Los operadores de residencias de estudiantes, hacia la concentración para ser más rentables

Las residencias de estudiantes privadas, un activo con consideración de alternativo que ha ido adquiriendo importancia por su rentabilidad y demanda, también vislumbran la necesidad de concentrarse para consolidar su fuerza como negocio, en un marco inestable por el ‘limbo’ regulatorio en el que operan, y la falta de adecuación entre oferta existente y demanda potencial.

Se trata de una situación por la que ya han pasado mercados referentes como el de Reino Unido o Alemania,  que también vivieron su particular proceso de concentración, aunque con un número mayor de operadores por el tamaño de su mercado, como recordó Chris Holloway, managing director of Spain GSA, en un desayuno informativo organizado por el bufete de abogados Bird&Bird. GSA, que entró en España con la compra de varias residencias, entre ellas las de la Universidad Europea, pronosticó también un mercado en manos de inversores institucionales y un aumento de las operaciones de suelo y reconversión de inmuebles para afrontar un crecimiento de la demanda que no tiene respuesta aún.

Una opinión que compartió también Nick Wride,  head of Living & Alternatives de JLL: «vamos a ver muchas operaciones de compra de suelo en los próximos meses para crecer, puesto que no hay residencias de estudiantes en venta”. Más a medio plazo, -añadió- sí podremos encontrar ventas de carteras y reciclaje de capital en el sector”. La razón estriba en la falta de sintonía entre la demanda, que ya no sólo se ciñe a Madrid y Barcelona, y la oferta.

“Hay una brecha importante entre la oferta y la demanda. En España tenemos un millón y medio de estudiantes, con una potencial demanda de casi medio millón de estudiantes que requieren alojamiento, y en un mercado con 91.000 plazas en residencias de estudiantes”, cuantificó el responsable de JLL. Por comunidades, destaca la situación de Madrid, que cuenta con una potencial demanda de 116.000 camas, cuando sólo cuenta con 18.000 plazas, según datos de JLL.

Lagunas legales y normativas

Pero el sector, como otros dependientes de la normativa urbanística vive además su particular limbo, al encontrarse a caballo entre las residencias universitarias y el hospedaje. Jacobo Sánchez-Andrade, counsel Área de Inmobiliario de Bird&Bird, insistió sobre “la falta de un marco normativo que regule ad hoc la figura de la residencia universitaria”.

El directivo de Bird&Bird ha criticado la falta de regulación específica, lo que ha creado más problemas aún a productos como las residencias híbridas. Estas combinan el uso para estudiantes y personal docente con el hostelero más tradicional. “Las residencias quedan excluidas en las normativas hoteleras o requieren una vinculación jurídica con la universidad o centro universitario”, detalló Jacobo Sánchez-Andrade.

Al respecto, Holloway  advirtió de “medidas drásticas” si la regulación en España no cambia. “Tendremos que aplicar contratos de 12 meses si no podemos hacer nada durante los tres meses de verano. Vamos a forzar a los estudiantes a que paguen el año entero como hacen en Reino Unido o Alemania. Es la única vía de escape si no nos dejan aplicar otro modelo de negocio”, aseguró el managing director de GSA.

“Esto genera cierta confusión, y el  regulador tiene que regular las residencias de estudiantes para que el operador sepa lo que se puede y lo que no se puede hacer”, puntualizó Sánchez-Andrade en relación con los operadores que están ofertando sus negocios de residencias de estudiantes como alojamientos para turistas en ciudades como Barcelona.

Por su parte, Roger Cooke, consejero independiente de la socimi Lar España Real Estate, aconsejó que “tenemos que hacer un mercado competitivo y flexible”. Para ello, pidió agilidad a las administraciones públicas en la necesidad de poner un marco regulatorio al sector para ganar en eficiencia.