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Una de cada cinco aperturas de hoteles previstas en España hasta 2025 será de gama alta, según CBRE

Los hoteles de alta gama despuntan en el sector hotelero español, que se mantiene en el foco de los inversores. La tendencia de crecimiento del año anterior se ha mantenido este primer trimestre de 2024, con 577 millones de euros transaccionados. Esta cifra se traduce en un aumento del 12% respecto al mismo período de 2023, con 516 millones de euros, y representa un 27% del total nacional, según datos de CBRE.

Los inversores siguen apostando por los hoteles de alta categoría gracias a su carácter más resiliente e inelástico, concentrando el 82% del total transaccionado con 473 millones de euros. Un 55% del volumen transaccionado se corresponde con activos de cuatro estrellas y el 27% con activos de lujo (1% cinco estrellas y 26% cinco estrellas GL).

Este interés se refleja en las aperturas previstas para los próximos meses. CBRE prevé la apertura de alrededor de 260 hoteles (26.000 habitaciones aprox.) en España hasta 2025, siendo el 22% de los mismos de gama alta (5 estrellas y 5 estrellas GL) y concentrándose en torno al 50% en Málaga, Madrid, Valencia y Canarias.

En el primer trimestre se han transaccionado en España 28 activos hoteleros y más de 3.000 habitaciones frente a 19 activos hoteleros y 2.900 habitaciones del mismo periodo de 2023. El perfil inversor predominante estuvo encabezado por los inversores institucionales, con más del 37% del volumen total (destacando los vehículos de inversión gestionados por Entidades Financieras), seguido por las cadenas hoteleras (36%) y el inversor privado (23%).

En cuanto al origen del capital, sorprende la actividad de los inversores nacionales, representando el 74% del total transaccionado, y siendo de gran impacto el cierre de tres transacciones de portfolio. Durante este trimestre se continuaron registrando rotaciones de cartera, con cuatro transacciones de portfolio que han concentrado el 47% del volumen total (más de 270 millones de euros), entre las que destaca la adquisición del parte del portfolio de Meliá Hotels por parte de Banco Santander.

En cuanto a la tipología de los activos, el segmento vacacional –con el 38% del total– ha tenido un menor protagonismo con respecto al urbano durante los primeros meses del año. Por ubicaciones, Barcelona ha sido la provincia con más importe transaccionado (33%), seguido de Canarias (31%), Baleares (12%) y Málaga (7%).

El buen comportamiento de la demanda junto con el aumento de la tarifa media mantiene el pulso de los resultados operativos de la industria hotelera al inicio de 2024, considerablemente por encima a los registrados un año atrás. Así, el ADR (precio medio por habitación ocupada) alcanzó un valor de 106,9€ (+9% vs. 1T 2023) y el RevPAR (ingreso medio por habitación disponible) se situó en los 65,3€ (+12% vs. 1T 2023). Según las proyecciones del Departamento de Data Science de CBRE, en 2024 aumentarán en España, aunque a un ritmo más moderado, el número de viajeros y pernoctaciones, (+1,6% y 1,5%, respectivamente). Se espera que el turismo extranjero muestre el mayor dinamismo. En términos monetarios, continuará el buen ritmo de reservas, y tanto el ADR como el RevPAR seguirán aumentando en 2024, pero también a un nivel más contenido.

Las rentabilidades prime hoteleras se mantuvieron estables en el primer trimestre, situándose en el 5,25% en Madrid y Barcelona, y 6,25% en las Islas. La tendencia para los próximos meses es estable debido a una operativa hotelera en alza, las buenas perspectivas de reservas en libros y la estabilización de los tipos.

Según Jorge Ruiz, director de Hoteles en Iberia de CBRE: “Las cifras positivas que arroja el primer trimestre del año, tanto en términos de demanda, rentabilidad hotelera e inversión, nos indican que el sector hotelero seguirá creciendo a lo largo del 2024. España seguirá en el foco de los inversores hoteleros que seguirán con atención las oportunidades en el segmento lujo y la posibilidad de adquirir portfolios que permitan aumentar su huella en España. También prevemos un mayor apetito por la compra de gestoras hoteleras como consecuencia de una mayor especialización de los inversores y su mayor disposición a asumir riesgo operacional para obtener mayor rentabilidad”.

España lideró el pasado año la inversión hotelera en Europa con el 28% del total transaccionado y también se posiciona como el destino preferido para los inversores en 2024 según la 2024 European Hotel Investor Intentions Survey de CBRE. El creciente interés por España también se refleja a nivel ciudades. Madrid ha desbancado a París para convertirse en la segunda ciudad más favorable para la inversión hotelera, solo por detrás de Londres. La capital de España resulta cada vez más atractiva para el capital internacional, con un notable interés por parte de Latinoamérica. Barcelona también se encuentra en el ranking de las 10 ciudades de Europa más atractivas para el sector.

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