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«VISION puede representar el 10% de la producción de vivienda nueva para los próximos dos años»

Entrevista a Marcos Jiménez, director de Mercados Profesionales de Coral Homes.

Marcos Jiménez, director de Mercados Profesionales de Coral Homes, explica por qué el proyecto VISION puede convertirse en un revulsivo para el mercado. El portfolio en venta, terrenos y obras residenciales en ejecución, permitirá desarrollar 14.554 viviendas, un 10% de la producción de obra nueva para los próximos dos años. Contribuyendo a paliar el déficit de suelo finalista y a cubrir la demanda insatisfecha de vivienda, especialmente la de precio asequible, en ubicaciones secundarias donde hay escasez de oferta heredada de la crisis de 2007.

Coral Homes ha cerrado el año con el lanzamiento del Proyecto VISION, una iniciativa con la que saca al mercado una cartera de 286 activos valorados en 215 millones, ¿qué puede suponer un portfolio de este calibre y con capacidad para desarrollar 14.500 viviendas en el panorama inmobiliario actual?

En un contexto en el que se espera una producción anual de viviendas para el año 2023 inferior a 100.000 unidades, el proyecto VISION ha supuesto una ventana nueva de oportunidades para el mercado con un portfolio de cerca de 1,7 millones de metros edificables. Esto puede llegar a representar entorno al 10% de la producción de vivienda de obra nueva para los próximos 2 años.

Es la primera vez que se lanza al mercado un portfolio con la idea y posibilidad de transaccionar línea a línea desde la propiedad. Se trata de un perímetro de suelos y estructuras especialmente seleccionadas con la característica común de que en el primer semestre del año 2024 puedan ser puestos en carga.

Gracias a VISION, desde Coral Homes contribuimos a dar respuesta al problema que la escasez de suelo finalista supone para los promotores españoles. Un proyecto de estas características supone un claro impulso y apuesta por la creación de vivienda de obra nueva asequible en todo el territorio nacional.

“El proyecto VISION supone una ventana nueva de oportunidades para el mercado con un portfolio de cerca de 1,7 millones de metros edificables. Con la característica común de que los promotores pueden poner a la venta los activos en el primer semestre de 2024”

En un momento en que el sector se enfrenta a la escasez de suelo finalista para acometer vivienda de obra nueva, 247 activos del proyecto VISION son terrenos ¿Cómo está siendo la respuesta de los promotores? ¿Han detectado interés? ¿Han cerrado ya algún acuerdo?

Desde el lanzamiento de VISION, la respuesta que hemos recibido tanto por parte de promotores como de inversores ha sido inmediata. En estos momentos un 20% del portfolio se encuentra comprometido y hemos formalizado ya las primeras ventas.

Del mismo modo, más del 75% de la cartera ha sido impactada, es decir, ha recibido algún grado de interés por parte del mercado. Es por eso que las perspectivas que manejamos en Coral Homes son sumamente positivas: esperamos que antes de fin de año prácticamente todos los activos hayan generado algún tipo de actividad.

¿Dónde se concentra la mayoría de los activos de este porfolio, a qué promotores están dirigidos y cuáles son sus características principales?

Los activos del proyecto VISION se reparten por todo el territorio nacional, con especial presencia en Andalucía (con un 35% del total del portfolio) y Cataluña (con un 20%).

Su alcance abarca todo el territorio español con el fin de dar acceso a todos aquellos promotores e inversores de corte regional y local que operan en el middle market y cuyo negocio y actividad se desarrolla en capitales de provincia y municipios de corte secundario. Es en estas ubicaciones donde seguimos detectando una demanda sostenible de vivienda de obra nueva junto con una escasez de oferta producida por la baja actividad promotora heredada de la última crisis de 2007.

La principal característica común de este perímetro es que se trata de suelos urbanos consolidados o estructuras con un grado de avance y estado técnico adecuado. Esto hará posible que durante la primera parte del próximo 2024 los promotores puedan avanzar con el desarrollo del proyecto, el lanzamiento de la comercialización y solicitud y obtención de licencia de obra en muchos casos. De este modo, en un plazo de entre 18 a 24 meses estas 14.500 viviendas podrán estar entregadas a los clientes finales.

Por último, hemos realizado la selección teniendo en cuenta la viabilidad de los proyectos para los promotores. Esto explica que la repercusión media que arroja el precio de los suelos del portfolio sea de 122 €/m2 y cuente con un volumen medio de 50 viviendas. Este dato permitirá, por un lado, poner en carga un mayor número de proyectos enfocados a vivienda asequible y, en segundo lugar, que sean rentables, mitigando la subida de los precios de los costes de construcción y de la financiación bancaria.

¿Qué beneficios puede reportar a un promotor el hecho de que adquirir uno de estos activos a través de Coral Homes?

El punto clave y diferencial que ofrece Coral Homes a los promotores a través del proyecto VISION es la oportunidad de poder hablar y negociar directamente con la propiedad desde el momento inicial de interés.

Esto aligera y acorta los tiempos de negociación y cierre de todas las operaciones, permitiendo a los compradores tener un contacto ágil y directo con el equipo de Coral Homes y pudiendo formalizar gran parte de las transacciones en este 2023.

Esta agilidad se incrementa con la posibilidad de realizar ofertas por uno o varios activos, de forma que la flexibilidad que tenemos como propiedad en la gestión de las operaciones, acaba provocando que nuestros compradores sean recurrentes.

“En estos momentos un 20% del portfolio se encuentra comprometido y más del 75% de la cartera ha recibido algún grado de interés por parte del mercado”

Según informó la compañía, el proyecto VISION tiene el objetivo de cubrir la demanda “insatisfecha” de vivienda nueva en zonas secundarias”, pero ¿cuál es la situación actual del mercado residencial en estas ciudades medianas? ¿Realmente hay demanda por cubrir en las ubicaciones donde se sitúan los activos de esta cartera?

En Coral Homes, tras 4 años siendo uno de los mayores tenedores de activos, y siendo uno de los principales actores en el mercado de venta de suelo, detectamos que existía una demanda embalsada de cliente final que quería comprar una vivienda de obra nueva en capitales de provincia secundarias y poblaciones de más de 50.000 habitantes.

Nuestra propia experiencia en el desarrollo de nuestras promociones, poniendo en carga suelos y estructuras en este tipo de ubicaciones ha verificado que cuando sacamos al mercado proyectos de vivienda asequible con calidad en ubicaciones donde en los últimos años no ha habido promociones de obra nueva, hay interés y se vende.

Además, si tenemos en cuenta que la producción de vivienda en las grandes capitales (Madrid, Barcelona, Sevilla, Málaga, Valencia y Zaragoza) representa únicamente un 15% del total de la oferta, comprobamos que el 85% del mercado promotor se desarrolla en este tipo de ubicaciones secundarias en las que se encuentra VISION.

Y ya en general, ¿cuál es el balance del año que hace Coral Homes de 2023 y cuáles son las perspectivas que maneja para el próximo ejercicio?

A pesar de que el sentimiento generalizado es otro, nuestra realidad es otra, vemos que la dinámica del mercado sigue siendo buena, mostrando una demanda fuerte y un alto apetito inversor.

Hemos aprendido que los inversores valoran positivamente acceder a este tipo de perímetros acotados con características comunes, a la vez que agradecen la facilidad que proporciona una interlocución directa con la propiedad, acortando los tiempos de materialización de las operaciones.

Desde Coral Homes valoramos positivamente este año 2023, habiendo ya batido el récord por número de ofertas recibidas en el segmento profesional. El interés que seguimos recibiendo por parte de los promotores e inversores sigue siendo muy alto y tenemos una previsión de cierre en esta parte de la cartera de 250 millones de euros.

De cara al año 2024, esperamos una tendencia continuista que puede verse favorecida por una posible regularización de los tipos de interés. Además, en el próximo ejercicio también prevemos el lanzamiento al mercado de nuevos perímetros con características comunes. 

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