Pasado el año electoral, ¿qué hacemos con la vivienda?

Tribuna de José Luis Marcos, presidente de Proel Consultoría.

La dificultad de acceder a un hogar por la falta de vivienda protegida que existe en España no se solucionará con populismo sino con medidas que faciliten su desarrollo, sin pérdidas, por parte de promotores privados y que no ahuyenten al gran tenedor y gestor de vivienda barata de alquiler. Lo lastimoso es que estos problemas solo se pongan en el escaparate en tiempos electorales.

“Hasta cuándo”. Con una frase así comenzaba Cicerón las Catilinarias, alegato en el foro romano contra Catilina, un populista de hace 2000 años.

El sector promotor es el fabricante de un bien de primera necesidad; la vivienda, cuyo disfrute es un derecho que reconoce la Constitución y que además es necesaria para cualquier unidad familiar, por lo que no queda otra que arbitrar medidas, que no se queden en buenas intenciones, para que nadie quede a la intemperie.

Pero, ¿qué es lo que históricamente se ha hecho con la vivienda asequible en los últimos decenios? En tiempos, recuerdo que había unos intereses blandos y subsidiados para ciertos segmentos de población. Con unos precios de módulo de ventas, que permitían una actividad promotora sin aflorar perdidas, que daba servicio a un componente importante de población. Además, pasado un tiempo, la vivienda se podía descalificar y vender al precio de mercado, un trampolín que permitía a la familia cambiar a una vivienda, mejor, más grande y con más servicios.

A día de hoy, la vivienda protegida es un activo construido sobre un suelo, que urbaniza la iniciativa del promotor, generalmente privado, en el porcentaje que fije el ordenamiento urbanístico, y ese suelo tiene sus precios topados. En algunas comunidades autónomas se topa el valor máximo del suelo y en otras no, pero como hay un precio máximo de venta, no se puede desarrollar en la actualidad en régimen promotor porque se pierde dinero. Por lo que solo cabe la alternativa de la autopromoción, dotando a la cooperativa de un capital social que permite enjugar las pérdidas que produce una vivienda que se ha de vender por debajo del coste.

Cada autonomía legisla lo que le parece oportuno, pero la mayoría mantiene unos precios máximos de venta que son imposibles desde el punto de vista económico. Por tanto, en tanto en cuanto esto no se corrija, no hay manera de hacer vivienda social en régimen promotor. Habrá que hacerse cooperativista y asumir riesgos para tener la casa que puedes pagar.

Reflejar la realidad de mercado en los precios de venta se hace necesario para que puedan aflorar las viviendas en precio que el país necesita. Además, construir 50.000/60.000 viviendas no es empresa fácil. En términos de gestión, faltarían brazos y capacidades para poner en carga una cifra que supera el 70% de la producción nacional de viviendas en un año y tampoco existen los suelos ordenados donde se concentra la necesidad.

Otra cuestión importante es que el que puede pagar la hipoteca no tiene el 20% mínimo del precio que se requiere para ser un comprador financiable. Este asunto ha estado en el candelero, como elemento de marketing electoral. Y pregunto retóricamente: pasado el año electoral, ¿qué hacemos con esto que realmente es un problema?

El alquiler

Si se quiere sostener el precio hay que poner más viviendas en carga en el sector. La penalización o el señalamiento de los propietarios conduce a que disminuya la oferta y los precios suban. La inseguridad jurídica y los cambios del reglamento en mitad del partido ahuyentan al gran tenedor y gestor de vivienda barata de alquiler. Todo lo que sea penalizar la oferta, va en detrimento del volumen que se coloque en el mercado para ser alquilado. Y ejemplos hay en Europa y en España de que un mercado intervenido es un mercado que se va vaciando; y si la oferta disminuye, los alquileres, obviamente, se encarecen.

Lo lastimoso es que las dificultades que existen solo se pongan en el escaparate en tiempos electorales, siendo promesas que nunca se cumplirán. Los problemas seguirán vivos y amplias capas de población, angustiadas cada día más.