El mercado de oficinas de Madrid ha vivido su trimestre más activo de 2026, con una contratación de 148.006 m² en entre julio y septiembre, cifra que supone a un aumento del 34% respecto al mismo periodo del año pasado y es un 45% superior a la del segundo trimestre. Por su parte, Barcelona ha cerrado el periodo con 52.735 m², cifra inferior a la de los trimestres anteriores. Así se desprende de los informes Mercado de Oficinas T3 2026 elaborados por el departamento de Research de BNP Paribas Real Estate, que reflejan, además, una presión alcista sobre las rentas y un descenso continuado de la tasa de disponibilidad en las dos principales plazas del país.
La zona descentralizada impulsa la contratación en Madrid
Tras un arranque de año más pausado, la demanda en la capital ha repuntado con fuerza durante los meses de verano. El trimestre se ha cerrado con 129 operaciones, por encima de los periodos anteriores, y una superficie media de 1.151 m² por contrato, un 37% más que en el segundo trimestre. En el acumulado del año, la contratación suma 345.610 m².
La zona descentralizada ha tomado el liderazgo con el 43% de la superficie contratada y el 40% de las operaciones, con Arturo Soria como enclave más dinámico. Su absorción en el trimestre ha igualado a toda la registrada dentro de la M-30, consolidándose como alternativa ante la falta de espacio en el centro. Le siguen el Centro (24%), el CBD (18%) y la Periferia (15%). Entre las operaciones más relevantes destacan el alquiler de 12.565 m² de la Universidad Internacional Mundae en San Sebastián de los Reyes, 6.178 m² en el barrio de Salamanca y 5.947 m² en Prosperidad.
En rentas, la renta prime alcanza los 48,00 €/m²/mes, la cifra más alta de la serie, y la renta media se sitúa en 22,91 €/m²/mes (+3,4% interanual). En el CBD la renta media llega a 37,72 €/m²/mes, con dos contratos firmados a 50,00 €/m²/mes. La tasa de disponibilidad baja al 8,54%, 57 puntos básicos menos que hace un año, y en el CBD marca un nuevo mínimo histórico del 2,11%.
«La escasez de producto de calidad dentro de la M-30 está desplazando la demanda hacia la zona descentralizada y seguirá tensionando la renta prime en los próximos trimestres» ha declarado David Alonso Fadrique, director de Research de BNP Paribas Real Estate en España.
De cara al cierre del ejercicio, BNP Paribas Real Estate prevé que la absorción en Madrid se aproxime a los 500.000 m². La oferta futura se centrará en la rehabilitación de activos, con entregas destacadas en 2027 como el Edificio Arroyo, en Arroyo del Fresno, y los proyectos de Alfonso XI y Sor Ángela de la Cruz 6.
La demanda mantiene el pulso en Barcelona
La absorción bruta en Barcelona ha alcanzado los 52.735 m² en el tercer trimestre, un 51,5% menos que en el mismo periodo de 2025. Sin embargo, el mercado conserva su dinamismo, con 59 operaciones cerradas, y la caída responde sobre todo a la reducción de la superficie media, que baja hasta los 896 m² desde los 1.580 m² del trimestre anterior. A 1 de octubre, la contratación acumulada suma 245.858 m², el 81,6% de todo lo registrado en 2025.
El Distrito 22@ vuelve a ser el motor del mercado, concentrando el 49% de la contratación, gracias a su capacidad de absorción y a la calidad de sus edificios; destacan la firma de 3.500 m² en Torre Mapfre y los 2.600 m² alquilados por una tecnológica en One Parc Central. La Periferia (10.317 m²) y el Centro (10.046 m²) concentran cada una el 19%, mientras que el CBD, lastrado por la falta de oferta, se queda en 3.026 m².
La renta prime se mantiene en 36,25 €/m²/mes, con una operación firmada a 42,00 €/m²/mes en Diagonal Vertical, y la renta media sube un 2,5% trimestral hasta 19,58 €/m²/mes. En el CBD la renta media alcanza 28,66 €/m²/mes, un 9,4% más que hace un año. La disponibilidad desciende al 10,70%, 162 puntos básicos menos en doce meses, con niveles mínimos en el CBD (0,94%) y el Centro (2,74%), frente al 23,07% del 22@.
Para el conjunto de 2026, BNP Paribas Real Estate estima una absorción bruta de 315.000 m² en Barcelona. La ciudad concentra, además, alrededor del 38% de la inversión en oficinas en España, un segmento que a falta de un trimestre ya supera el volumen invertido en todo 2025.
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