gruas edificios vivienda ritmo
En portada Vivienda

El precio de la vivienda nueva subió un 7,1% en 2022, según Sociedad de Tasación

El precio medio de la vivienda nueva ha aumentado un 7,1% durante los últimos doce meses hasta alcanzar los 2.732 euros por metro cuadrado en diciembre de 2022, acelerando así su ritmo de crecimiento, según el Informe de Tendencias del Sector Inmobiliario que elabora Sociedad de Tasación.

Esta tasadora informa que durante el segundo semestre del año, el precio también se ha mantenido al alza, con una variación semestral positiva del 3,4%. Y aclara que “aunque el precio de la vivienda nueva continúa al alza, el dato registrado a cierre de 2022 se sitúa lejos del máximo alcanzado en 2007, cuando la vivienda nueva alcanzó prácticamente un precio medio de 3.000 euros por metro cuadrado”.

A excepción de las ciudades autónomas de Ceuta y Melilla, que registran aumentos anuales por debajo de la media nacional, todas las autonomías han experimentado subidas anuales que oscilan entre el 3,9% alcanzado en La Rioja y el 9,1% registrado en las Islas Baleares, siendo ésta última la única comunidad que crece por encima del 9%. Por detrás de Baleares, se sitúa muy cerca Madrid, con una variación anual del +8,5%.

En el extremo contrario, se encuentran La Rioja, Castilla La Mancha y Extremadura, como las tres autonomías con los incrementos anuales más bajos, con crecimientos en torno al 4%.  En el resto de las comunidades autónomas los precios experimentan aumentos que oscilan entre el 5,4% de Galicia y el 7,2% de la Comunidad Foral de Navarra.

Entre julio y diciembre de 2022, el precio de la vivienda nueva también ha mantenido una tendencia al alza generalizada en toda España. Destacan los aumentos registrados en Islas Baleares (+4,2%) y Madrid (+4%). En el extremo contrario, Castilla-La Mancha registra una subida más sostenida (+2%).

Por capitales, Barcelona (4.917 €/m2) continúa registrando el precio medio de Vivienda Nueva más elevado a nivel nacional a diciembre de 2022, seguida de Madrid (4.125 euros por metro cuadrado) y San Sebastián (4.048 €/m2), siendo las únicas capitales que superan los 4.000 euros el metro cuadrado. En el extremo opuesto, Badajoz (1.290 €/m2), Cáceres (1.271 €/m2) y Ciudad Real (1.268 euros por metro cuadrado presentan el importe medio más bajo. La variación de precio durante el último año oscila entre el +2,2% de Ávila y el +9,3% de Málaga, la capital donde más ha subido el precio de la vivienda nueva.

A excepción de las ciudades autónomas de Ceuta y Melilla, todas las autonomías han experimentado subidas anuales

El Índice de Confianza disminuye

El Índice de Confianza Inmobiliario que publica Sociedad de Tasación se ha situado en 49,3 puntos sobre 100 al cierre del cuarto trimestre de 2022, lo que supone el segundo descenso consecutivo de este indicador, que se sitúa por debajo del punto de equilibrio (50) por primera vez desde el segundo trimestre de 2021, cuando se alcanzaron los 47,6 puntos. La cifra de este último trimestre ha experimentado una reducción de 3,2 puntos respecto al tercer trimestre de 2022.

Estos resultados denotan que en el sector hay un menor optimismo que en trimestres anteriores en cuanto a perspectivas y expectativas, tanto a nivel evolución de actividad como precio de venta de vivienda. Una cuestión que está influenciada por la incertidumbre derivada del escenario macroeconómico y geopolítico actual, así como por las previsiones económicas para el próximo año.

Todas las comunidades autónomas registran descensos en el Índice de Confianza, tanto semestralmente como anualmente. Estos descensos varían entre los 14 puntos semestrales de la Comunidad de Madrid y La Rioja, hasta los 6 puntos registrados en Canarias. Del total de autonomías, únicamente 7 de ellas registran un Índice de Confianza que permanece en la zona optimista. Las Islas Baleares es la comunidad con mejor valoración, con 53,9 puntos sobre 100. En el lado contrario de la tabla se encuentra Castilla y León, con el índice más bajo de todo el territorio nacional (44,8 puntos).

El coste de construcción de obra nueva crece

El coste de construcción de obra nueva ha alcanzado los 1.182 €/m2 en diciembre de 2022, tras registrar un aumento del 2,3% con respecto a hace un año. Durante los últimos seis meses, su evolución también ha sido alcista, con un crecimiento del 2% entre septiembre y diciembre de 2022. La ratio de construcción sobre rasante se ha situado en 1.068 euros por metro cuadrado, mientras que la de bajo rasante alcanza los 366 euros por metro cuadrado.

El Índice de Esfuerzo Inmobiliario elaborado por Sociedad de Tasación, cuyo indicador mide el número de años de sueldo íntegro que un ciudadano medio necesita destinar para la compra de una vivienda de tipo medio, ha registrado una subida de una décima durante el cuarto trimestre de 2022 hasta situarse en 7,6 años de salario íntegro necesarios para que los compradores puedan adquirir una vivienda.

Por comunidades autónomas, Comunidad Valenciana, la Región de Murcia y País Vasco registran los mayores incrementos de esfuerzo trimestral, superiores al 4%.

Por otra parte, en seis comunidades el índice se mantiene invariable, y La Rioja es la única autonomía que registra un descenso del 2,1%.

Así, las diferencias entre comunidades oscilan entre los 9 años que un ciudadano en la Comunidad de Madrid debe destinar para la compra de una vivienda hasta los 4,6 años necesarios en La Rioja.

Baleares continúa registrando valores muy por encima de la media nacional, ya que un ciudadano necesita 16,4 años de salario íntegro para poder adquirir una vivienda en esta comunidad.

El coste de construcción se mantiene al alza, con un crecimiento anual del 2,3% hasta los 1.182 €/m2

Conclusiones y previsiones

El estudio concluye que el precio de la Vivienda Nueva ha acelerado su crecimiento en la segunda mitad del año, con una subida generalizada en todo el territorio nacional, debido a una serie de factores como la falta de stock de vivienda nueva, la elevada demanda de esta tipología de inmuebles, que supera la oferta disponible en el mercado; el encarecimiento de los costes de construcción y las materias primas; la congestión de las cadenas de suministro y el encarecimiento del coste de financiación.

Juan Fernández-Aceytuno, consejero delegado de Sociedad de Tasación, ha explicado que “el sector inmobiliario está manteniendo un buen comportamiento durante los últimos meses pese al contexto macroeconómico en el que nos encontramos”. “El comportamiento del mercado durante la recta final de 2022 evidencia el impacto de la subida de los tipos de interés en los niveles de actividad inmobiliaria, pero, en el caso de la vivienda nueva, al cierre del ejercicio todavía se observa un crecimiento sostenido que es superior o igual al que se registraba en 2019, tal y como se desprende del Informe de Tendencias del Sector Inmobiliario que publicamos hoy”, ha destacado.

A juicio del consejero delegado de Sociedad de Tasación, “en el actual contexto de inflación, un escenario de tipos mantenido en el tiempo en torno al 3-5% podría suponer ajustes en el mercado residencial, tanto a nivel transacciones como de evolución del precio, a consecuencia del encarecimiento de la financiación y de la pérdida de poder adquisitivo de los hogares”.

“No obstante, este comportamiento no será uniforme ni generalizado en todo el mercado. Veremos diferencias en función de ubicaciones y tipologías, como las que se dan entre vivienda nueva y usada. En el primer caso, el alza de los costes de construcción y las materias primas, unido a la evidente falta de oferta y la todavía existencia de una demanda solvente mantendrán crecimientos en precios sostenidos, en línea con lo que hemos visto en los últimos meses. Sin embargo, en vivienda usada, al ser más elástica, sí que se podrían registrar ajustes en los precios, que podrían venir determinados por un descuento de la subida de tipos, en el precio final de compra”, ha subrayado Juan Fernández-Aceytuno.