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Expertos reunidos por Wires analizan los retos del urbanismo en la Comunidad de Madrid

Wires (Women in Real Estate Spain) ha celebrado el evento “Desarrollos urbanos: desafíos de un nuevo Madrid” para analizar los retos a los que se enfrenta el desarrollo urbanístico en la Comunidad de Madrid. El evento, celebrado en el Colegio de Arquitectos de Madrid, ha contado con la participación de Lorena del Valle, head of Development de Unibail-Rodamco y socia Wires, como moderadora del panel de debate junto a Marta Lora-Tamayo, directora de cátedra de la UNED; Luis Cesteros, director de urbanismo de Tornos Abogados; Mercedes Torrejón, directora de urbanismo de CREA Madrid Nuevo Norte; Cristina Asenjo, head of development de BAIN Capital y la socia WIRES, Esther Escapa, directora de Adquisiciones y desarrollo de AXA AM.

El encuentro ha puesto el foco en la importancia que adquieren los criterios ESG también en el desarrollo urbanístico. En este sentido, Esther Escapa ha apuntado que “las preocupaciones relacionadas con la sostenibilidad en el mundo inversor las ha habido desde hace mucho tiempo, sin embargo, es desde 2018 hasta hoy cuando vemos que éstas están más estructuradas, con parámetros claros de medición y objetivos cuantificables más que cualitativos”.

Hoy, la sostenibilidad es uno de los primeros puntos en la agenda de un inversor. Los criterios que se tienen en cuenta principalmente son tres: medidas relacionadas con la eficiencia energética, bien en el desarrollo o bien en la compra de un activo que ya existe; etiquetas verdes, que suponen una herramienta útil por sus criterios claros de implementación: LEED, BREEAM y WELL; y medición de las emisiones de carbono.

Se trata de criterios que se pueden implementar en cualquier activo. Escapa ha hablado también de una nueva generación de fondos que invierten en suelo contaminado con ánimo de descontaminarlo. “Se trata de una pequeña parte del capital pero que en este contexto de ESG es interesante mencionarlo porque se especializan en este tipo de intervenciones”.

Al hilo de la sostenibilidad, Marta Lora-Tamayo ha recordado que el proceso de transformación de los desarrollos es brutal. El reto está en que toda esa transformación genere un producto final, que tiene que ser ciudad habitable, que tenga una serie de componentes de sostenibilidad y ambientales máximos. “Ser sostenible no es sólo incluir más zonas verdes, entendiendo sostenibilidad por algo que está más allá de lo ambiental”, ha añadido.

Por su parte, Mercedes Torrejón ha explicado cómo Madrid Nuevo Norte ha querido incorporar una estrategia para alinearse con los ODS de la Agenda 2030, desarrollando un modelo energético neutro en carbono.

Según Torrejón, se ha declarado Área Demostradora de Acción Climática (Área DEMO 360) a uno de los cuatro ámbitos que comprende este proyecto de regeneración urbana: el Centro de Negocios. Esto implica medidas concretas de neutralidad climática como, por ejemplo: transporte público cero emisiones, sistema de recogida de residuos de bajas emisiones, compromisos concretos a la hora de gestionar sistemas de drenaje sostenible, así como medidas para la reutilización de agua en parcelas privadas. “Una reducción un 68% mayor frente a los objetivos previstos inicialmente”, según Mercedes Torrejón. Además, Madrid Nuevo Norte será el primer proyecto urbanístico en Europa en conseguir las certificaciones LEED y BREEAM del proyecto.

Flexibilidad, agilidad administrativa e inversión

Se esperan más de 260.000 viviendas en los nuevos desarrollos, 134.00 viviendas solo en Madrid y casi el 50% de ellas con algún tipo de protección. Estos desarrollos incluirán más de 14 millones de metros cuadrados de zonas verdes, el equivalente a once veces el parque del Retiro y se espera generar una población de más de medio millón de habitantes. Todo esto con más de 22.000 millones de euros de inversión.

Sobre la flexibilidad, Marta Lora-Tamayo ha apuntado que cabe diferenciar la flexibilidad en el planeamiento de la agilidad en la tramitación. Hacer un planeamiento urbano más flexible supone un cambio de paradigma en el modelo de planeamiento urbanístico que tenemos desde el año 56.

Luis Cesteros diferencia entre tres modelos de urbanismo: el anglosajón, un proceso transparente y muy participativo, aunque dado a la corrupción urbanística porque es pactado; el europeo continental, basado en la participación de las administraciones públicas que dirigen todo el proceso (consorcios) y la Administración entiende el urbanismo como un servicio público y urbaniza con la colaboración de los privados; y, finalmente, el nuestro, que es un híbrido, y pone el foco en la propiedad del suelo y es el propietario quien realiza el proceso urbanístico.

Los inversores, según Cristina Asenjo, tienen distintas motivaciones para entrar en la adquisición de suelo. Normalmente, se centran en suelo finalista, que ya ha hecho todo el proceso de planeamiento y no tiene los riesgos asociados a él, y preferiblemente, que sea de un único propietario. “Sin embargo, nos encontramos inversores que entran cada vez antes en la cadena porque o bien invierten en deuda o encuentran ventanas de oportunidad”, ha añadido Cristina.

Luis Cesteros ha recordado que la vivienda es un bien de primera necesidad que se ha convertido en un bien de inversión por parte de las administraciones públicas: “No solo las empresas privadas sufren los efectos de este modelo, sino que las propias administraciones deben de reflexionar sobre si la vía fiscal debería de focalizarse, no tanto en el proceso de un bien de primera necesidad, y quizá sí en otros sistemas”.

En cuanto a la fiscalidad, hay que recordar que no son únicamente los impuestos directos os que gravan el proceso urbanístico. “En el proceso de desarrollo de suelo tenemos también las cesiones urbanísticas, 10% mínimo, que repercuten en el precio final de la vivienda”, ha apuntado Cesteros.

Los participantes han estado de acuerdo en que se necesita estabilidad normativa y regulatoria y un módulo que sea flexible, adaptable, que pueda responder a una necesidad real.

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