El precio medio de la vivienda nueva y usada en España se incrementó un 6,6% en el último año y un 2,3% en el último trimestre, según reflejan los datos provisionales del primer trimestre contenidos en la estadística Tinsa IMIE Mercados Locales.
En este primer trimestre del año, la comparación con los precios precrisis sanitaria evidencia una recuperación generalizada en todo el territorio. El análisis del corto plazo apunta, sin embargo, a una moderación en el crecimiento trimestral que se estaba produciendo en los últimos meses, lo que podría apuntar hacia cierta moderación del impulso alcista.
Entre las capitales, Palma de Mallorca (+11,6 %) y Madrid (+11,4 %) destacan con subidas de doble dígito en el último año
Las incertidumbres derivadas del conflicto bélico en Ucrania invitan a la cautela en las previsiones para el corto y medio plazo. “El conflicto añade incertidumbre sobre la fecha de incremento de los tipos de interés, que los mercados anticipaban este año como medida de contención de la inflación. Si el enfrentamiento se alarga, este contexto internacional se puede materializar gradualmente en el sector inmobiliario residencial español en forma de una demanda erosionada por la inflación, que reduce los ahorros de los hogares y dificulta la accesibilidad a la vivienda, y de una oferta limitada por la incertidumbre y el incremento de los costes de construcción”, afirma Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa.
Ante las perspectivas de un cambio en la política monetaria, las entidades financieras ya han comenzado a incrementar los intereses de las hipotecas a tipo fijo y a fomentar las hipotecas a tipo variable. “Esto puede estar acelerando algunas decisiones de compra por parte de los hogares para asegurar una financiación a un coste que todavía se mantiene en niveles bajos. A medida que los tipos de interés se incrementen, la demanda podría desacelerarse. No obstante, ante la situación de incertidumbre actual, el inmobiliario continúa siendo una alternativa para protegerse de la inflación y una opción que aporta diversificación y estabilidad a las carteras”, afirma Arias.
Suben todas las CCAA
Todas las Comunidades Autónomas registraron por segundo trimestre consecutivo variaciones interanuales positivas en el precio de la vivienda nueva y usada, superando los niveles de precio previos a la crisis sanitaria. Aun así, se modera la intensidad del crecimiento y el grueso de las comunidades registra variaciones interanuales en el rango 1%-5 %, frente al rango 3%-6 %, del trimestre precedente.
Comunidad de Madrid (+11,3 %), Comunidad Foral de Navarra (+8,5 %) e Islas Baleares (+8,4 %) muestran los mayores crecimientos en el último año. Hay que matizar que Navarra, por su menor tamaño, se muestra más propensa a volatilidades que intensificarían esas variaciones interanuales sin implicar un crecimiento real de los precios.
Todas las CCAA registraron variaciones interanuales positivas superando los niveles de precio previos a la crisis sanitaria
Con intensidades comprendidas entre el 5% y el 8% se encuentran Andalucía, Castilla-La Mancha, Castilla y León y Comunidad Valenciana. Destaca la recuperación de Castilla y León que presenta elevados crecimientos respecto a niveles prepandemia. El resto de las comunidades se enmarcan en incrementos interanuales de intensidad moderada entre el 0,3 % de Extremadura y el 4,9 % de Aragón.
La Comunidad de Madrid sobresale con una subida de los precios del 4,4 % en los últimos tres meses (desde el 4T 2021) mientras que el resto de regiones se mueven mayoritariamente en incrementos trimestrales inferiores al 2,3 %. Andalucía es la única región, junto con la ciudad autónoma de Melilla, que redujo ligeramente el precio medio de la vivienda nueva y usada en los últimos tres meses, respecto al último trimestre de 2021.
Si se analiza la evolución desde el mínimo registrado en cada territorio durante la crisis financiera, la Comunidad de Madrid muestra la mayor revalorización, con un 51,8 %, seguida de Cataluña (37,8 %) e Islas Baleares (33,4 %). En el extremo opuesto, Región de Murcia, Melilla, Galicia, Extremadura y finalmente Cantabria no se alejan más del 10% de los valores mínimos registrados en la crisis.
En la comparación con los precios máximos de 2007, en casi la mitad de las regiones la distancia supera el 30%. Tras la evolución al alza de los últimos años, las comunidades que más cerca se encuentran de sus máximos son Islas Baleares, donde el precio medio es solo un 5,9% inferior al de entonces, seguida por Madrid (-15,8 %). Las ciudades autónomas de Ceuta y Melilla mantienen unos niveles próximos a los máximos, situándose a una distancia de -11,8 % y -7,2 %, respectivamente.
Provincias
Tan solo siete provincias (Zamora, Coruña, Badajoz, Jaén, Córdoba, Tenerife y Ourense) registran caídas interanuales en el precio medio, en todos los casos inferiores al 2%. En la mayoría de las provincias que incrementaron su precio medio en el último año, el avance se sitúa entre el 2 % y el 7 %. Otras 14 provincias registran acentuados aumentos interanuales por encima del 7%, destacando por su tendencia sostenida Madrid, Islas Baleares, Málaga y Pontevedra.
14 provincias registran aumentos interanuales por encima del 7%
Los mayores valores unitarios provinciales se encuentran en la provincia de Madrid (2.751 €/m2), Islas Baleares (2.574 €/m2) y Guipúzcoa (2.473 €/m2); seguidas de la provincia de Barcelona (2.326 €/m2) y Vizcaya (2.256 €/m2). En el extremo opuesto, los menores valores unitarios se localizan en Ciudad Real (712 €/m2), Cuenca (743 €/m2) y Cáceres (801 €/m2).
Islas Baleares (-5,9 %), seguido de Madrid (-15, 8%), Ourense (-16,1 %) y Santa Cruz de Tenerife (-18,9 %) son las provincias que menos distancia muestran desde los máximos de 2007. La caída supera el 40% en las provincias de Toledo, Guadalajara, Lleida, Tarragona, Almería, Castellón y Zaragoza.
Capitales
En el primer trimestre del año, todas las capitales, excepto cinco, muestran precios superiores a los de un año antes, aunque registran un crecimiento interanual más contenido que el del conjunto de sus provincias, con la excepción de Madrid y Palma de Mallorca. En ambas capitales, la vivienda nueva y usada subió por encima del 10% en el último año: un 11,6 % y un 11,4 % interanual, respectivamente, seguidas de Teruel, Lugo, San Sebastián y Pamplona, con aumentos entre el 7,9 % y el 10 %.
La mitad de las capitales españolas registró en el primer trimestre variaciones anuales entre el 1 % y el 4 %. Los descensos interanuales minimizan su presencia y únicamente afectan a cinco capitales, con intensidad reducida: Palencia, Jaén, Ourense, Zamora y Ciudad Real registran caídas entre el -0,2 % y el -1,6 %.
Las capitales que más se alejan de sus máximos pre-crisis son Ciudad Real, Lleida, Zaragoza, Ávila y Guadalajara, arrojando arrojan cifras inferiores al 45 %. Los más próximos a los máximos alcanzados en 2007, y que por tanto pueden considerarse como ciudades más tensionadas, son Palma de Mallorca, donde la diferencia es solo de un 4 %, Madrid (-14,7 %), San Sebastián (-16,7 %) y Santa Cruz de Tenerife (-17,9 %), además de Ceuta y Melilla. En 20 capitales, la vivienda no ha recuperado ni un 10% desde los mínimos registrados en la crisis.
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