Julian Salcedo
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«2023 ha estado marcado por la Ley de Vivienda y 2024 lo estará por el Ministerio de Vivienda»

Tribuna firmada por Julián Salcedo Gómez, doctor en Economía y presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios.

El año 2023 ha estado marcado por el retroceso del mercado inmobiliario. Una situación agravada por la inseguridad jurídica que ha provocado una controvertida Ley de Vivienda, impulsada en un momento de contracción del crédito y de subida de los tipos de interés. 2024, por su parte, arrancará con pocas certezas, pero con una noticia muy aplaudida por el sector: que la vivienda recupere su rango de ministerio.

El sector inmobiliario español, en 2023, se ha visto influido decisivamente por la Ley de Vivienda, que entró en vigor el 26 de mayo, dos días antes de la celebración de las elecciones municipales y autonómicas. Pero sus efectos negativos comenzaron mucho antes, casi un año, desde el momento en que se tuvo conocimiento del proyecto de ley, ideológico, intervencionista, y se calificó de presuntamente inconstitucionales muchos de sus artículos, por atentar contra varios principios de la Constitución Española. Entre ellos, el de no discriminación (art. 14) que afecta a los denominados grandes tenedores; el derecho a la propiedad privada (art. 33) por mucho que esta deba cumplir con la función social de la vivienda; y el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada (art. 47) cuya provisión corresponde a los poderes públicos, no a los privados; Además de criticarse su invasión de competencias de las comunidades autónomas, exclusivas en materia de urbanismo y vivienda.

Los efectos ya los estamos sufriendo: subidas del precio de la vivienda tanto en venta como en alquiler, ralentización de las inversiones en la construcción de nuevas viviendas (build to rent, build to sell), retirada del mercado de viviendas, sobre todo las destinadas al alquiler habitual, que se están pasando a otras modalidades menos reguladas (como el alquiler de temporada o el alquiler turístico), selección de los arrendatarios más solventes, etc.

En definitiva, más dificultad en el acceso a la vivienda, que, unido a las restricciones en la concesión de créditos y préstamos por parte de las entidades financieras, junto a las subidas de los tipos de interés, han supuesto una caída en el número de hipotecas concedidas (un 22,7% en octubre, el 15,4% en el año), que ya encadenan seis meses a la baja, y en el importe medio (un 4,6% interanual en octubre, el 2,3% en al año) y el capital prestado (un 26,2% en octubre, el 17,00% en el año).

“Ya estamos sufriendo los efectos de la Ley de Vivienda con subidas de precios, ralentización de las inversiones, la retirada de unidades del mercado y selección de los arrendatarios más solventes”

Pero los efectos de la Ley de Vivienda sobre el sector inmobiliario no se han limitado exclusivamente al segmento residencial, también han impactado sobre otros productos, como las oficinas, el retail, etc., en definitiva sobre el mercado de inversión inmobiliaria, debido a que ha atacado al principal elemento que exige este mercado: la seguridad jurídica.

Es bien sabido que España constituye uno de los mercados más atractivos para la inversión inmobiliaria en Europa, que las rentabilidades que ofrece, pese a que los precios no hayan corregido como sí lo han hecho en otros países europeos, siguen siendo interesantes, que existe una gran masa de capital listo para invertir en inmuebles en nuestro país, y, entonces, ¿por qué ha caído un 29%, hasta septiembre, y las previsiones son que caerá al menos un 40% en comparación con 2022?

La primera razón es que la caída está en sintonía con lo que ocurre en el resto de Europa, en buena medida debido a la subida de tipos de interés y a la elevada inflación, que ha recortado el valor de los inmuebles y ha llevado la incertidumbre a los mercados, de forma que los compradores no están seguros de que los precios actuales no registren nuevas bajadas y frenan sus decisiones de inversión, mientras que los tenedores de los activos creen que los tipos de interés han tocado techo y el precio de los activos ya se ha corregido. Si a ello le sumamos las restricciones crediticias impuestas por el BCE y la debilidad económica de la zona euro (muy cerca de la recesión técnica), comprenderemos perfectamente por qué la inversión en Europa se situó en los 119.000 millones de euros hasta el tercer trimestre de 2023, menos de la mitad registrada en el mismo período de 2022, y en España cerrará el año 2023 próxima a los 7.500 millones de euros, el 50% de la cifra registrada en 2022 (14.630 millones de euros). 

La segunda y fundamental razón es la inseguridad jurídica, junto a la inestabilidad institucional. Poco hay que decir que no sepan nuestros lectores, salvo que los sectores inmobiliario y de la construcción resultan imprescindibles en nuestro país (y en todo el mundo) para la actividad económica y la creación de riqueza (dos terceras partes de la riqueza de las familias españolas se encuentra materializada en inmuebles) y empleo.

La buena noticia para el sector la recibimos el 20 de noviembre, cuando el presidente de Gobierno dio a conocer la formación del nuevo Ejecutivo, en el que apareció un nuevo Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (no es el primero, ya lo hubo en el Gobierno de José Luis Rodríguez Zapatero, aunque fue suprimido y reconvertido en Secretaría de Estado en 2010), a cuyo frente se sitúa como titular la ministra Isabel Rodríguez, a la que desde aquí deseamos mucho éxito, pues el suyo lo será también del sector. Para ello, le recomendamos diálogo con todos los agentes del sector, y también con todas las instituciones y corporaciones, como los colegios profesionales, y el mundo académico. 

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