Las socimis, decisivas para la profesionalización inmobiliaria y el crecimiento económico

Por Hernán San Pedro, director de Relaciones con Inversores y de Comunicación de Lar España

Las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria, o socimis, según su afortunado acróstico, representan a su vez una muy atinada traducción libre de lo que en el resto del mundo se denomina real estate investment trust, o fondo de inversión inmobiliaria.

L e llamemos reit, socimi o incluso segi, en su versión portuguesa, esta figura coexiste en cerca de setenta países, siempre con una similar filosofía: alentar la inversión inmobiliaria no especulativa de grandes fondos institucionales, y a la vez facilitar el acceso del ahorro popular a inversiones inmobiliarias a largo plazo, diversificadas, profesionalizadas y estables.

Conciliar el interés por el sector inmobiliario, tanto de los grandes fondos institucionales no especulativos como de los ahorradores particulares, puede parecer un asunto menor, pero está muy lejos de serlo. En 2008, al desatarse la crisis económica mundial, la ausencia de socimis agravó en España la caída del sector inmobiliario, que pasó a ser uno de los principales afectados y a arrastrar consigo buena parte de la economía nacional. En otros países, la existencia de los reits mitigó el impacto de la crisis y les permitió recuperar sus sectores inmobiliarios con relativa rapidez.

Los españoles teníamos la desventaja de carecer de un sistema equivalente al de los reits, lo que había impedido a los pequeños ahorradores poder invertir en empresas especializadas en la inversión inmobiliaria a largo plazo

Esa lección fue insistentemente repetida en universidades, foros sectoriales y grandes centros de debate económico. En todas partes la reflexión partía de un argumento evidente: los españoles teníamos la desventaja de carecer de un sistema equivalente al de los reits, lo que había impedido a los pequeños ahorradores poder invertir en empresas especializadas en la inversión inmobiliaria a largo plazo. Sin ese asidero, muchos de ellos recurrieron a compras oportunistas en el mercado residencial, una de las causas que desembocaron en la crisis sectorial de 2008.

Los reits son un método contrastado en prácticamente todo el mundo para socializar las inversiones en inmobiliario. Fomentan un ahorro popular antagónico a cualquier tipo de especulación, puesto que los inmuebles, casi siempre terciarios y no residenciales, deben mantenerse en cartera y alquilarse durante muchos años. Por eso no fue casual que gobiernos de corte socialdemócrata apoyaran este modelo y lo implantaran tanto en España como en Portugal, en este caso justo antes de la pandemia.

Las socimis están obligadas a tener arrendados y no poner en venta durante un mínimo de tres años aquellos activos que adquieren. Es decir, no pueden realizar adquisiciones especulativas que busquen la revalorización del activo en el corto plazo. Su negocio son los ingresos obtenidos por el alquiler de activos inmobiliarios casi siempre terciarios. De hecho, por ley, al menos el 80% de sus activos deben ser inmuebles urbanos en alquiler, o terrenos que serán destinados a esa finalidad en menos de tres años.

Con un enfoque tan tasado, la mayoría de las socimis creadas en España desde 2014 se han especializado en actividades inmobiliarias del sector terciario, desde oficinas a centros comerciales, pasando por logística, hoteles o residencias de mayores y estudiantes.

Los requisitos marcados por ley hacen que los principales accionistas de las grandes socimis del Mercado Continuo sean fondos de pensiones o gestoras que apuestan por el value investing o inversión a largo plazo. De esa forma, su desarrollo ha favorecido sustancialmente la captación de recursos extranjeros en el sector inmobiliario. Los inversores internacionales representan dos terceras partes de la inversión de las socimis del Mercado Continuo, y una tercera parte del BME Growth, antes denominado Mercado Alternativo Bursátil. A nivel agregado, la inversión internacional supone más de la mitad de la inversión.

Desde su creación hasta abril de 2021, fecha del último gran informe sectorial realizado por la consultora JLL, se han constituido en España ochenta de estos vehículos, de los que cuatro cotizamos en el Mercado Continuo. Habría que añadir 16 sociedades más con domicilio social en España, pero que cotizan en el segmento Access de Euronext. En su conjunto, el valor total de las socimis españolas en Bolsa asciende a 22.451 millones de euros, con una valoración de los activos próxima a 43.000 millones de euros.

Más que ocasionales rumores de cambio de su actual fiscalidad, sería deseable incentivar a aquellas que cumplen con el estándar internacional en torno al free float

Hasta su llegada a España, la entrada al mercado inmobiliario de un particular se realizaba casi de forma exclusiva a través de la compra de un activo, casi siempre residencial. En cambio, la cotización bursátil de las socimis da la posibilidad a los inversores minoristas de participar en el capital de estas compañías. Por eso han aportado liquidez al mercado dado, que son compañías cotizadas en el Mercado Continuo con un alto volumen de negociación diario. Esto facilita tanto la ejecución de la inversión como su posterior venta.

A esto se debe de sumar que garantizan al particular el acceso a unas rentabilidades por dividendos muy atractivas y predecibles. Todo ello en un mercado transparente y regulado, que a la vez atrae a los inversores internacionales y en el que se opera con los máximos estándares de gobierno corporativo.

Las socimis han sido la iniciativa más eficaz hasta ahora para homologar al sector inmobiliario español con los principales países europeos. Hemos ayudado muy activamente a su recuperación, y ahora estamos en condiciones de competir en igualdad con el resto de países para atraer inversión y generar riqueza. Si a mitad del partido cambiásemos las reglas del juego, los inversores internacionales se limitarían a cambiar su inversión a otros países. España seguiría con el mismo problema de alquiler residencial, y además se encontraría con una volatilidad incluso más grave en alquileres de activos inmobiliarios no residenciales.

En esas condiciones, cualquier desconfianza de los inversores foráneos generaría inestabilidad en el conjunto del sector, que podría volver a situarse al borde del mismo precipicio por el que ya se despeñó en 2008.

Las cuatro grandes socimis que cotizamos en el Mercado Continuo no nos dedicamos al alquiler residencial, por lo que no tenemos ninguna influencia sobre el mercado de alquiler de vivienda o sus precios. En cambio, sí hemos desempeñado un importante papel para estabilizar y dinamizar el alquiler de oficinas, naves logísticas, superficies comerciales y hoteles cuando todos estos segmentos inmobiliarios estaban colapsados en nuestro país. Estamos orgullosos de nuestra labor, y plenamente convencidos de ser agentes importantes para la modernización y desarrollo del sector inmobiliario. Además, hemos sido importantes agentes creadores de empleo en los últimos años, en torno a 200.000 puestos de trabajo totales, y aportamos liquidez y estabilidad al conjunto del sector.

Desde su creación hasta abril de 2021, fecha del último gran informe sectorial realizado por la consultora JLL, se han constituido en España ochenta de estos vehículos, de los que cuatro cotizamos en el Mercado Continuo

Por eso, más que los ocasionales rumores de cambio de su actual fiscalidad, sería deseable incentivar a aquellas que cumplen con el estándar internacional en torno al free float, que en la mayoría de países es más exigente que en España. En vista de cómo han evolucionado los reits en otros países europeos, sería un buen momento para incentivar en España a las que al menos cuenten con un centenar de accionistas, cada uno de ellos con participaciones inferiores al 5%. Sería una fórmula eficiente para impulsar la aportación social de las mismas sin necesidad de afectar a la imagen de España ante los inversores internacionales.

Las socimis españolas presentes en el Ibex o en el Mercado Continuo ya contamos en nuestro capital con presencia significativa de accionistas minoritarios. Tenemos porcentajes de free float superiores a la mitad de nuestra capitalización. Esa condición subraya de antemano nuestro marcado compromiso hacia el capitalismo popular y los inversores minoritarios.

Cumplimos claramente un rol para canalizar la inversión indirecta de los inversores particulares y también de los internacionales institucionales hacia el inmobiliario. Captamos ahorro en el mercado, dinamizamos la economía, diversificamos un sector estratégico y somos el mejor antídoto frente a actitudes especulativas.

Por eso, desde varias de esas compañías hemos tenido ocasión de subrayar que carece de sentido castigar a quienes no hacemos negocio de la vivienda, pero sí facilitamos la diversificación y la estabilidad del conjunto del sector inmobiliario.

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