Tribuna firmada por Julián Salcedo, doctor en Economía y presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios.
El Real Decreto-ley 8/2026 y su posible no convalidación por el Congreso auguran un escenario de alta litigiosidad. Sus efectos, además, incrementarán la inseguridad jurídica que pesa sobre el alquiler contribuyendo a limitar la oferta y encarecer las rentas.
La dificultad en el acceso a la vivienda se agrava por momentos: al cierre del primer trimestre de 2026 su precio ha registrado un incremento interanual del 14,3%, que le sitúa en máximos históricos, superando los niveles inmediatamente previos a la burbuja, en 2007. La vivienda de segunda mano también bate récords, con un aumento trimestral del 4,7%, que anualizado sería un 18,8%. Comunidades como Madrid o Baleares superan ampliamente la barrera de los 5.000 euros/m2.
La demanda no cede, y pese a que en los primeros meses del año las compraventas han registrado una caída del 11,4%, la oferta no crece lo suficiente. El conflicto en Irán amenaza la producción de vivienda nueva por el riesgo de ruptura de las cadenas de suministro y transporte, y el encarecimiento del precio de los materiales y el aumento de los tipos de interés incrementarán los costes de producción y, por consiguiente, los precios de venta de las viviendas, nuevas y usadas.
La situación del mercado de alquiler aún es peor: en el primer trimestre de 2026 los precios han subido como media el 7% – 8% interanual, y han alcanzado sus máximos históricos, 15 euros/m2/mes, pero el problema está en las grandes ciudades, en las capitales de provincia y en las áreas de alta demanda, como Madrid o Barcelona, donde el precio se sitúa en 25-30 euros, superando el salario neto de una gran mayoría de jóvenes (y no tan jóvenes).
La inseguridad jurídica que provoca la legislación vigente ha supuesto la retirada de una gran parte de la oferta de vivienda en alquiler permanente (en algunas zonas superior al 50%), que o bien se ha trasladado a otras modalidades de alquileres de ciclo corto o bien se han ido a la oferta de vivienda en venta, aprovechando los máximos de los precios.
Y en estas, alguien se acuerda que en 2020 sufrimos el Covid-19, y que en 2026 vencerán más de 600.000 contratos de alquiler firmados en 2021, y, aprovechando “las consecuencias económicas y sociales de la Guerra de Irán”, se convoca un Consejo de Ministros extraordinario el 20 de marzo para, a propuesta del ministro de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030, Pablo Bustinduy, aprobar un real decreto ley, el 8/2026, que se publica en el BOE el 21 de marzo y entra en vigor el 22 de marzo, que contiene dos artículos: el primero, una prórroga extraordinaria obligatoria, a solicitud del arrendatario, por plazos anuales y hasta un máximo de dos años adicionales, de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual vigentes en la fecha de entrada en vigor del real decreto ley, cuyo período de prórroga obligatoria o de prórroga tácita finalice antes del 31 de diciembre de 2027, manteniendo los términos y condiciones del contrato en vigor. El segundo artículo, una limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda, que no podrá ser superior al 2%.
“El Gobierno ha redactado el Real Decreto-ley 8/2026 de forma que permita iniciar un procedimiento judicial por cualquiera de las dos partes del contrato: arrendatario y arrendador, con lo que el conflicto jurídico está servido y habrán de ser los tribunales los que diriman cuál de las partes tiene la razón”
No hace falta ser jurista, ni experto en Derecho, para entender que los contratos, de cualquier naturaleza, se prorrogan por la libre voluntad de las partes o, en su defecto, por la normativa que les resulte aplicable. En el caso de los contratos de alquiler de vivienda, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), cuya última modificación tuvo lugar por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (la principal causante de los efectos negativos sobre el mercado de alquiler de viviendas).
Tampoco hay que ser jurista para entender el significado de prórroga de un contrato: ampliación del plazo estipulado, a su vencimiento. Así se regula en la LAU, artículo 9.1 que establece: “La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes” y que “llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente (…). Mientras que el artículo 10.1 dispone: “Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas (…) el contrato se prorrogará obligatoriamente (…)”.
Es evidente que la LAU, que no ha sido modificada por el Real Decreto Ley 8/2026, contempla distintas posibilidades de prórroga obligatoria, forzosa, llegada la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento, salvo que antes del vencimiento, las partes libremente acordaran modificarlo en los términos que estimen oportunos.
Pero entonces, el Gobierno, presionado por unos socios minoritarios de los que depende su continuidad, y a sabiendas que el Real Decreto Ley 8/2026 no tiene ninguna posibilidad de ser convalidado por el Parlamento, establece un pacto y escenifica un desacuerdo con ellos, para articular una redacción que permita iniciar un procedimiento judicial por cualquiera de las dos partes del contrato, arrendatario y arrendador. Aquél, solicitando la prórroga del contrato antes de que haya llegado la fecha del vencimiento, mientras el real decreto ley se encuentre en vigor, antes de ser sometido a convalidación. El arrendador previsiblemente la denegará, lo que daría lugar a una demanda por parte del arrendatario a la que se opondrá el arrendador.
El conflicto jurídico está servido y habrán de ser los tribunales de justicia los que diriman cuál de las partes tiene la razón. Pero, si ninguna de las partes desiste de sus pretensiones, habrá que esperar a que se celebre el juicio, lo que ocurrirá en el mejor de los casos transcurrido uno o dos años, puede que más allá de la prórroga obligatoria prevista en el real decreto ley.
En este sentido se han manifestado algunos responsables políticos del partido en el gobierno que ha forzado la medida. Incluso el ministro que la propuso al Consejo ha ejercido una presión (literalmente ha pedido “presión social por tierra, mar y aire” para que el Congreso de los Diputados apruebe la medida, y ha advertido de que “si la derecha bloquea esta norma, miles de personas se quedarán en la calle”) sobre las grandes agencias de alquiler, inmobiliarias, fondos de inversión, para que acepten voluntariamente la prórroga que les soliciten los inquilinos.
Bustinduy es consciente que la norma no será convalidada y que resulta dudosamente aplicable, pero ha animado a los inquilinos a solicitar la prórroga, asegurando que es “un derecho que pueden ganar”, sabedor que la mayoría de los juristas no lo consideran así, pero el conflicto jurídico está servido, no importa que las demandas colapsen aún más el sistema judicial, ni cuáles sean las sentencias que se dicten por los tribunales, total, para cuando se conozcan ya no estarán en el gobierno.
Mientras tanto, más inseguridad jurídica, más retiradas de viviendas del mercado de alquiler, más problemas para los más necesitados y vulnerables, alquileres más elevados, menores inversiones destinadas a viviendas en alquiler permanente. La estrategia política es clara: llevar la confrontación al límite.
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