Cae la contratación y la inversión en oficinas en el primer trimestre, según Knight Frank

El mercado de oficinas registra cifras a la baja hasta marzo tanto en inversión como en contratación de nuevos espacios, según el análisis que ha realizado Knight Frank en el que se refleja el impacto de la irrupción de la pandemia de COVID-19.

La consultora estima que el primer trimestre del año se cerrará con un descenso de hasta el 45% en la absorción bruta, situándose en el entorno de los 95.000 m² y calcula que estos tres primeros meses arrojaron una inversión de alrededor de 950 millones de euros en el mercado de oficinas, muy lejos de los 1.300 millones firmados en el primer trimestre de 2019. A pesar de ello, estos expertos apuntan que el apetito inversor está latente y que es un momento bueno para los fondos Core que buscan inmuebles en buenas ubicaciones y contratos de alquiler seguros.

Como explica Jorge Sena, Partner, Head of Commercial (Oficinas, Retail y Logístico) de Knight Frank, “Los datos de estos meses, tanto en ocupación como en inversión y tras el impacto parcial del estado de alarma, reflejan una clara ralentización de la actividad en este período. Muchas transacciones han quedado aplazadas, y la mayoría de los inversores coinciden en que no es posible tomar decisiones en un entorno de alta incertidumbre”.

“De todos modos, el apetito inversor está latente, analizando diferentes escenarios y esperando tener más claro las nuevas condiciones del mercado cuando la actividad se ponga en marcha”, continúa.

La consultora apunta que el apetito inversor está latente y ve un momento bueno para los fondos ‘Core’

Estos tres primeros meses del año arrojaron una inversión de alrededor de 950 millones de euros en el mercado de oficinas. De estos, unos 550 correspondieron a Madrid y cerca de 260 a Barcelona. Si bien se ve un descenso respecto al ejercicio anterior, hay que tener en cuenta que 2019 fue un año histórico en cuanto a la inversión en este segmento (con 1.300 millones firmados en el primer trimestre), mientras que la media en el primer trimestre de los últimos cinco años se sitúa en torno a los 700 millones de euros.

Inversores a la espera

En la situación excepcional que se está viviendo en todo el mundo provocada por la pandemia de COVID-19 sigue existiendo gran liquidez en el mercado, con inversores a la espera de las primeras cifras de contratación en alquiler después de esta época de parón para así tomar nuevas decisiones. Lógicamente, la mayoría de los inversores están pendientes de la duración del estado de alarma, un factor que condicionará en mayor o menor medida el volumen de inversión esperado para este 2020.

En opinión de Pedro Luengo, Offices Capital Markets Manager en Knight Frank, “en el mercado de inversión vemos un momento bueno para los fondos Core que buscan inmuebles en buenas ubicaciones y contratos de alquiler seguros, pero consideramos que los inversores de Valor Añadido pueden tardar más en volver al mercado de inversión, a la espera de un trimestre o dos en lo que respecta las cifras de absorción en alquiler”.

“No obstante, según el representante de Knight Frank, el sector de las oficinas seguirá siendo un activo muy defensivo debido en buena parte a la falta de oferta en alquiler de edificios de calidad en zonas consolidadas y una demanda en alquiler muy saludable hasta la implementación del estado de alarma”. Y dice tener en cuenta también que “en estos momentos hay muchas operaciones en stand by que deben producirse en los próximos meses y una importante cantidad de capital esperando para ser invertido. El mercado de las oficinas sigue ofreciendo rentabilidades que son muy difíciles de obtener en inversiones no-inmobiliarias”.

El caso de Madrid

Por otro lado, en el mercado de oficinas de Madrid, según los parámetros más recientes analizados por la consultora inmobiliaria, y a falta de datos definitivos, se estima que el primer trimestre del año se cerrará con un descenso de hasta el 45% en la absorción bruta, situándose en el entorno de los 95.000 m². Aunque se trata de un valor similar al del mismo periodo de 2016 y 2017, supone el registro más bajo de los últimos cinco años, y un 25% menos que la media apuntada en dicho lustro.

Y es que en los meses de enero y febrero las contrataciones ya fueron algo inferiores a las de otros ejercicios, debido sobre todo a la escasez de producto atractivo y a la aproximación de las rentas a máximos. A esto se añadió en el mes de marzo la crisis sanitaria de la COVID-19, que ha provocado que varias de las operaciones que estaban pendientes de cierre se pospusieran hasta el próximo trimestre.

Los cambios que vienen

Como explica Raúl Vicente, director de Agencia Oficinas de Knight Frank, “el mercado de oficinas es uno de los que mejor refleja la situación económica de las empresas y está claro que nos vamos a enfrentar a situaciones complicadas que apuntan a que dejemos de disfrutar del estupendo momento que vivíamos en nuestro mercado. Sin embargo, no debemos olvidar que la mayoría de los movimientos de las empresas están motivados por la búsqueda de mejores espacios, más flexibles y mejor comunicados y dotados de servicios y esto ahora va a ser incluso más relevante, ya que todavía son muchas las compañías que necesitan esta transformación para adaptarse a los nuevos requerimientos de nuestro tiempo. Además, se incluirá una nueva premisa que parecía algo menos prioritaria: la reducción de costes”.

La consultora también pone el acento en” los cambios de tipo socio-económicos que esta crisis va a introducir y que marcarán la forma en que nos relacionamos y trabajamos, y, por lo tanto, incidirá especialmente en el mercado de oficinas”. Indica que “por ejemplo, el aprendizaje de las últimas semanas en lo que se refiere al teletrabajo tendrá una especial incidencia en los próximos meses como fórmula complementaria a la oficina”. Y hace notar que otro factor determinante será las posibles medidas de distanciamiento social que se tomen a futuro, que podrían hacer necesario un aumento de los m² por empleado.

También cobrarán protagonismo las oficinas flexibles y de coworking: ya antes de la irrupción de la COVID-19, una encuesta realizada a altos directivos de 120 empresas globales en el informe de tendencias (Y)OUR SPACE de Knight Frank arrojaba que el 44% de los participantes consideraba que este tipo de espacios flexibles supondrían la quinta parte de sus oficinas en los próximos tres años, y hasta la mitad para un 16% de los entrevistados. Ahora, con el nuevo escenario, es de prever que esta tendencia vaya al alza.

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