El mercado de oficinas de Madrid ha finalizado el ejercicio 2025 con un balance de signo positivo, marcado por la solidez de la demanda y un incremento histórico en los precios de los alquileres más exclusivos. Según el último informe de BNP Paribas Real Estate, la contratación anual alcanzó los 535.713 metros cuadrados. Aunque esta cifra supone un ligero ajuste del 6,06% respecto al año anterior, el descenso se atribuye principalmente a la falta de espacios disponibles en las zonas más codiciadas de la capital, lo que limita la capacidad de absorción del mercado pese al interés de las empresas.
En el cuarto trimestre de 2025 la contratación alcanzó 146.889 m², un 32,67% más que en el trimestre anterior, y un 19,32% por encima del mismo periodo de 2024. Esto se explica por un aumento significativo de la superficie media de las operaciones firmadas, que se situó en 1.483 m² frente a una media de 1.000 m² en trimestres previos. Entre las operaciones más destacadas figuran la ampliación del IE en Castellana 278, donde pasará a ocupar 15.094 m², el movimiento de Renfe al edificio Faro en Méndez Álvaro y el traslado de ICEX a un inmueble en Manoteras, con una superficie de 12.841 m².
El análisis por zonas confirma el liderazgo del CBD y el Centro como principales focos de demanda, concentrando conjuntamente el 54% de la superficie absorbida en el cuarto trimestre. El CBD aglutinó el 30% de la contratación trimestral y el 25% del número de operaciones, con un tamaño medio de contrato de 1.778 m², impulsado por la preferencia de las compañías por ubicarse en el corazón del distrito de negocios pese al incremento de las rentas.
En el conjunto de 2025, el CBD mantuvo una cuota del 25% de la demanda total, con especial dinamismo en Cuatro Torres, Castellana, Azca, Serrano, Barrio de Salamanca y Jerónimos. La zona Centro concentró el 29% de la superficie contratada en el último trimestre y el 23% de las operaciones, con una superficie media por demanda de 1.856 m² y protagonismo de ejes como Méndez Álvaro, Chamartín, Barrio de Salamanca y Cuzco.
La zona Descentralizada absorbió el 25% de la superficie y el 29% de las operaciones en el trimestre, con una superficie media contractual de 1.243 m², ligeramente inferior al periodo anterior, y un elevado dinamismo en Arturo Soria. En la Periferia se concentró el 16% de los metros cuadrados y el 22% de las operaciones, con una superficie media de 1.071 m² y una actividad destacada en Pozuelo de Alarcón (eje A6) y Alcobendas y Tres Cantos (eje A1), así como en Las Mercedes, San Fernando en el eje A2.
Durante el trimestre, ha habido una alta actividad de la pequeña y mediana empresa, que continúa actuando como motor del mercado de oficinas de la capital. En el último trimestre, el 44% de los contratos firmados correspondió a superficies inferiores a 500 m², evidenciando la preferencia de los usuarios por espacios ágiles, eficientes y de menor coste.
Los rangos de 500‑1.000 m² y 1.000‑3.000 m² concentraron conjuntamente el 47% de la demanda, lo que pone de manifiesto una intensa actividad en oficinas de tamaño medio, adaptadas a modelos de negocio flexibles e híbridos. Por el contrario, la contratación de grandes volúmenes apenas registró operaciones superiores a 3.000 m², si bien se encuentran en fase avanzada varias negociaciones de proyectos de gran superficie.
La presión de la demanda sobre los mejores activos se ha trasladado de forma directa a las rentas. La renta media de la ciudad aumentó un 1,30% respecto al cuarto trimestre de 2024, hasta situarse en 22,61 €/m²/mes a 31 de diciembre de 2025, un avance más moderado que en trimestres anteriores por el menor peso relativo de operaciones en los edificios más exclusivos.
En el CBD la renta media se incrementó un 1,50% interanual, hasta 34,12 €/m²/mes, con máximos de 45 €/m²/mes en los mejores inmuebles del eje Castellana, donde la renta prime alcanza el nivel más elevado de la serie histórica, superando los registros del anterior pico de mercado de 2007‑2008 sin ajustar por inflación. La zona Centro cerró el año con una renta media de 27,52 €/m²/mes, lo que supone un incremento anual del 0,71% y un repunte trimestral del 8,04%. En la zona Descentralizada la renta media se situó en 17 €/m²/mes, con un incremento anual del 5,15%, impulsada por el reposicionamiento de edificios de calidad como Parque Norte. En la Periferia, la renta media se ajustó ligeramente hasta 11,81 €/m²/mes, con Pozuelo de Alarcón registrando las rentas más elevadas, en torno a 17 €/m²/mes en activos de referencia como Térmica III.
La solidez de la demanda ha continuado reduciendo la tasa de disponibilidad en Madrid, que se sitúa en el 9,02%, 9 puntos básicos por debajo del nivel registrado doce meses antes. La presión es especialmente intensa en el CBD, donde la disponibilidad ha descendido hasta el 2,40%, en mínimos históricos, y en la zona Centro, con un 4,89% de espacio libre, reflejando la fuerte preferencia de los ocupantes por ubicaciones dentro de la M‑30 a pesar de las rentas más elevadas. En contraste, las áreas situadas fuera del anillo de la M‑30 presentan niveles de disponibilidad sensiblemente superiores, con tasas del 12,53% en la zona Descentralizada y del 13,57% en la Periferia, lo que abre oportunidades para compañías que buscan edificios de calidad con mayor superficie disponible y niveles de renta más contenidos. El parque de oficinas de Madrid alcanza los 15,26 millones de m², de los que alrededor de 1,38 millones corresponden a superficie disponible.
La combinación de un entorno macroeconómico sólido, el atractivo internacional de Madrid y la escasez de producto en las zonas core está sosteniendo la actividad promotora y de rehabilitación. De cara a los próximos meses, está prevista la incorporación al mercado de varios proyectos relevantes, tanto de obra nueva como de reposicionamiento. BNP Paribas Real Estate prevé que el mercado de oficinas de Madrid continúe consolidándose en 2026, con una demanda activa y un foco creciente en edificios de mayor calidad, eficientes y sostenibles, tanto en el Centro y el CBD como en las principales zonas periféricas bien comunicadas. La presión de la demanda seguirá ejerciendo presión al alza sobre las rentas en los mejores activos.
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