La disparidad territorial de los precios de la vivienda se acentúa, según Euroval
El informe ‘Precios mínimos y máximos de la vivienda’, de Euroval e INSTA confirma la polarización en la distribución de los precios residenciales en nuestro país, y la diferente estructura de precios entre comunidades, provincias y ciudades.
El precio de la vivienda en España continúa acusando una importante disparidad, tanto en sus valores más altos como más bajos. Una tendencia que, en el contexto actual, no ha hecho sino acentuarse. Esta es una de las principales conclusiones recogidas en el informe ‘Precios mínimos y máximos de la vivienda’ elaborado por Euroval, la sexta tasadora española por volumen de facturación según el último ranking de la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV).
Las conclusiones del informe se apoyan en la propia base de datos de Euroval. Para facilitar su análisis, estos se han dividido por provincias y en diez rangos de precios crecientes en cada una de ellas, que se corresponden a su vez con el 10% de la muestra provincial. Así, el rango 1 refleja el precio más frecuente hasta el que puede encontrase el 10% de las viviendas más baratas en una provincia, mientras que el rango 10 es el de las más caras. El rango 5 sería, pues, el precio mínimo y máximo del 50% al 60% de la muestra de vivienda en esa provincia y, de manera agregada, a nivel nacional. El informe de Euroval no considera las diferentes tipologías de vivienda o su antigüedad, ni tampoco distingue la vivienda nueva, que, aún siendo más cara que la vivienda usada, supone menos del 20% de las compraventas anuales.
En la tabla 1 se recogen solo los datos del rango 5 donde está entre el 50% y 60% de los precios y es una buena referencia a efectos de comparación.
Como una primera idea, el informe de Euroval constata, al igual que ya hizo el del pasado año, la creciente disparidad geográfica de los precios residenciales, que registran una acusada polarización al alza o la baja respecto al precio mínimo y máximo nacional, que en 2022 se sitúa, y siempre refiriéndonos al rango 5 entre el 50% y 60%, que recoge la tabla, respectivamente, en 126.000 y 146.500 euros. De hecho, únicamente cuatro provincias se encuentran en el entorno de la media nacional en este rango 5 en la escala del informe: Alicante, Navarra, Granada y Las Palmas. El resto de las provincias o están por encima o por debajo.
En el primer grupo se encuentran las siguientes provincias (véase tabla 1 rango 5 del 50% al 60%): Baleares, Málaga, Álava, Guipúzcoa, Madrid, Vizcaya, Barcelona, Pontevedra, Santa Cruz de Tenerife y Gerona, con precios mínimos y máximos lejos de la media nacional. Es de destacar que, si se toma como referencia este rango 5, provincias como Málaga, Álava o Guipúzcoa tienen un parque residencial con precios incluso superiores a los de Madrid o Barcelona.
Euroval confirma la polarización en la distribución de los precios residenciales en nuestro país
Por su parte, las provincias con precios mínimos y máximos por debajo de la media nacional son mucho más numerosas y con una variabilidad en los valores también más acusada; en algunos casos hasta más de la mitad respecto a la media nacional (véase tabla 1, rango 5 del 50% al 60%). Por orden decreciente, estas provincias son las siguientes: Valencia, Albacete, Tarragona, Valladolid, Cádiz, Guadalajara, Cantabria, Salamanca, Córdoba, Zaragoza, Sevilla, Orense, La Rioja, Huesca, Huelva, La Coruña, Asturias, Castellón, Murcia, Badajoz, Almería, Segovia, Palencia, Burgos, Soria, Lugo, Cuenca, Cáceres, León, Lleida, Teruel, Zamora, Jaén, Ciudad Real, Ávila y Toledo.
El informe de Euroval proporciona más información de interés. En segundo lugar, si se toma el 10% más barato y el 10% más caro, con datos que aparecen en el informe, Mallorca, Madrid, San Sebastián, Málaga y Barcelona son, por este orden, las cinco provincias españolas con los precios mínimos y máximos residenciales más altos. En el caso de los máximos estos comienzan en las provincias citadas desde los 640.000, 580.000, 520.000, 459.000 y 425.000 euros, respectivamente, mientras que los mínimos llegan hasta los 159.000, 120.000, 110.000, 120.000 y 105.000 euros.
Baleares, Málaga, Álava, Guipúzcoa, Madrid, Vizcaya, Barcelona, Pontevedra, Santa Cruz de Tenerife y Girona, las diez provincias con los precios más elevados de España en el rango del 50% al 60% de precios más altos
Una tercera idea, tal y como afirman los autores del informe, es que “aunque la constatación de disparidades territoriales en los precios de la vivienda es algo obvio, las diferencias que se observan son tan significativas que merecen analizarse las dinámicas locales de tensión en el precio de la vivienda en el marco de una tendencia relativamente estable”. Se toman algunas ciudades significativas, viendo que, para el caso de Madrid, por ejemplo, el tramo del 10% más barato en la provincia es 120.000 y el 10% más alto empieza en 580.000 euros; en cambio, en la ciudad el mínimo está en 128.500 y el más alto empieza en 670.000 euros. En Barcelona provincia estos datos son respectivamente 105.000 y 425.000 euros, y en la capital, 149.000 y 511.000 euros, también sensiblemente superior en la ciudad respecto a la provincia. Pero, además, el mínimo es más elevado en Barcelona y el máximo en Madrid.
Por último, y como una cuarta idea, el informe de Euroval también señala que las provincias y ciudades con precios elevados no guardan una estructura similar en precios bajos, medios y altos, como ocurre entre Madrid y Barcelona. Además, las diferencias significativas entre capitales y provincias dependen de si en estas hay o no poblaciones con precios muy elevados. Esta circunstancia determina asimismo la posibilidad de encontrar vivienda a menores precios en los entornos de las grandes ciudades, quitando presión a la capital, como sucede, por ejemplo, en Sevilla.
