante la vida de la concesión, requiere de un buen expertise.

Los fondos están abriéndose a otras infraestructuras, como las relacionadas con energía y telecomunicaciones, o sociales como la vivienda en alquiler institucional, pero la estrella hoy son los proyectos de energía fotovoltaica.

Otros puntos de interés para el inversor institucional son la recurrencia de ingresos, la seguridad jurídica de los contratos, y unas rentabilidades razonables, con una TIR en el entorno del 8%.

“Estamos trabajando en un modelo de colaboración público-privada en vivienda social para abordar este mercado correctamente y con todas las garantías”

¿Hay inversores interesados en financiar vivienda pública en alquiler?
Sí, no sólo en el mercado del alquiler privado, donde ya se han hecho un buen número de operaciones en las que Colliers ha actuado como asesor. De hecho, estamos trabajando en un modelo de colaboración público-privada en vivienda social, para abordar este mercado correctamente y con todas las garantías: hay modelos definidos, como el de disponibilidad o el de la concesión, pero estamos adaptando el más adecuado para la situación actual, en la que se pueda actuar con rapidez para dar respuesta a la demanda existente.

¿Cuál es el problema para que llevemos tres años sin ser capaces de poner en el mercado una oferta pública que satisfaga la demanda de vivienda que no se puede cubrir por accesibilidad?
Creo que hay dos problemas; la fijación de un precio mínimo de alquiler que cubra los costes para todos, y la complejidad legal que puede suponer para la Administración, pero hay que recordar que se han hecho operaciones en esta línea con hospitales, residencias, carreteras y una vez más, se trata de ser cuidadosos y rigurosos con el planteamiento de las operaciones. Hoy en día gracias a este modelo de colaboración funcionan inmuebles como las comisarías de Barcelona.

¿Y al promotor inmobiliario le interesa?
Hay infraestructuras que abren campos nuevos, como las relacionadas con el 5G, las eléctricas por la automoción o la energía fotovoltaica, esta última espoleada además por el autoconsumo. Todas requieren de un partner tecnológico, pero necesitan ubicaciones, suelos, y acondicionamiento de inmuebles ya existentes, desde viviendas a oficinas, retail o cadenas hoteleras, para la instalación de puntos de carga, de cableado, o de placas. Es un nicho de negocio sin duda, que genera valor al inmueble, y en consecuencia optimiza la rentabilidad de la cartera inmobiliaria. Y otro aspecto importante es el de la sostenibilidad, porque son tecnologías relacionadas con esta exigencia, y cada vez más fondos y equity contemplan esta variable en sus requerimientos de inversión.

 

Más información en la revista inmobiliaria.

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