El retailer europeo retoma la confianza y apuesta por una expansión de establecimientos físicos

Por Gonzalo Senra, director nacional de Retail en CBRE España.

Tras dos años de continuos desafíos, la confianza ha regresado a los retailers de toda Europa que ya contemplan la expansión de sus carteras de tiendas físicas como una prioridad clave, según la última encuesta EMEA Retail Occupier elaborada por CBRE.

Pese al impacto de la variante ómicron en las primeras semanas del año, el total de ventas de los centros comerciales se encuentran solo un 11% por debajo de los niveles de 2019 a fin del primer trimestre de 2022, lo que demuestra la recuperación del sector. Por otro lado, la afluencia sigue un 20% por debajo de 2019, principalmente debido a la lenta recuperación del ocio (todavía un 25% inferior a 2019), que atrae visitas familiares y mayor tiempo de estancia medio en el centro comercial. A pesar de ello, respecto a 2021, las ventas se han incrementado significativamente en un 27,1% y la afluencia muestra una fuerte recuperación, +34.3%. La ocupación se mantiene estable en el 93%.

Aunque a corto plazo la principal amenaza viene de los altos niveles de inflación que probablemente puedan afectar negativamente al gasto del consumidor, especialmente en actividades como la restauración y el ocio, en términos generales esperamos un aumento de la actividad durante el 2022 como consecuencia de la esperada recuperación en la afluencia y en las ventas durante el 2022, así como una demanda más activa. Vemos también la llegada de nueva demanda nacional e internacional con su foco de interés en centros comerciales prime.

Respecto a inversión, los centros comerciales han liderado la inversión en el sector, por delante de high street y los parques de medianas. La operación del centro comercial de Torrecárdenas realizada por un inversor internacional ha sido la más destacable del periodo y es la mayor transacción realizada en los últimos 15 meses.

En general, 2022 está siendo un año potente en cuanto a inversión, y se espera que supere de forma cómoda los niveles de 2021, y con un pipeline que podría hacer superar las cifras de 2019. En el primer trimestre del 2022, las rentabilidades de los centros comerciales se han mantenido estables alrededor del 5.5% y se espera que se mantengan en el corto plazo. Las rentabilidades de high street, que cayeron 25 pb durante el 2021 se espera también que se mantengan estables en los próximos meses en un 3,25%. Las rentabilidades de los supermercados y parques de medianas se mantienen estables en un 4,25% y 5,5% respectivamente.

Se trata por tanto de buenas noticias para el retail. Con estas previsiones y tras dos años de continuos desafíos, la confianza ha regresado a los retailers de toda Europa que ya contemplan la expansión de sus carteras de tiendas físicas como una prioridad clave, según la última encuesta EMEA Retail Occupier elaborada por CBRE*.

Según sus resultados, el 57% de los encuestados planea aumentar su cartera de tiendas en 2022, lo que pone de manifiesto la importancia de la tienda física respecto al canal de venta online. Por su parte, un 37% de estos encuestados estudia abrir tiendas en mercados en los que aún no tienen presencia, siendo Alemania, Francia y el Reino Unido los países con más opciones de implantación.

En cuanto a su ubicación preferida para esta expansión, los centros comerciales regionales y las calles del centro de las ciudades han sido señalados como las principales opciones. Los retailers especializados en ropa y calzado, por su parte, miran los parques comerciales como localizaciones estratégicas. Tiene sentido si lo contextualizamos en el éxito que estos espacios han tenido a lo largo de la pandemia.

España avala estos resultados. La apertura de Zara en plaza de España, por ejemplo, responde claramente a este sentimiento por parte del retailer que, más allá de ampliar su cartera de activos, ha puesto el foco en el consumidor con una tienda que responde a sus necesidades y genera experiencias. Será importante en este punto cuidar la gestión del activo en el que se localiza y las actividades que se organizan en su interior.

Así el objetivo para el futuro es asegurar la implementación de estrategias enfocadas en ESG y hospitality y crear experiencias verdaderamente diferenciadoras, maximizadas por las mejores herramientas tecnológicas y, por supuesto, de la mano de los profesionales sobre el terreno. En esta línea, CBRE lleva más de 25 años gestionando activos comerciales en España. En algunos centros comerciales, por ejemplo, se ha llevado a cabo un trabajo de reposicionamiento para garantizar que todos los activos sigan siendo de gran relevancia en su área de influencia, asegurando así una experiencia única al cliente a través de procesos de cambio de marca y renovación, así como un proceso de replanteamiento de la estrategia de comercialización de los centros.

Continúa la apuesta por la omnicanalidad

Los recientes acontecimientos que nos obligaron a estar encerrados durante meses han cambiado nuestros hábitos de compra; ahora usamos más el comercio electrónico porque nos ofrece comodidad y mucha variedad de producto en pocos clics. Con todo, también podemos afirmar que en España estos acontecimientos han cambiado nuestra forma de comprar en el ámbito offline. Ahora buscamos, elegimos y hemos desarrollado un gusto por lo local.

Aunque es una realidad que el comercio online ha crecido en nuestro país del 5% al 9%, no prevemos que se vaya a superar en el medio plazo el 15% y todavía estamos muy lejos de cifras como las del Reino Unido (25%). Datos como estos evidencian que todavía hay que apostar por el retail offline.

A este respecto, los resultados del informe destacan el papel positivo que desempeñan las tiendas físicas para los retailers a la hora de mejorar sus estrategias paralelas de venta online. No en vano, un 64% afirma que la presencia de tiendas físicas aumenta sus ventas online dentro de su zona de influencia local. Y no es de extrañar. Sabemos que la venta física favorece y genera fidelización con la marca y esto acaba por trasladarse al comercio electrónico.

En este contexto, la encuesta pone de manifiesto cómo para una gran parte de los encuestados la presencia física es importante. Saben que este tipo de venta es más efectiva que la online cuando se tienen en cuenta otras variables como la rentabilidad, la venta cruzada de productos, la adquisición de nuevos clientes, el compromiso del consumidor y la introducción de nuevas líneas de productos.

ESG e inversión en tecnología, puntos clave para el sector

La sostenibilidad se ha convertido en un elemento clave para los retailers ocupantes. Muchas de las firmas comerciales más grandes de Europa se han comprometido a alcanzar objetivos de cero emisiones netas en 2040. Como no podía ser de otra manera, rendir cuentas a este objetivo tiene una repercusión sobre los inmuebles que ocupan, por lo que impulsar la sostenibilidad también pasa a formar parte de sus planes de expansión inmobiliaria. En este contexto, un 38% de los encuestados está de acuerdo (o muy de acuerdo) en que las marcas pondrán más énfasis en sus credenciales ESG a la hora de planificar sus planes inmobiliarios. No será extraño ver en un plazo de no más de tres años solicitudes de arrendamientos verdes incluidos en las negociaciones de alquiler.

Por otro lado, la encuesta también pone de manifiesto el interés del retailer y la prioridad que marca sobre la inversión en soluciones de software que apoyen su cadena de suministro, como resultado de la continua interrupción en la red global. La ampliación de la capacidad para mantener mayores niveles de inventario y la deslocalización de la fabricación a Europa, se constituyen como prioridades estratégicas con las que afrontar estos “parones involuntarios”.

* Encuesta lanzada a más de 50 retailers representantes de varios sectores (cuya suma en conjunto alcanza más de 70.000 tiendas en todo el mundo), para obtener información sobre sus planes inmobiliarios, el papel del comercio online y las consideraciones sobre factores como la cadena de suministro o el ESG.