SIMA 2023 constata un cambio en el comprador tipo: el pequeño inversor ya representa un 23%
Como cada año, el Salón Inmobiliario (SIMA) realiza una encuesta entre los visitantes de la feria para conocer su perfil, sus expectativas y sus preferencias de compra, entre otros datos de interés. En esta edición, la muestra sumó 586 individuos. “Los resultados de la encuesta aportan información para conocer las tendencias y preferencias de los compradores potenciales de vivienda, que es el perfil al que responde el público visitante de SIMA”, explica Eloy Bohúa, director general de Planner Exhibitions, empresa promotora y organizadora de SIMA.
“El mercado inmobiliario ha experimentado cambios significativos en los últimos años, también en lo que respecta al perfil de los compradores de vivienda, y esos cambios se reflejan en el visitante tipo de SIMA, en el que cobra mucho mayor protagonismo el pequeño inversor no profesional, como se constata en el informe de este año”, continúa Bohúa.
En efecto, si bien el comprador de primera residencia sigue siendo mayoritario, pues un 64% de los visitantes darán un uso de residencia habitual a la casa que encuentren en la feria, uno de los segmentos que ha ganado relevancia es el del pequeño inversor no profesional, que ya representa un 23% del total del público que acude a SIMA. Son aquellos que destinan parte de sus ahorros a comprar propiedades con el objetivo de obtener una rentabilidad a través del alquiler e, idealmente, a través de la propia revalorización del activo.
En la actualidad, el mercado se encuentra en un periodo de estabilidad tras dos años de crecimiento de la actividad. Los activos inmobiliarios se consideran un valor refugio en épocas de incertidumbre como la actual y, en este contexto, el pequeño inversor no profesional constituye un segmento de demanda cada vez más firme. Se trata de un perfil que siempre ha mirado el inmobiliario como una opción para destinar sus ahorros y para obtener una rentabilidad como complemento a otras estrategias de inversión en productos financieros o de otro tipo.
“En momentos como el actual, en los que hemos experimentado varios trimestres consecutivos de fuertes presiones inflacionistas, la vivienda actúa como un valor seguro frente a otras alternativas. Se trata de una inversión en activo de bajo riesgo, que actúa como complemento del salario o de la pensión, y facilita al pequeño inversor un ingreso recurrente o una forma de ahorro”, explica Consuelo Villanueva, directora de Instituciones y Grandes Cuentas de Sociedad de Tasación.
La relevancia que ha tomado el visitante con perfil inversor en la edición de SIMA de este año se refleja también en la encuesta, en la que varias de las preguntas van específicamente dirigidas a este tipo de visitante para profundizar en sus características, comportamientos y motivaciones a la hora de acercarse al mercado inmobiliario.
El perfil del comprador de vivienda
El crecimiento del perfil inversor entre los visitantes de SIMA introduce algunas variaciones, aunque no excesivamente significativas, en la edad promedio de los entrevistados, que aumenta levemente en comparación con ediciones anteriores. La razón: una ligera reducción de los visitantes más jóvenes, que a pesar de todo mantienen prácticamente el mismo protagonismo que en 2022, tras la caída que se produjo en 2021, y un aumento en el grupo de más de 45 años, directamente relacionado con el incremento de visitantes inversores.
La encuesta también analiza el comportamiento del comprador acerca de cuándo inició el proceso de búsqueda de su vivienda, y cuándo tiene previsto materializar la compra. En cuanto a lo primero, cuándo inició el proceso de búsqueda, los datos cambian poco o nada con respecto a ediciones anteriores: en torno a un 70% de los encuestados manifiesta que empezó a buscar en los últimos 12 meses.
Sin embargo, en lo que respecta al plazo en el que los encuestados creen que comprarán una vivienda, ahí sí se observan considerables diferencias con respecto a la edición anterior de SIMA. En esta ocasión, el plazo aumenta y los que comprarán de modo inmediato (“En cuanto encuentre”) o en el plazo máximo de un 1 año bajan del 75% al 60%.
El comprador de vivienda en Madrid prefiere la almendra central
A la hora de elegir donde comprar la vivienda, los visitantes que buscan en la ciudad de Madrid han disminuido del 66% al 61%. Dentro de la capital, la almendra central sigue siendo la zona más deseada (27%), seguida por los distritos del noreste y sureste (23% cada uno).
Respecto a la edición anterior, se ha producido un aumento de los compradores que buscan en municipios distintos a Madrid capital, alcanzando el 37% frente al 34% del 2022. Este aumento puede estar relacionado con factores como la disponibilidad de oferta, precios más asequibles y una mayor calidad de vida en los municipios cercanos.
La mayor presencia de inversores está en el origen del crecimiento de la preferencia por otra provincia, que es del 16% para el total de la muestra, pero que sube hasta 28% en el caso del perfil inversor. Algo parecido sucede con la búsqueda en el extranjero. Esto indica claramente la predisposición de los inversores a materializar su inversión buscando oportunidades más allá de Madrid y que están dispuestos a explorar otros mercados en crecimiento.
La inversión inmobiliaria, un refugio
Así, preguntado por las razones por las cuales prefiere la inversión inmobiliaria frente a otras posibilidades, los entrevistados responden mayoritariamente “por su mayor seguridad” (65%), mientras que la opción “Su mayor rentabilidad” se queda en un 29%. Los ahorradores ven en el sector inmobiliario una opción segura a largo plazo.
De la misma forma, cuando al perfil inversor se le pregunta por el uso que tiene previsto darle al activo, la mayoría contesta que tiene la intención de destinarlo al alquiler estable, ya sea residencial o empresarial, representando un porcentaje significativo del 72,7%.
Este porcentaje indica un claro interés en obtener ingresos regulares con el alquiler a largo plazo, frente a la rentabilidad que puede ofrecer la vivienda vacacional o alquiler temporal.
El presupuesto medio de compra no crece al ritmo de los precios
El presupuesto medio que tiene el visitante de SIMA es de 292.340 euros, presupuesto que parece frenar e incluso revertir la tendencia alcista observada en los últimos años.
En parte, estos resultados se explican por el crecimiento del perfil de visitante inversor, que maneja, por término medio, presupuestos de inversión claramente inferiores a los de los compradores que buscan su vivienda habitual o su segunda residencia (en concreto, 235.000 frente a 304.000 euros).
Así, si desagregamos por tipo de comprador, un 35% de los inversores manifiesta disponer de un presupuesto máximo de 150.000 euros, y la cifra se sitúa en un 46% si subimos hasta los 180.000 euros de presupuesto. Por contra, un 55% del perfil no inversor prevé un presupuesto entre los 240.000 y los 540.000, con mayor peso en la franja entre los 300.000 y los 540.000 (33%).
Estos datos son ilustrativos para entender las preferencias de los inversores, pues van en línea con su búsqueda de viviendas con riesgo controlado. Por su parte, el comprador no inversor sí prevé destinar un presupuesto mayor a una vivienda que será su residencia habitual o de vacaciones y no un activo del que se pretende obtener unos ingresos recurrentes vía alquiler.
Financiación: importe a financiar
Las necesidades de financiación presentan grandes diferencias en función de si hablamos del perfil inversor o del no inversor. El primero muestra en sus respuestas mucha menor dependencia de la financiación, cosa que no ocurre con los compradores de vivienda habitual o de segunda residencia.
El 14% de los entrevistados afirman que no necesitarán financiar la compra, tres y cinco puntos más que en 2022 y 2021, respectivamente. Estos datos, que indicarían un mayor ahorro disponible para aportar a la compra, esconden importantes diferencias en función de si hablamos del perfil inversor (un 34% no necesitaría
financiación) o del comprador de vivienda habitual o segunda residencia (solo un 9% no necesitaría financiación).
Para quienes sí necesitan un préstamo, el porcentaje a financiar que se menciona con más frecuencia es un 70% o más del precio.
Volviendo a diferenciar entre el perfil inversor y el resto de entrevistados, se observa que, entre los primeros, un 74% se sitúa en porcentajes de financiación aceptables (menos del 70% del precio de compra). Sin embargo, entre los no inversores, solo un 44% declara necesitar un préstamo inferior al 70% del precio de compra.
El precio, principal freno a la compra
Las cuestiones relacionadas con el mercado de la vivienda son, de lejos, los frenos más importantes para la adquisición de una vivienda. Dentro de ese grupo, el precio sigue siendo el principal obstáculo a la hora de comprar una casa (61% de los entrevistados). Los frenos relacionados con la situación laboral apenas tienen incidencia (4,8% de los entrevistados).
Por otra parte, el 9% manifiesta que no hay ningún freno que le impida llevar a cabo su decisión de comprar una vivienda, si bien, de nuevo, está relacionado con la presencia del perfil inversor. Entre ellos, el 20,2% ofrece esta respuesta mientras que solo representa el 7% de los no inversores. En ese sentido, también están detrás en las variaciones relacionadas con las dificultades para conseguir financiación (12,1%, frente al 4,1% entre no inversores) y en las expectativas sobre el descenso de los precios (7,1%, frente al 4,3% en no inversores).
El 2% que se refiere a otro tipo de frenos agrupa básicamente los compradores que no encuentran una vivienda con las características que necesitan o en la ubicación que desean.
