La nueva ley de vivienda, otra oportunidad perdida

Tribuna de Julián Salcedo Gómez, presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios.

En la jornada dedicada a Madrid Nuevo Norte, organizada por el Foro de Economistas Inmobiliarios, se dieron a conocer las últimas novedades de este macroproyecto urbanístico, pero también se pusieron sobre la mesa temas de actualidad como la nueva ley de vivienda y el hecho de que la vivienda asequible esté protagonizando la precampaña electoral con promesas de difícil cumplimiento por parte del Gobierno.

El pasado 19 de abril celebramos en el Colegio de Economistas de Madrid una nueva jornada del Foro de Economistas Inmobiliarios dedicada en esta ocasión a “Madrid Nuevo Norte: un nuevo urbanismo para Madrid”, con un gran éxito de interés y asistencia, como no podría ser de otra manera, tratándose del mayor macroproyecto urbanístico de renovación urbana de Europa, que está llamado a revolucionar el urbanismo de la ciudad, y de la Comunidad de Madrid.

Cómo todo el mundo sabe, han tenido que transcurrir más de 30 años para verlo convertido en realidad, pero de momento solo el proyecto, porque todavía tardaremos algunos años en ver las edificaciones que se levanten sobre los terrenos. Y pende una incertidumbre: el recurso ante el Tribunal Supremo anunciado por las asociaciones que están pleiteando, después de haber sido rechazadas todas sus pretensiones por el Tribunal Superior de Justicia de Madrid, condenándoles en costas.

Pese a ello, recurrirán con escasísimas posibilidades de éxito, incluso de que les sea admitido a trámite el recurso, pues el TS no revisa las sentencias de los tribunales inferiores, solo caben, jurídicamente hablando, dos opciones: que lo admita por la vía del recurso extraordinario por infracción procesal, algo que parece difícil a la vista de los fundamentos de derecho de la sentencia, o por la vía del recurso de casación para unificación de doctrina, aún más difícil de justificar. Y, quién sabe si en última instancia recurrirían ante el Tribunal Constitucional y el Tribunal Europeo de Derechos Humanos, con nulas posibilidades de éxito a priori, pero con la clara intención de dilatar el proceso todo lo que se pueda. Eso, jurídicamente hablando, se denomina contumacia y debería ser objeto de sanción si, como es previsible, no prosperasen los recursos.

A lo largo de las exposiciones tuvimos oportunidad de conocer las últimas novedades del proyecto: el parque Central de 14 hectáreas de pulmón verde, con un bosque urbano con árboles de gran porte, sobre una obra de ingeniería única que cubrirá las vías de ferrocarril; el Jardín del viento, que creará un microclima y nace como punto de encuentro, por no hablar de la renovación completa de la estación de ferrocarril Chamartín-Clara Campoamor. Las cifras impactan: 1.048.535 m2 de edificabilidad residencial y 1.608.778 m2 de edificabilidad terciaria, conviviendo en un entorno mixto, 25.197 millones de euros de movimiento total de capital, 350.000 empleos ligados al proyecto y 15.200 millones de euros de impacto previsto en el PIB nacional, 10.500 viviendas, un gran número de ellas con algún tipo de protección.

Y lo mejor de la jornada estaba por llegar: ¿cómo podíamos no hacer siquiera alguna referencia a los temas estrella del momento: el acuerdo alcanzado apenas tres días antes sobre la ley de vivienda entre los partidos del gobierno y los grupos parlamentarios nacionalistas e independentistas, dejando al margen a los principales partidos de la oposición, esto es, despreciando a la mitad de los ciudadanos españoles que se sienten representados por ellos?

Y, por si esto fuera poco, dos días antes se abrió la subasta del Gobierno por la vivienda asequible: empezó por las 50.000 viviendas que aportaría Sareb, que ni están ni se las espera. Las aproximaciones más favorables las reducen a apenas 9.000, de las que una inmensa mayoría se encuentran en ubicaciones donde no existe demanda y las restantes no reúnen las condiciones mínimas de habitabilidad necesarias para ser ocupadas; y otras 15.000 tendrán que ser construidas, pero se les olvidó decir que para que estuvieran terminadas y listas para ser ocupadas se requerirían un mínimo de cinco años. El no va más surge cuando el presidente de Gobierno añade otras 43.000 viviendas asequibles a las 50.000 anteriores, y en el momento de redactar esta tribuna ha añadido otras 20.000 sobre los terrenos del Ministerio de Defensa en la denominada Operación Campamento. ¿Alguien da más?

Los ponentes y yo mismo nos referimos a determinados aspectos de las medidas anunciadas en la ley de vivienda: inseguridad jurídica, cambio de reglas a mitad de partido, duro golpe a la propiedad privada, aumento de los porcentajes de cesión obligatoria no solo sobre suelos urbanizables, sino también sobre suelos urbanos, que harán inviables las promociones inmobiliarias y acabarán con el modelo build to rent: ¿quién va a querer invertir en vivienda en alquiler con los topes a la revisión de rentas (2% en 2023, 3% en 2024 y no se sabe cuánto a partir de 2025 cuando se apruebe un nuevo índice que sustituirá a la indexación con el IPC), la prórroga obligatoria de los contratos, y la cuasi imposibilidad de desahuciar a inquiocupas y okupas? ¿Cuántas viviendas se retirarán de la oferta del mercado a partir de su aprobación? Entre el 20% y el 25% ya lo han sido en 2022 y podrían alcanzar otro tanto, o más, en 2023, con lo que habría desaparecido casi el 50% de la oferta existente, que ya era manifiestamente insuficiente (hacen falta entre 1,5 y 2,5 millones de viviendas destinadas al alquiler). Y me temo que aún nos esperan por conocer nuevas medidas antes del 28M.