Logística y ‘build to rent’ marcan el nuevo horizonte inmobiliario

Los segmentos logístico y build to rent son los que mejor han resistido el ajuste generalizado a la baja en el valor de los activos inmobiliarios causado por el Covid-19. Según CBRE, los activos logísticos acabarán el año con una revalorización de entre el 4% y el 6%, mientras que el producto residencial en rentabilidad afianza su protagonismo, con un volumen cercano al de 2019 y una variación anual en valor del -1,3%.

En el extremo opuesto, se sitúan el retail y los hoteles, siendo los centros comerciales en ubicaciones secundarias los más afectados, según datos recabados y analizados por el área de valoraciones de CBRE en la segunda edición de su informe “Un Nuevo Horizonte Inmobiliario”, un estudio que recoge la previsión de sus expertos sobre el rango de dispersión del valor de los principales activos inmobiliarios y en el que la consultora ha analizado en detalle su futuro próximo, haciendo hincapié en las tendencias y su adaptación a la “nueva normalidad”.

Los activos del sector logístico acabarán el año con una revalorización de entre el 4% y el 6%, una tendencia al alza que se consolidará en 2021

“Se puede afirmar que el sector logístico ha sido el más resiliente a los efectos de la crisis sanitaria causada por la pandemia. La inversión ha recuperado la actividad; se están cerrando operaciones con rentabilidades nunca vistas anteriormente y los promotores logísticos no han detenido sus construcciones en ningún momento. Esto puede propiciar un ligero aumento de la disponibilidad de producto, lo que ayuda a la estabilización de las rentas de mercado. Es sin duda positivo de cara a las valoraciones de estos activos”, argumenta Fernando Fuente, director nacional del área de Valoraciones y Consultoría de CBRE España.

Así, se calcula que las valoraciones de estos activos inmobiliarios cierren 2020 con aumentos, superiores al 5% en el caso de Barcelona (5,6%) y Madrid (5,3%), y por encima del 4% en Valencia (4,7%) y Zaragoza (4,6%). Esa tendencia a la revalorización persistirá en los primeros meses de 2021 y, en el mejor de los escenarios, se ampliará hasta el 7% en el mercado logístico barcelonés, hasta el 6% en la Zona Centro, y hasta el 5% en Valencia y Zaragoza.

Respecto a lo que se espera para los próximos meses, desde CBRE prevén que el apetito inversor continúe en un nivel alto, destacando que está aflorando producto al mercado que capta la atención inversora. El considerable aumento del stock está produciendo un incremento de la tasa de disponibilidad en el corto plazo, un aspecto que consideran ayudará a la estabilización de las rentas de mercado.

Interés inversor

Se destaca también en el informe que el residencial multifamily, uno de los segmentos más atractivos para el inversor por el potencial de crecimiento del mercado español de alquiler, consolidará este año su protagonismo, con un volumen de inversión similar al de 2019 y un ajuste en el valor de apenas un -1,3%. “La vivienda es un bien de primera necesidad y el alquiler es una opción que se espera que se mantenga o incremente por la flexibilidad que ofrece. El producto residencial en rentabilidad seguirá siendo atractivo y se comportará con cierta resiliencia”, asegura Fernando Fuente.

Este experto señala que “la vivienda en alquiler va a ser el producto estrella en los próximos años” y que se consolida el interés inversor, acercándonos este año a los niveles registrados en 2019, “con rentabilidades prime que en Madrid se sitúan en el 3% y en el 3,5% en Barcelona”, ambas con pronóstico estable. Por todo ello, vaticina que el residencial en alquiler en cinco años puede ser el sector de mayor actividad.

En cuanto al suelo residencial, CBRE estima que podría ajustar su valor hasta un -10% en las áreas metropolitanas de Madrid y Barcelona. En otras localizaciones, se verán más afectados aquellos suelos destinados al comprador extranjero, como los situados en el Arco Mediterráneo.

La gran oportunidad del residencial

También Colliers International Spain pone de relieve la expansión del mercado de vivienda en alquiler, especialmente en Madrid y en sus áreas metropolitanas, que son las zonas más demandadas. Lo hace en su informe “El Sector Residencial en España”, en el que coloca el build to rent, como modelo de desarrollo que se revela como la gran oportunidad del sector residencial, y en el que las capitales de provincias y grandes núcleos con buenos servicios destacan como mercados de interés. Subrayando que “Madrid es sin duda el mercado más dinámico, pero también que Valencia se posiciona como un mercado alternativo al de Barcelona, que sufre los efectos de la intervención de la Administración local”.

Según CBRE, el producto residencial en rentabilidad consolida su protagonismo con un volumen de inversión cercano al de 2019, y una ligera variación anual en valor del -1,3%

Según Colliers, “la tendencia de 2020 confirma que esta tipología de inversión ha llegado para quedarse, ya que a pesar de la crisis sanitaria actualmente el volumen de inversión en build to rent es de 472 millones (más del 45% del total en 2019) con la intención de poner en marcha otras 2.000 viviendas en el mercado. En los últimos tres años la inversión total en build to rent ha ascendido a 1.962 millones de euros, y sus desarrollos planean la construcción de 7.500 viviendas”.

En el informe de Colliers se resalta que el auge y potencial de crecimiento del alquiler en España “es algo que distintos players, con altos volúmenes de capital para rentabilizar, han sabido leer a la perfección” ya que todos los fundamentales sociodemográficos y económicos actuales así lo indican, “pues el cambio de tendencia social y en cuanto a hábitos de consumo de las nuevas generaciones es evidente. Una tendencia que, además, se ve reforzada por la repentina irrupción del Covid y sus potenciales efectos en el corto y medio plazo”.

Este interés por desarrollar vivienda en alquiler no se circunscribe sólo a Madrid y Barcelona, como aclara esta consultora. Los principales focos de demanda de vivienda, tanto Madrid como Barcelona, presentan una evidente escasez de suelo, lo que provoca que “el interés inversor se haya ampliado a determinadas localizaciones de su entorno metropolitano con grandes incrementos de población en los últimos años y con excelentes niveles de servicios, infraestructuras y comunicaciones”. Algunos ejemplos serían los municipios de Getafe, Móstoles, Fuenlabrada, Alcalá de Henares o Leganés (para el caso de Madrid) o Badalona, Sabadell, L’Hospitalet de Llobregat o Tarrasa (para el caso de Barcelona).

Asimismo, cada vez son más los inversores que han mostrado su interés en expandir esta tipología de inversión a lo largo de otros puntos de la geografía nacional, lo que provoca que cada vez sean más las localizaciones que los inversores están dispuestos a analizar: capitales de provincia con núcleos de población importantes, renta per cápita media o alta, una actividad económica relevante, y buenos servicios y comunicaciones.

Algunas ciudades que encajan con estos parámetros y en las que ya se ha comenzado a cerrar transacciones son: Málaga, Valencia, Bilbao, Zaragoza o Sevilla. Pero el listado no acaba aquí, pues la tendencia es expansiva y ya se están comenzando a analizar localizaciones adicionales como San Sebastián, Pamplona, Tarragona, Alicante, Murcia, Córdoba, Granada, Palma de Mallorca, Las Palmas de Gran Canaria o Santa Cruz de Tenerife.

Retail y hoteles

La pandemia del Covid-19 ha afectado especialmente a la valoración de los centros comerciales, uno de los sectores más perjudicados por el cierre de los establecimientos y las restricciones de movilidad y que, por tanto, sufrirá el mayor ajuste a la baja que, en algunos casos, podría alcanzar el 16% en 2021. Según CBRE el ajuste del valor de los centros comerciales situados en áreas secundarias podría alcanzar el -15% a cierre de año, mientras que para el primer trimestre de 2021 esa reducción en las valoraciones podría incrementarse hasta situarse en un rango de entre -14% y -16%.

En el caso del High Street, las previsiones de CBRE apuntan a una mejor resiliencia por parte de los activos ubicados en las principales calles comerciales de Madrid, que ajustarán su valor este año en torno al -10%, mientras que en Barcelona superará el -11,5%. De cara a los primeros meses de 2021, el ajuste se ampliará, en el peor escenario, -12% en la capital y -13% en la Ciudad Condal.

Para los hoteles, el ajuste a la baja en sus valoraciones a final de año será cercano al 12% para los activos vacacionales y algo más moderado (-11,5%) en los hoteles urbanos. El deterioro de las valoraciones seguirá en 2021, pudiéndose ampliar ese descenso hasta el -13% para ambos tipos de activos en el peor escenario.

“La recuperación del sector hotelero español será más lenta y tardía de lo esperado inicialmente, estimándose que no llegará hasta finales de 2023. Mientras, se están renegociando muchos contratos de arrendamiento y gran cantidad de hoteleros están llegando a acuerdos adicionales que contemplan diferimientos de renta hasta 2023 o incluso 2024, así como extensiones de las bonificaciones de renta durante algunos meses de 2021”, explica Fuente.

El informe elaborado por los expertos del área de Valoraciones de CBRE incluye también el análisis de los activos alternativos como residencias de estudiantes y de la tercera edad, que también han visto un impacto en sus valoraciones a raíz de la pandemia. A mediados de año, el valor de estos activos ya se había ajustado a la baja con respecto a finales de 2019 (en torno al -6% en las residencias de ancianos y alrededor del -8% en las residencias de estudiantes), pero los expertos de CBRE prevén que acabarán cerrando el ejercicio con ajustes algo inferiores en todos los casos (del -5,8% en las residencias de la tercera edad y del 7,1% en las residencias de estudiantes).

Por último, el impacto a cierre de año en las valoraciones de los activos de oficinas será algo más moderado. El ajuste en los valores de las oficinas prime se situará en torno al -2% a final de año respecto a un año antes, las situadas en centros secundarios registraran una reducción cercana al -5% y las oficinas periféricas, más perjudicadas, verán mermar su valor en un -8%.

Más información, en la revista inmobiliaria.

Un comentario en «Logística y ‘build to rent’ marcan el nuevo horizonte inmobiliario»

  • el 26 de diciembre de 2020 a las 15:32
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    Sin dudas los hoteles son los mas perjudicados por la pandemia , en cuanto a la necesidades en algunas locaciones del impulso del alquiler de propiedades. Creo que a psera de la crisis sera unos de los sectores con mayor impulso incluso junto con la de las nuevas urbanizaciones en los mejores sectores de las grandes ciudades.

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