El sector de los centros comerciales está entrando en una nueva etapa en la que la gestión de los activos ya no pasa únicamente por mantener elevados niveles de ocupación, sino por adaptar de forma continua sus espacios a la evolución del consumidor y a las nuevas necesidades de las marcas. Carmila es un buen ejemplo de esta tendencia. La compañía cuenta actualmente con 35 proyectos de transformación en cartera en España, que supondrán una inversión superior a 30 millones de euros y cuya ejecución se concentrará fundamentalmente en los ejercicios 2027 y 2028.
La estrategia parte de una realidad que la compañía está detectando en su actividad comercial: los operadores siguen demandando espacio físico, pero son cada vez más selectivos a la hora de decidir dónde implantarse. Tráfico, visibilidad, capacidad de generar ventas y adecuación del centro al perfil del consumidor se han convertido en factores determinantes.
En este contexto, transformar los activos se convierte en una herramienta para mantener su competitividad y, al mismo tiempo, facilitar la entrada de nuevas categorías y formatos. Carmila cuenta en España con 75 centros comerciales y una superficie bruta alquilable de 478.380 metros cuadrados.
Adaptar los inmuebles a un nuevo retail
Durante una conversación con varios medios, el director general de Carmila España, Alberto Rodríguez, explicó que la compañía está trabajando en proyectos de distinta naturaleza: desde remodelaciones y adaptaciones de locales hasta pequeñas ampliaciones y actuaciones destinadas a facilitar la incorporación de nuevos operadores.
Una de las tendencias que está teniendo mayor impacto sobre los inmuebles es el incremento de la superficie que necesitan determinadas actividades. Rodríguez puso como ejemplo el sector de las mascotas, donde los establecimientos han evolucionado desde formatos de alrededor de 80 metros cuadrados hacia tiendas de 500 o 600 metros cuadrados. También señaló el crecimiento de los gimnasios, que pueden requerir superficies próximas a los 2.000 metros cuadrados.
Esta evolución obliga a los propietarios a replantearse la configuración de sus activos y a buscar fórmulas que permitan liberar, ampliar o reconfigurar espacios. “Las obras de inmobiliario” dejan así de entenderse como actuaciones puntuales para convertirse en una herramienta permanente de adaptación de la cartera.
El cambio también afecta a la propia configuración de las galerías. La incorporación de actividades vinculadas a salud, bienestar, servicios, restauración o mascotas está modificando progresivamente el mix de los centros y puede requerir nuevas soluciones arquitectónicas y de distribución.
Peñacastillo, un proyecto de transformación integral
Entre los proyectos que forman parte de esta nueva fase destaca Peñacastillo, en Cantabria, donde Carmila está trabajando conjuntamente con Carrefour Property.
El proyecto representa una actuación de mayor alcance que las intervenciones habituales sobre un local o una zona concreta del centro, y se integra en la estrategia de transformación de los activos de la compañía. La colaboración entre Carmila y Carrefour Property resulta especialmente relevante dentro de este proceso, ya que ambas compañías mantienen un acuerdo para desarrollar conjuntamente determinados proyectos inmobiliarios vinculados a los centros comerciales.
La transformación de Peñacastillo se produce, además, en un contexto de evolución del propio modelo de centro comercial: mayor peso de los servicios, nuevas categorías y operadores que requieren superficies diferentes y una creciente necesidad de generar destinos capaces de atraer visitas recurrentes.
Más allá del retail tradicional
La transformación de la cartera no se limita a adaptar los centros a las categorías que actualmente están creciendo. Carmila también observa oportunidades en la incorporación de nuevos usos, aunque Rodríguez señaló que no se trata por el momento de una necesidad urgente para la compañía.
Entre las posibilidades que se están observando en el mercado figuran actividades como clínicas, residencias de estudiantes o determinados usos vinculados al cuidado de las personas. La evolución hacia estos modelos dependerá también de cuestiones urbanísticas y administrativas, especialmente de la posibilidad de simplificar los cambios de uso.
Para los propietarios de centros comerciales, esta flexibilidad puede convertirse en un factor cada vez más relevante. Los activos que sean capaces de incorporar nuevos usos y responder a cambios en la demanda tendrán más capacidad para mantener su atractivo a largo plazo.
Una cartera comercial activa
La inversión en transformación está acompañada por una intensa actividad de comercialización. Carmila España cerró el primer semestre de 2026 con 74 contratos asociados a 84 locales y 65 marcas, de los que 40 correspondieron a nuevas marcas incorporadas a su cartera.
La actividad confirma, según la compañía, que existe demanda por los espacios físicos, aunque con un proceso de selección más exigente por parte de los operadores. Precisamente por ello, la transformación de los activos adquiere un papel estratégico: no se trata solo de disponer de superficie disponible, sino de ofrecer espacios que respondan a los requerimientos concretos de cada actividad.
Esta presión también se refleja en el mix de los nuevos contratos. Alimentación y restauración concentró 21 operaciones en el primer semestre, cerca del 28% del total, mientras que salud y belleza y servicios registraron 15 contratos cada una.
España, mercado prioritario para crecer
La transformación de la cartera se produce paralelamente a la estrategia de optimización de capital de Carmila. A nivel de grupo, la compañía está combinando adquisiciones y desinversiones con el objetivo de concentrar los recursos en activos donde identifica capacidad para generar valor.
En España, Rodríguez confirmó que Carmila continúa analizando oportunidades de adquisición, aunque reconoce que el fuerte interés inversor por el mercado está elevando las valoraciones y haciendo más exigente la búsqueda de operaciones.
El atractivo del mercado español está estrechamente ligado a la evolución de los centros existentes. Durante el primer semestre, las ventas de los operadores de Carmila España crecieron un 6,6%, mientras que la afluencia avanzó 170 puntos básicos por encima del índice nacional.
Con este escenario, la compañía afronta los próximos dos años con una doble estrategia: invertir en la transformación de sus activos actuales y seguir buscando oportunidades de crecimiento. Los 35 proyectos en cartera y los más de 30 millones de euros previstos para su ejecución constituyen una de las principales expresiones de esa estrategia.
La evolución del retail está obligando a los propietarios a pensar menos en el centro comercial como un activo estático y más como un espacio susceptible de ser reconfigurado de forma continua. Para Carmila, el reto de los próximos ejercicios será precisamente ese: adaptar sus centros a un consumidor y a unos operadores que están cambiando a mayor velocidad que los propios inmuebles.
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