Cuanta más oferta mejor para los arrendatarios

Tribuna de Jesús Sánchez-Quiñones, partner Kiri Asset Management.

Para conseguir un mercado de alquiler de viviendas dinámico y con precios asequibles para los arrendatarios, lo primero que hay que conseguir es incrementar la oferta de viviendas en alquiler. Al margen de las iniciativas de promoción pública de vivienda en alquiler, cuyo éxito ha sido limitado hasta la fecha, quien ha creado y crea la mayor parte de la oferta son los miles de pequeños propietarios de vivienda y, en menor medida, los grandes inversores.

Para que los propietarios de viviendas decidan poner las mismas en alquiler, deben contar ante todo con seguridad jurídica, respecto al cumplimiento de los contratos privados de alquiler. Es absolutamente esencial que cuenten con un procedimiento rápido y ágil para liberar la vivienda en caso de impagos por parte de los arrendatarios. Adicionalmente, deben contar con una fiscalidad razonable y no punitiva.

Cuantas más trabas se pongan a los propietarios y más derechos se otorguen a los arrendatarios en detrimento de los derechos de la propiedad, menos incentivados estarán los propietarios para sumar sus inmuebles a la oferta de viviendas en alquiler. Ante esta situación, en caso de decidir poner dichos inmuebles en alquiler, las exigencias hacia los posibles arrendatarios aumentarán, demandando una solvencia más que acreditada para no correr el riesgo de impagos y una eventual ocupación.

Los grandes inversores institucionales solo representan una muy reducida proporción de la oferta del parque de viviendas en alquiler en España (menos del 5% en 2020). En 2022 se añadieron algo más de 5.000 viviendas destinadas al alquiler a través de BTR (build to rent). Demonizar a los grandes tenedores de viviendas tiene como consecuencia que su incentivo para seguir invirtiendo en España sea cada vez menor.

La mejor forma de contener o incluso bajar los precios de alquiler es incentivando la oferta de vivienda en alquiler. En un libre mercado el precio lo fija la confluencia de la oferta y la demanda. Querer reducir o limitar los precios del alquiler por ley, lo único que consigue es reducir la oferta hasta niveles que difícilmente pueda satisfacer la demanda.

Conviene aprender de los errores cometidos por otras jurisdicciones cuando han introducido limitaciones al precio del alquiler. Así, en Berlín el precio medio de alquiler subió un 36% y la oferta de alquiler se redujo en un 25% apenas un año después de la entrada en vigor de las medidas introducidas en 2015. En las mismas fechas, en otras ciudades alemanas sin estas restricciones y con incentivos a los arrendadores, como Hamburgo o Frankfurt, el parque de viviendas en alquiler aumentó un 33% en el mismo periodo.

En el caso de París, una ley de 2015 que limitaba el precio de los alquileres produjo una reducción del 15% de las viviendas en alquiler. Al cabo de dos años los tribunales tumbaron dicha ley.

La ley que aprobó la limitación de los precios de alquiler de viviendas en Cataluña ha reducido en más de 10% los contratos firmados de alquiler. Se reduce la oferta a corto plazo. La menor construcción futura de viviendas y el envejecimiento del parque en alquiler, ante el desincentivo a invertir en las propias viviendas por la limitación de rentas, bajará la calidad de las viviendas en alquiler.

Un efecto directo de la limitación de los precios de alquiler, visto en los tres casos mencionados de Berlín, París y Cataluña, es la puesta a la venta de un gran número de viviendas previamente disponibles para alquiler. Consecuencia inmediata: menor oferta y mayor dificultad de los arrendatarios con menores recursos para acceder a viviendas en alquiler.

Aunque los mensajes desde el gobierno central y desde algunos gobiernos autonómicos discrepen sobre la aplicación directa de la ley en sus territorios, aquellas CC. AA. que faciliten el normal desarrollo del mercado serán las que más inversión atraigan y, por tanto, más oferta de vivienda creen para satisfacer la creciente demanda.