Madrid y Barcelona necesitan 5.800 millones de CAPEX para modernizar su parque de oficinas ubicado en el centro de ambas ciudades y en sus distritos financieros y seguir manteniendo su atractivo para inquilinos cada vez más exigentes, de acuerdo con los datos recopilados por la consultora inmobiliaria internacional JLL y presentados en el evento “Oficinas: reimaginando el futuro de un sector en transformación” que se celebró el pasado miércoles 18 de marzo.
Durante el acto se puso de manifiesto que el riesgo de obsolescencia de estos inmuebles abre una ventana de oportunidad de creación de valor, puesto que el envejecimiento del parque de oficinas en Madrid y Barcelona ofrece una gran oportunidad de rehabilitación en ambas ciudades, destacando JLL que el 90% de los inmuebles con uso de oficinas de Madrid tienen más de una década de antigüedad y, en Barcelona, los activos con más de diez años suman el 82% del parque.
Un mercado de contratación dinámico
Otras de las conclusiones del evento es que el sector de oficinas en España ha alcanzado un punto de inflexión con indicadores de mercado en máximos históricos. La contratación así lo refleja: se situó por encima de la media de la última década, exponiendo una demanda sólida por parte de empresas nacionales e internacionales. En concreto, en Madrid se registraron 535.000 m² arrendados durante el año, mientras que Barcelona alcanzó los 321.000 m², situándose como el tercer mejor resultado desde 2020 y confirmando la fortaleza del mercado de alquiler en ambas urbes, cuya tasa de disponibilidad se sitúa por debajo del 9%.
Así, el 65% de los movimientos empresariales en Madrid y Barcelona en 2025 mantuvo o amplió superficie. Los sectores que lideran estos movimientos son el tecnológico (19%), servicios profesionales (13%) y el inmobiliario (12%). Cierran el top-5 el segmento de Educación (8%) y las compañías dedicas a las Life Sciences (7%).
La combinación de una demanda pujante y una oferta de Grado A limitada ha impulsado al alza las rentas prime que han escalado hasta máximos histórico. En Madrid se sitúan en los 44,00 €/m²/mes, lo que supone un incremento interanual del 7,3%, y en Barcelona en un 31,50 €/m²/mes, un crecimiento del 5%.
Los edificios con amenities generan rentas hasta un 17% superiores
La experiencia en la oficina se ha consolidado como uno de los indicadores clave en la transformación del sector inmobiliario corporativo, convirtiéndose en una palanca estratégica para atraer y fidelizar talento, reducir el absentismo y mejorar el rendimiento de las organizaciones.
La oficina también está evolucionando hacia un espacio experiencial. Para incentivar la presencialidad, el 56% de los responsables de Real Estate ya incorpora amenities o servicios adicionales que transforman el lugar de trabajo en un destino atractivo para los empleados. Esta apuesta, además, tiene un impacto directo en el valor inmobiliario: los edificios con amenities pueden alcanzar rentas hasta un 17% superiores.
La experiencia, no obstante, no se limita al interior del edificio. De hecho, según JLL, el 76% de los empleados valora que su oficina se ubique en zonas dinámicas con opciones de ocio y socialización.
Un mercado inversor con mayor peso local
En términos de inversión, España se ha consolidado como el tercer país más atractivo de Europa, con Madrid ascendiendo a la segunda posición en el foco del capital internacional para 2026, solo por detrás de Londres. La liquidez del mercado español se ha visto reforzada por un incremento sustancial en el tamaño medio de los tickets de operación, que han crecido un 32% en la capital y un 81% en Barcelona. Un dato revelador del nuevo paradigma es el absoluto protagonismo del capital nacional, que en 2025 representó el 85% del volumen invertido, un salto exponencial frente al 23% registrado en 2019.
En el encuentro participaron Enrique Losantos, CEO de JLL España, Laura Caballero, head of Research & Strategy, que detalló las líneas maestras que guiarán el futuro del sector. El análisis detallado del mercado de oficinas corrió a cargo de Javier Fernández, director de Office Capital Markets de JLL España, junto a Marta Zulueta, directora de Office Leasing en JLL España, y Raquel Guijarro, directora de Occupiers Consulting en JLL. El eventyo también contó con la participación de Eduardo Madina como analista de contexto geopolítico y estratégico.
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