El año pasado, la inversión en retail creció un 121% y en 2025 se espera que los inversores sigan interesados en este segmento. Se pone especial foco en las renovaciones de los activos más anticuados y también en la promoción de nuevos parques comerciales, la tipología con menos riesgo actualmente.
Los expertos esperan que durante 2025 se mantenga el interés inversor en el sector del retail, tras el notable aumento de 2024 (+121%), llegando a concentrar ese año hasta el 20% de la inversión total en el inmobiliario, según datos de la consultora CBRE. La desaceleración del ritmo de avance del comercio electrónico, la mejora en activos existentes centrada en la experiencia del cliente, rentabilidades atractivas, óptimas previsiones de consumo, buenos fundamentales y condiciones de financiación más favorables explican este mayor dinamismo.
En cuanto a las valoraciones, los centros comerciales y parques de medianas las han incrementado un 1,08% en los últimos 12 meses, después de corregir un -10,83% desde la segunda mitad de 2022. Este ajuste llega hasta el -23% en el acumulado desde 2018. Así lo confirma el informe Tendencias CBRE en Valoraciones, elaborado por el área de Valuation & Advisory Services de la compañía.
La inversión en capex mejora los indicadores
Adquiere cada vez más importancia la inversión en capex en los activos, con un impacto directo en la mejora de la experiencia de compra. Otros aspectos como la innovación y digitalización y la adopción de criterios de sostenibilidad son cada vez más valorados y demandados.
En España, aproximadamente el 8% del total de metros cuadrados de centros comerciales y parques de medianas están actualmente en proceso de renovación para mejorar aspectos como la imagen del centro, la experiencia del visitante y su propia eficiencia operativa.
Las obras de renovación tienen un impacto medible en los KPI del centro comercial. En el caso de los activos que han sido reformados, en el periodo 2017-2023 las ventas han crecido de media un 26% frente al 9% de incremento en los centros sin reformar. Esta diferencia también se observa en las afluencias (+2,9% en aquellos reformados frente al -1,6% en los que no); rentas, con un incremento del 17% frente al 4%; y ocupación, con un aumento de 2 puntos porcentuales en aquellos que han sido reformados en comparación con la reducción de 4,7 pp en los que no.
En este sentido, hay importantes renovaciones en marcha –o recién concluidas– en nuestro país, como el centro comercial El Muelle, en Las Palmas de Gran Canaria, gestionado por Gentalia, que ha completado el 60% de su reforma y espera finalizar las obras entre finales de marzo y principios de abril, tras una inversión de 7 millones de euros; o Marbell Center, en la localidad malagueña de Marbella que, con más 18.000 m2 y tras tres décadas cerrado, prevé abrir sus puertas a finales de este año con una inversión de 25 millones de euros por parte de LRi21; otro centro que está acometiendo una reforma –liderada por Reify– es el centro comercial jerezano Área Sur (gestionado por Sonae Sierra) que se halla inmerso en el tramo final de la segunda fase de su metamorfosis y muy pronto inaugurará un foodcourt completamente renovado; También Puerto Venecia comenzará en marzo la transformación de su zona de restauración interior, el cine y la bolera, invirtiendo más de 1,8 millones de euros.
Transacciones
Durante el año pasado, el retail se situó en el tercer lugar por volumen de transacciones, por detrás del living y del segmento hotelero. Además, los indicadores de performance de los centros comerciales, que ya fueron positivos en 2023, siguen avanzando.
2025 ha comenzado con bastante actividad en el mercado de compraventa. Son varios los centros y parques comerciales que han cambiado –o están a punto de cambiar– de manos en este inicio de año.
Resource Capital Partners ha adquirido el centro comercial Las Rosas (Madrid). La operación, asesorada por CBRE, habría rondado los 50 millones de euros, según fuentes del mercado. Las Rosas cuenta con 9.000 m2 de SBA y 70 inquilinos.
La compañía alemana ECE está ultimando los detalles para cerrar la compra del centro comercial Parque Corredor, ubicado en Torrejón de Ardoz. ECE pagaría alrededor de 250 millones de euros a sus ahora propietarios, Ares y Redevco. En la actualidad, tras la remodelación que concluyó en febrero de 2024, el centro cuenta con 180 operadores en sus 123.800 m2 de SBA, en los que también alberga un hipermercado Alcampo –que queda fuera de la transacción–, 9 salas de cine Yelmo, una bolera y un polideportivo.
Por otro lado, la empresa sudafricana Lighthouse Properties está asimismo en conversaciones avanzadas para adquirir Espacio Mediterráneo (Cartagena) al gestor de activos alemán Deka Immobilien. La operación ascendería a 120 millones de euros aproximadamente. El centro cuenta con una superficie de 40.000 m2 aproximadamente y 4.500 plazas de aparcamiento.
Por su parte, la socimi Castellana Properties ha comunicado a BME Growth que ha retomado las negociaciones para adquirir el centro comercial Bonaire a URW. La transacción podría alcanzar los 240 millones de euros, después de que el proceso quedara paralizado el pasado mes de noviembre debido a las inundaciones torrenciales que se produjeron en España por el paso de la DANA. Bonaire, con 135.000 m2 de SBA, tres plantas y un gran aparcamiento subterráneo, está ubicado en Aldaya, en el área metropolitana de Valencia.
Entre las grandes operaciones que se esperan que se puedan cerrar pronto también se incluye el 50% del capital en Madrid Xanadú, en Arroyomolinos, que cuenta con más de 150.000 m2 de SBA. La inmobiliaria británica Intu, que controla la mitad del activo, está en liquidación y su administrador concursal quiere traspasar esa parte. El otro 50% le pertenece a la gestora estadounidense Nuveen, que acaba de entrar en la negociación como posible comprador por alrededor de 200 millones. Hasta la fecha, el principal candidato para adquirir ese 50% de Xanadú a Intu era la gestora española Rivoli.
Y, por último, se prevé que en estos primeros meses del año la socimi Trajano se desprenda de Alcalá Magna (de 34.000 m2), en Alcalá de Henares. Esta sociedad gestionada por DWS (vinculada a Deutsche Bank) a fecha de junio, tenía valorado en casi 100 millones este centro comercial.
Proyectos de parques comerciales
Son muchos los parques comerciales –bastantes más que centros comerciales– que se están promoviendo actualmente en España y prevén su apertura entre este año y los siguientes. Esta tipología de proyecto ha sabido adaptarse a las necesidades del consumidor y se ha mostrado como una de las más resilientes de los últimos años. Los promotores ven como los costes y los plazos de ejecución no son tan elevados como en el caso de los centros y se animan a promover en ciudades relevantes donde aún hay demanda.
Desarrollado por Pelayo Capital, Breogán Park (A Coruña) contará con 70.000 m2 de SBA dedicados a medianas superficies comerciales, ocio y restauración, bienestar, coworking y logística. Se espera que este parque comercial y de usos mixtos pueda abrir sus puertas en dos años.
OMO Retail promueve el parque de medianas OMO Cañaveral (Madrid), que tendrá unos 60.000 m2 de SBA. Las obras podrían empezar en el verano de este año y estar terminadas a finales de 2026.
La ciudad de Córdoba sumará un nuevo parque comercial y de ocio con una superficie aproximada de 62.000 m2. La compañía Batex & Duplex proyecta Sur Córdoba Shopping con una inversión de 92 millones de euros. Contará con un retail park de proximidad y un complejo de ocio y entretenimiento.
Las obras del futuro parque comercial y de ocio Señorío Plaza (impulsado por la inversora Waika y la promotora Ordesa) avanzan a buen ritmo en la localidad toledana de Illescas. Con más de 31.000 m2 de SBA, cuenta con una inversión estimada de 70 millones de euros. Está previsto que abra sus puertas en el mes de septiembre.
Nhood España promueve un nuevo parque comercial en Colmenar Viejo (Madrid), La Maquinilla, cuya apertura está prevista para 2026. Contará con 16.530 m2 de SBA distribuidos en 16 locales en planta baja y 4 locales en planta alta, además de un espacio independiente tipo free-standing.
Aún sin definir proyecto, pero ya con la seguridad de que se construirá un parque comercial, la Junta de Compensación de Valdecarros ha puesto en el mercado la pastilla comercial de la Etapa 4 del desarrollo y ha encargado a la consultora JLL su venta. Ya habría varias compañías interesadas por hacerse con un terreno cuyo precio de la adquisición estaría entre los 25 y los 30 millones de euros. La parcela de 140.000 m2, que tiene una edificabilidad de más de 70.000 m2,, se ubica junto a la A3 y la M-50. Esta operación se suma a la venta de la parcela de casi 20.000 m2 de Valdecarros a Alerce Iberian Properties para la construcción del primer parque comercial en la Etapa 3 del nuevo barrio.
Centros comerciales
Entre la escasa promoción de centros comerciales, hay dos proyectos que destacan especialmente por su tamaño y ubicación.
El primero es Infinity, en Valencia, un proyecto de usos mixtos promovido por AQ Acentor –entre las autovías V-30 y V-31 y el Hospital La Fé– con una inversión de 350 millones, contará con un centro comercial y de ocio (de 92.000 m2 de SBA), que incluirá 208 locales sobre una superficie total construida de más de 165.000 m2. Además, tendrá dos plantas de aparcamiento con 3.832 plazas para turismos, a las que se sumarán otras 4.190 plazas para bicicletas. El complejo tendrá, además, tres edificios independientes, que se destinarán respectivamente a uso hotelero, de oficinas y residencial. El hotel tendrá una altura de once plantas sobre una superficie construida de 7.600 m2. El edificio de oficinas contará con siete plantas de altura y una superficie construida de 4.000 m2. Finalmente, el tercer edificio, reservado para uso residencial, contará con tres plantas y una superficie construida de casi 4.000 m2. En el proyecto se contemplan más de 25 zonas destinadas a la restauración.
El otro proyecto es Valdebebas Shopping que, promovido por General de Galerías Comerciales, será un espacio comercial y de ocio que se levantará en el distrito de Hortaleza (Madrid). Tendrá 124.000 m2 de SBA, 280 locales destinados a tiendas nacionales e internacionales y restauración y 6.500 plazas de aparcamiento. Se sitúa cerca de Ifema, del hospital Enfermera Isabel Zendal y de la terminal T4 del aeropuerto de Barajas, se desconoce cuándo empezarán las obras y cuándo está prevista su finalización. Lo que sí se ha podido confirmar es que Kinépolis ha firmado un acuerdo con la promotora para la creación de un nuevo cine de hasta 12 salas.
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