El sector inmobiliario corporativo afronta un cambio de modelo impulsado por el auge de la Inteligencia Artificial (IA). Así, tres de cada diez metros cuadrados de oficinas serán flexibles en 2030, transformando el mercado de un producto básico a un modelo de consumo bajo demanda, según JLL. Esta evolución responde a la necesidad crítica de las organizaciones de adaptarse a la incertidumbre generada por la inteligencia artificial y la búsqueda de mayor agilidad operativa.
A pesar de la creciente necesidad de flexibilidad, existe una marcada disparidad entre la estrategia y la implementación real. Actualmente, el 42% de las grandes organizaciones asigna apenas el 1% o menos de su plantilla a oficinas flexibles. Asimismo, solo un 3% de las empresas dedica más del 10% de su cartera inmobiliaria a este modelo, lo que señala un importante potencial de crecimiento y oportunidad para los operadores del sector.
La irrupción de la IA está acelerando esta transición, ya que genera una incertidumbre estructural sobre el tamaño y la composición futura de las plantillas, dificultando las previsiones de espacio a largo plazo. En respuesta, las empresas están adoptando la estrategia “core plus flex”, que combina sedes tradicionales con soluciones ágiles para convertir costes fijos en ventajas competitivas y facilitar la captación de talento.
“El avance de la inteligencia artificial impulsa cambios en la forma en que las compañías planifican sus necesidades de espacio. La flexibilidad se ha convertido en un aspecto cada vez más presente en las decisiones de gestión y estrategia inmobiliaria de las grandes corporaciones. Lo que hace unos años se asociaba principalmente a startups y empresas emergentes es hoy una herramienta para adaptar los espacios de trabajo a las necesidades del negocio. Además, el creciente interés del capital institucional refleja la consolidación de un modelo que está ganando peso dentro del mercado inmobiliario corporativo”, explica Adriana Gorri, directora de Leasing Advisory de JLL España.
El sector ya ha superado la fase de corrección postpandemia, logrando una estabilidad financiera mediante la optimización operativa y el cierre de ubicaciones de bajo rendimiento. El capital institucional ha renovado su confianza en el modelo, como demuestran las adquisiciones estratégicas de firmas como Vast Coworking, NeueHouse e Industrious, así como el lanzamiento de productos propios por parte de gigantes como Tishman Speyer, Hines y Nomura.
Desde la perspectiva de la inversión, el sector se encuentra en una fase de maduración. Si tradicionalmente el capital institucional asumía que una exposición al espacio flexible por encima del 17% complicaba la valoración de los activos por la variabilidad de los ingresos, esa percepción se suaviza a medida que los acuerdos de gestión arrojan rendimientos que, con frecuencia, superan a los del arrendamiento tradicional.
Madrid y Barcelona, mercados maduros
El sector de coworking y oficinas flexibles en España muestra notable madurez. Madrid y Barcelona lideran con un stock conjunto superior a 620.000 m², representando entre el 2% y el 3,5% del inventario tradicional de oficinas. En Madrid, los cinco principales operadores (IWG, Loom, Utopicus, WeWork y Lexington) concentran el 55% del stock total, mientras que en Barcelona el top cinco (Aticco, IWG, WeWork, Cloudworks y Utopicus) representa el 53% del mercado.
La contratación por parte de operadores durante 2025 alcanzó 25.119 m² en Barcelona (8% sobre la contratación tradicional) y 14.250 m² en Madrid –3% del mercado convencional–. Los niveles de ocupación reflejan la solidez del sector: 84% en Madrid y 81% en Barcelona. La tarifa media mensual por puesto en despacho privado se sitúa en 447€ en Madrid y 411€ en Barcelona para operadores con más de 10.000 m².
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